淺析逆抵押貸款與公積金支持保障房建設項目貸款的聯動模式

［摘要］當前中國房地產市場存在著巨額公積金沉淀銀行，保障房項目開工捉襟見肘的現象。為了能夠有效的將閑置的公積金用于彌補保障房建設的資金缺口，同時規避巨額資金調動產生的安全風險，納入住房逆抵押貸款（RAM）的公積金新型貸款操作模式的研究意義重大，其能夠在實現公積金、保障房、福利效能聯動的同時，保障資金安全與增值收益。

［關鍵詞］ 公積金 保障房 住房逆抵押貸款 聯動

2011年進入“十二五”之年，住房保障規劃預計未來5年將新建3600萬套保障房。該項保障房工程需資金6萬多億人民幣，而這單獨依靠中央財政的撥款以及地方政府的土地出讓凈收益等是遠遠不夠的。2009年，住建部、財政部、人民銀行等七部委聯合印發的《關于利用住房公積金貸款支持保障性住房建設試點工作的實施意見》（以下稱《意見》）已經為今后的保障性住房建設項目的資金籌集開辟了一條新路，即可利用住房公積金閑置資金支持保障性住房建設。

沉淀巨額住房公積金用于當前處于資金瓶頸狀態中的保障性住房建設項目，堪稱是“雙贏”之舉。然而在資金鏈流轉過程中，如何保證數額龐大的公積金能夠用得安全，用得有效率，這就需要在公積金貸款項目的審查、發放、監管等各項操作程序中實行嚴格的內外部控制。

本文中，筆者通過引入逆抵押貸款（RAM）——這類房地產金融工具進入公積金對保障性住房建設項目的貸款程序中，分析并論證其可操作性以及對資金使用風險的分散，以達到公積金使用安全、收益可靠以及最大化公積金的福利效能等多重目的。

一、逆抵押貸款（RAM）提出的背景

1.保證用于保障性住房建設項目貸款的公積金使用安全是重中之重。

從過去公積金管理過程中出現的大案要案來看，沉淀的公積金一旦動用首先要注意的就是防范資金使用中的安全風險：

第一，在當前公積金用于保障房貸款項目的審批過程中，政府扮演著放貸者和擔保者的雙重角色，一旦產生“長官意志”，將難以公平、公正地選擇和評定承擔保障性住房建設項目的開發企業資質。

第二，在開發商投資以及項目建設的過程中，風險環生：① 國內地產開發商自有資金比例普遍較低，易造成保障房營銷收益無法對償公積金貸款本息。②工程建設過程中牽涉經濟主體過多，資金易被挪用。③保障房設計規劃如若不當，將直接造成在建的保障房項目出現滯銷的風險。

2.現行制度運行下，公積金管理混亂，使用效率低下。

第一，從管理制度上來看，作為事業單位的地方公積金管理中心，既不是企業法人，也不是金融機構，其日常的資金周轉來源于儲戶繳納住房公積金，一旦發生信用風險，管理中心將無力承擔相應責任。

第二，從使用效率來看，我國現行的公積金貸款有著“低存低貸”、“存易貸難”的特點，公積金資金供求日益失衡。雖然近年以來資金利用率呈上升趨勢，但仍不容樂觀。

3.住房公積金的福利效能弱化。

住房公積金制度始于住房貨幣化改革，落腳于“替職工積累住房儲金”的政策規劃，其本質是一項福利性住房基金。然而，近年來公積金在使用上卻出現了“劫富濟貧”、繳存比例懸殊、增值收益分配有失公平等問題。

第一，與收入水平掛鉤的繳存比例使得高收入者實際所獲得的公積金福利更多；同時，由于繳存住房公積金可以免稅，住房公積金制度在某種程度上儼然成了高收入階層合法的避稅區。

第二，由個人與企業歸集的公積金屬于公民個人私有財產。然而由于保障房對象的局限，使得《意見》試點工作的鋪開對于部分無法申請保障房卻仍需繳存公積金的民眾來說，是不公平的。

第三，保障房貸款利率實行按照5年期以上公積金個人貸款利率上浮10%執行，其貸款的高收益極有可能形成對個人貸款的“擠出”效應。

二、RAM操作模式下的保障性住房公積金貸款

當前，直接向保障房建設項目發放公積金的專項貸款是最為傳統、最為普遍的操作模式。然而，作為放貸方的地方公積金管理中心并非是擁有專門金融技術人才的金融證券化機構，直接參與大額資金的存貸項目是具有極大風險的。為此，要實現貸款資金安全與收益提高的雙贏，剝離公積金管理中心與保障房建設的資金鏈條是必須之舉。

