樓市難現“金九銀十”

在樓市調控的大背景之下，“金九銀十”的傳統銷售旺季或將不復存在，伴隨著成交量的下跌、庫存的加大以及資金鏈的緊張，開發商或將以價換量，將樓市帶入折扣時代。

房地產市場的行情一直是隨著國家政策的變化而上下波動的，自去年4月份國家連續出臺樓市調控措施以來，在一年多的政策疊加影響下，全國樓市遭遇了漫長的“寒冬期”，過快上漲的房價也得到了有效的控制。在經過7、8月份的傳統淡季之后，樓市終于迎來了“金九銀十”，然而在政策持續高壓、樓盤供應量井噴的背景下，樓市走出火爆行情的可能性微乎其微。

樓市調控不見松綁

日前，溫家寶總理在《求是》雜志上發表的《關于當前的宏觀經濟形勢和經濟工作》中指出，目前是房產地產政策調控的關鍵時期，在確保整體調控措施不動搖的同時，還要有針對性地抑制二、三線城市房價過快上漲，促進房價合理回歸。同時，文中還強調要“利用目前房地產市場相持的這段時間，抓緊研究和制定促進房地產市場穩定健康發展的治本之策”。

今年8月，住建部提出部分房價上漲過快的二、三線城市也要限購，并發布了新增限購城市的5項建議標準。按照標準，全國約有30～40個二、三線城市將要限購。8月25日，浙江臺州出臺限購令，成為新一輪出臺限購政策的首個城市，隨后，各地也相繼推出了限價、推進房地產信息系統建設等措施。在中央再度表態調控政策不會松綁的背景下，二、三線城市限購大幕正在拉開。

中國指數研究院的數據顯示，8月份，30個重點監測的大中型城市中，逾5成城市或交面積環比下跌，7城市環比跌幅超過20％，其中跌幅最大的是哈爾濱，下跌幅度達55.80％，其次是深圳，下跌幅度為39.58％。在各大中城市成交量環比下滑的同時，全國住宅價格漸趨穩定，8月全國100個城市住宅平均價格為8880元／平方米，與7月的8874元／平方米基本持平，其中56個城市價格環比上漲，44個城市環比下跌，比7月增加11個。其中，價格環比跌幅居前的是福州、廊坊、重慶等城市，跌幅在1％至2％之間，臺州、南寧、鄭州、哈爾濱、天津等39個城市下跌，跌幅在1％以內。

業內人士分析，在樓市調控未出現實質性的成果之前，中央的調控力度不會放松，預計還將持續一到兩年的時間，后期出臺微調政策的可能性較大。而且隨著樓市限購范圍的擴容，被限購城市的成交量、房價漲幅都會有較大的影響。此外，中央對調控的決心也會影響到購房者觀望情緒。

旺季不旺，樓市迎來促銷潮

雖然樓市目前正處于“金九銀十”的傳統銷售旺季，但是福州的房地產市場相較往年卻顯得有些慘淡，成交量延續低迷的走勢。據新浪樂居數據中心統計，8月30日至9月19日，福州樓市成交量為669套，而去年同期，樓市成交量為957套，同比下跌28.60％。

雖然樓市的成交量萎縮，但是市場的供應量卻明顯上升。截止9月23日，福州可售房源套數為15482套，可售面積為194.75萬平方米。據測算，這些房源如果按照今年以來平均每天50套左右的成交量來看，即使在開發商不再增加新房源的情況下，現有的存量也可以銷售近一年的時間。

雙安房產董事長鄭愛新表示，今年的“金九銀十”并沒有出現，市場也沒有回暖的跡象，往后的行情會更冷。“目前樓市成交量持續下滑，開發商拋盤比較明顯，到了第四季度，各大開發商需要回籠資金來結算工程款、利息等費用，尤其是上市的房企還需要制定業績報表，需要亮麗的銷售業績來支撐股價，加上當前現金回流難，銀行貸款也比較緊張，在沒有良好融資渠道的情況下，開發商需要加大推盤力度來緩解現金流的緊張。”

“今年的‘金九銀十’相對于去年并不是那么的理想，開發商資金回籠壓力增加，會采取相關促銷手段，今年的金九銀十含金量不再。”中原地產福建分公司二級市場總經理蔡俊也認為，今年的“金九銀十”與往年相比顯得比較低迷。

房價短期或下行，長期看好

在面對新盤不斷上市、市場庫存量加大以及日趨緊張的資金鏈，多數開發商顯得并不輕松，自7月份開始，已經有大量的樓盤采用了優惠促銷的營銷策略，在進入“金九銀十”的銷售節點時，各家開發商也加大了優惠促銷的力度，以刺激市場需求，以價換量來搶占市場。

福建申發置業總經理羅新分析指出，住宅市場已經到了調控的關鍵時點，短期來看，福州房價會下降15～20％，但從長期來看，住宅市場仍會有好的行情出現。

鄭愛新也認為房價短期看跌，中長期看好。“今年到明年福州房價還會下跌，預計在明年9月前會出現較大的降幅。”

隨著調控逐步深入，旁價下跌的預期在不斷加強，購房者的觀望情緒也有增無減，在房價未跌至心理價位前，住宅或交量還將延續滯漲的趨勢。記者在走訪中發現，許多購房者普遍預期房價會下跌，都在靜心等待“抄底期”的出現。

對此，蔡俊表示，影響樓市的因素很多，抄底的時段難以判斷，只要符合心理預期就可以出手。“在業內人士看來，下半年就是出手的好時機，只要有合適的價格，地段好的房子就可以購買，因為從長遠來看住宅市場還是供小于求的，價格有可能只會小幅微調，但長遠的房價仍然會向上走。”

值得注意的是，雖然福州新房成交價仍處于高位，但二手房的成交價已經出現松動的跡象。統計數據顯示，7月份福州二手房價格環比下跌0.6％，同比下滑1.1％；8月份延續下滑趨勢，成交價環比下跌0.6％，這是福州二手房房價連續6個月出現下滑。鄭愛新表示，福州二手房成交量繼續下滑，議價的空間也在加大。據介紹，在中介。人員和房東議價之后，二手房的降價幅度能達到5～10％。