如何投資寫字字樓?

雖然如今寫字樓市場火熱，但對許多投資者來說還是一個陌生的領域，寫字樓不同于一般的投資方式，注重的是其長期投資回報，寫字樓應該如何進行投資呢?又該如何選擇正確的投資項目呢?

資金門檻仍不低

“其實，寫字樓的產品形態還是比較豐富地。”中原地產福建分公司二級市場總經理蔡俊表示，從廣義上來說，SOHO、LOFT等商住公寓也都屬于寫字樓產品，而這類產品的總價一般都在100萬元以內，普通投資者還是較為容易承受的。而傳統意義上的寫字樓產品，不僅單價相對較高，而且基本上最低起售面積也要超過150平方米，準入門檻就高了許多。

盡管SOHO、LOFT等產品降低了寫字樓投資的準入門檻，但福州目前的現實情況是，資金規模較小的投資者還是很難介入寫字樓投資市場。原因在于，福州的SOHO、LOFT等寫字樓產品目前開發的總量并不多，主流產品仍是傳統意義上的寫字樓。而且，目前福州的寫字樓市場整體上還是呈現供不應求的局面。據蔡俊介紹：“目前在售的寫字樓產品，絕大多數都被資金實力雄厚的剛需購買者收入囊中。因此，眾多的投資者只能去競爭所剩不多的各種寫字樓產品份額，這里邊自然是資金實力越強的投資者越具有競爭優勢，這樣無形中就抬高了寫字樓投資的準入門檻。我們了解到的情況是，資金進入規模在500萬左右的寫字樓投資者已成為福州市場的主力。”

“不過，我們也發現，多數投資者對產品的產權面積較為敏感，購買的單個產品一般不會超過500平方米。相對來說，他們喜歡打包購買多個產權面積較小的產品，也就是說他們在購買中十分看重產品的變化性。而這是為了將投資利益最大化，將來無論是出租還是出售，都可以有更多的組合以適應市場需求。”蔡俊說。

區域位置是投資重點

業內人士認為，房地產的增值主要來源于土地的增值，因此寫字樓所處的區域未來規劃如何，是否位于城市的核心商務區，是衡量寫字樓是否具有投資價值的首要因素。

而在寫字樓投資領域頗有成就的李先生看來，大部分的企業還是喜歡扎堆辦公，因此在寫字樓集中區域的寫字樓產品，投資價值就要遠大于那些零散建立的寫字樓產品。“在我多年的投資寫字樓經驗中，只有寫字樓夠集中，形成了集群效應，銀行、酒店等辦公必須的周邊配套才會完善。而這種配套完善的寫字樓，未來才會易于出租。”李先生說，他在投資寫字樓的時候，首先要做的就是對產品周邊大環境的調查，看看周邊寫字樓產品是否較為集中，附近的商務配套是否齊全，交通是否便利，區域內未來會有哪些規劃等。

“不論對于剛需購買者還是投資者，寫字樓的區域位置都是首先考慮的問題。”蔡俊表示，兩者的區別在于，因為需要解決眼前的辦公需求，剛需購買者更加看重的是寫字樓所處區域目前的成熟度。而投資者更加看重的是區域位置在未來的城市規劃中處于怎樣的定位，能否成為未來的城市核心區域，該區域未來的升值空間有多大。“目前來看，在福州的未來城市規劃中，最具有潛力的應該是海西金融商務區以及閩江北CBD兩大區域了。”

算清投資回報率

對于投資者來說，不僅要選對區域位置，還要選對寫字樓，才能真正獲得收益。而直接體現寫字樓價值的，就是它的投資回報率。因此，對寫字樓的投資回報率做出正確的預估是投資寫字樓前不可或缺的環節。

那么，如何預估寫字樓的投資回報率呢?蔡俊認為，一般來說，投資者先要了解這個城市的平均寫字樓租金水平，然后再了解看好的寫字樓區域內，周邊類似寫字樓產品或者次一級寫字樓產品的租金價格如何。這樣，就能夠預估出該寫字樓的基本租金水平。在這個租金水平的基礎上，投資者還要了解該寫字樓的停車位有多少、物業管理公司的品牌和社會口碑，停車位較多、物業管理公司品牌好的寫字樓自然易于出租，且租金相對較高。

蔡俊說：“另外，對于寫字樓而言，引進的第一波客戶至關重要，他們將決定物業今后的租金水平。所以投資者還需要了解寫字樓的剛需購買者或者是明確意向的租客中有哪些企業。一般來說，大型企業在進行辦公選址時，會普遍認為‘跟著競爭對手和同行走肯定沒錯’，因此在選擇辦公物業方面也喜歡扎堆，也存在著明顯的羊群效應。”

同時，一些業內人士也提醒，寫字樓雖然有較高的投資回報率，但由于門檻較高，還是有一定經濟風險。例如，當寫字樓租不出去的時候，要考慮其可能閑置的問題，其變現的周期較長。而且，與投資住宅相比，個人投資寫字樓對經濟實力有更高要求，而且銀行貸款利率高、年限短。各種稅費的繳納額度也比住宅類高出許多。