1.住房逆抵押貸款（RAM）與公積金聯動機制：

住房逆抵押貸款（RAM）與公積金制度相結合的聯動機制，將以公積金的沉淀資金與增值部分作為逆抵押貸款的啟動資金，定期定額貸出資金給達到一定年齡限制的中老年繳存者，貸款合同終結時借款者以其抵押的房產或資金還貸。從而，還貸獲得的資本增值或是房產將能夠作為廉租房或公共租賃房的直接房源，或是經濟適用房的建設貸款。

2.操作模式可行性分析

第一，從資金流來看，公積金以逆抵押貸款的形式貸出，在較長的一個時期內只須定期流出定額閑置或增值部分公積金即可滿足RAM啟動資金的需要；同時，從資金回收來看，由于有借款人的房屋產權作為抵押，而其保值增值性能良好，機構在貸款終結時可獲得借款人償還的全額本息或是出售住宅回收資金。

第二，從貸款對象來看，常年累積繳存公積金的中老年用戶，主要是機關、事業單位、壟斷企業、國營企業等單位的在職職工或退休人員，其資金信用較高，且大部分擁有固定房產，貸款合同的道德風險、資金風險相對較小。

第三，從對保障房建設項目的支持方式來看，對于廉租房與公共租賃房等需要配租的保障房，RAM貸款終結時提供的房屋可以直接作為房源，省去了另行建設的資金、材料、人力與時間消耗；對于經濟適用房而言，借款人償還的全額本息以及房屋在二級市場上出售所獲資金可以作為經濟適用房專項建設貸款資金。

3.增值收益、福利效能延伸分析

第一，當前中國社會老齡化問題嚴重，公積金為達到一定年齡段的繳存者或其家屬提供逆抵押貸款，產生的一筆穩定的現金流入能夠基本保障老年人生活水平。因而該操作模式能從一定程度上緩解了社會的養老壓力，使得公積金的社會保障作用范圍得到延展。

第二，達到一定年齡限制的中老年公積金繳存人作為RAM貸款項目的優先受益人、借款人，弱化、彌補了因公積金用于支持保障房建設項目帶來的繳存人在分享公積金增值收益上的不公平問題，使得繳存人能夠優先享受到所繳納的公積金產生的除買房外的更多福利，為其老年生活帶來穩定的現金流入，實現老有“所養”，老無所憂。

第三，對于勢在必行的保障房建設項目來說，RAM與公積金實現聯動有利于平衡廉租房與公共租賃房的實物配租與資金配租比例，提供了直接的中小戶型房源；同時，也為貸出經濟適用房建設資金降低了信用風險。

因而，從當前現實條件、要求以及對問題的有效解決程度來看，納入逆抵押貸款的公積金操作模式可行并且能夠帶來保障房建設、資金安全與繳存人利益三者的兼顧。

三、新形勢下，公積金管理機構、制度與法律亟需

完備

1.公積金用于社會福利性質的保障房建設應當有法可依

將閑置的巨額公積金款項用于保障房建設貸款已是迫在眉睫，而當前的爭議主要在于其行為的合法性上。為此可以將《意見》中提到的“在優先保證過職工提取和個人貸款、留足備付金的前提下，可將其50%以內的住房公積金結余資金用于貸款支持保障性住房建設”寫入《住房公積金管理條例》的修訂中，為個人福利與社會福利找到一個平衡點，也為公積金支援保障性住房提供法律依據。

2.公積金放貸應實現操作模式專業化、機構專業化、人員專業化

事業單位性質的公積金管理中心、非專業的公積金管理人員以及資金管理程序的諸多漏洞弊端，凸現了當前我國千瘡百孔的公積金管理操作體系。因而該體系必須完善、機構必須健全：

第一，打破各地公積金管理中心“各自為戰”的現狀，建立全國性統籌管理的由專門金融投資專家組成的公積金委員會。

第二，對于公積金個人貸款類項目，應形成專門的貸款監控體系以做到“專款專用”，即形成由承辦委托業務的銀行總行實行跨行聯網監督。

第三，對于閑置及增值部分的資金利用，要建立第三方托管制度，分離資金的使用權、占有權與保管權，形成專項賬戶與嚴格的內控“防火墻”制度。

第四，為避免地方公積金管理中心人員專業技能不足、風險識別與規避能力較低的問題，可以設立專門性的保障房基金投資管理公司，為住房逆抵押貸款提供專業、獨立的服務。

四、結語

RAM、保障房建設、公積金三者的聯動模式所帶來的社會效益、經濟效益和防范風險的效果雖好，然而值得注意的是：逆抵押貸款納入公積金支持保障房建設項目所能產生的效益需要在一個較長的時期才能實現；并且父財子繼等傳統觀念的阻礙、咨詢評估質量問題、貸款運行中的不確定性因素等對于該操作模式效能實現的干擾程度仍需要計量。

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