貸款泡湯 違約責任誰之過?

【案例重現】

2010年9月份，購房者張先生與房東劉先生簽訂了二手房買賣合同。張先生在辦理銀行貸款時，因為個人信用記錄不良，銀行拒絕向其放貸。在和房東劉先生進行協商之後，張先生決定向另一家銀行申請貸款。雙方為此於10月份重新簽訂了合同，并將最後過戶期限向後推遲三個月，定為2011年3月15日。雙方在「補充協議」中約定：辦出貸款後的十日內辦理產權過戶手續。

之後，雙方請中介公司代為向新的銀行申請貸款，但最終新的銀行也以信用問題為由拒絕了貸款申請。如今已經過了過戶期限，房東劉先生兩次發函催告後，通知張先生解除了買賣合同，隨後委托律師提起訴訟要求張先生支付違約金。

張先生為此感到很無辜：「銀行貸款批不下來，我卻要因此支付違約金，究竟違約責任該哪方負責？難道中介公司就沒有責任了嗎？」

銀行貸款不成，法律責任如何界定？

【律師解讀】

近年以來，由於信貸政策收緊，銀行的房貸發放門檻均有提高，房貸申請未獲批現象時有發生。尤其又遇到政府出臺限購令，一些本來可以獲得銀行貸款的人員突然失去了購房的身份無法獲得銀行的貸款，往往買賣雙方之間簽訂的《商品房買賣合同》對上述情況沒有進行約定，就很容易出現因違約產生的一系列糾紛。

是否擔責需看情況

湖北山河律師事務所張律師對此表示，一般當銀行貸款失敗時，當事人應當及時采取其他方式籌措資金履行付款義務。但是有時銀行貸款會受到金融政策調整的影響，突然變更放貸成數或收緊放貸口徑，當事人難以完全預見這種風險。

在上述案例中，個人信用記錄原因導致的貸款失敗應如何定性？根據法律規定，房屋買受人能舉證證明貸款不足或不成，確實嚴重影響其履約能力，房屋買賣合同事實上已不可能繼續履行，且該履行障礙并非房屋買受人的信用低等個人原因所致，房屋買受人主張解除房屋買賣合同的，可以允許。

「由此可見，如果是買受人的信用低等個人原因導致的貸款不足或不成，買受人是無權主張解除合同的，換言之，其仍然應當承擔付款義務或承擔違約責任。」張律師說道。

至於案例中購房者張先生認為中介公司對沒有辦出貸款應負責任的說法，張律師提醒大家：銀行貸款只是買受方付款的一種方式，付款義務始終是買受方而不是中介公司的責任。完全依賴中介公司辦理貸款而以為自己可以不負責任的想法是錯誤的。買受方應當及時關心自己銀行貸款辦理的成功與否。

明確約定最後過戶期限

案例中補充協議中約定的最後過戶期限是辦出貸款後的十天內，而補充協議的效力從法律角度來講是高於買賣合同的，因此，在買受人未辦出貸款的情況下，過戶具體日期并未確定，并不能算違約。

雖然補充協議的效力高於買賣合同，但是補充協議和買賣合同對於過戶日期的約定實際上并不矛盾。因為根據二手房交易流程來看，補充協議約定的辦出貸款後的十天是指在3月15日之前一段時間內，3月15日才是過戶的最後期限。

從案例中可以看出，為了避免糾紛，在補充條款或補充協議中約定過戶期限時，應當注意與買賣合同中的過戶條款相銜接，并應明確指出在貸款不成的情況下，以該條約定的時間為最後期限，以免發生不必要的糾紛。

書面解除合同的正確方法

房屋買賣中，經常遇到需要向對方發送書面通知來解除合同或催告履行義務的問題。本案中出售方就發送了兩個重要書面文件：催告函和解除函。湖北山河律師事務所資深房產律師游本剛對此則認為，正確發送書面文件是保護自身權益的重要方面，他建議在進行二手房交易時要注意以下幾點：

首先，要及時。比如，合同約定當一方發出解除合同通知後五天內另一方有權提出異議，則及時提出書面異議就可以使對方直接解除合同的目的落空。

其次，要措辭準確、合法。解除合同的書面通知的內容要明確表示出解除合同的意思，比如措辭不能以「終止」或「到期」等來代替解除的意思。

再次，要注意留下聯系方式和相關資料。如果要求對方配合自己處理相關事宜，則應當寫有聯系方式和特定資訊（如身份證影印本等），否則可能給對方留下可乘之機。

最後，要注意保存證據。發出的書面通知等應當備有影印本副本等，以便發生糾紛時進行取證。