二三線「限購」出爐 「金九銀十」會否來臨?

日前，住房和城鄉建設部下發文件，要求各省在8月20日前上報所轄區內各城市的上半年房地產市場調控工作情況，並給出限購標準。文件下發恰逢「金九銀十」臨近，限購令是否將導致房產商降價拋售，以及是否會對「金九銀十」這一傳統銷售旺季造成影響等成為備受關注的話題。

回顧「限購令」成效

北京是最早也是最嚴執行「限購」的城市，對於「限購令」的調控成效可管窺之。

2011年2月17日，北京開始執行《北京落實國務院房地產調控15條細則》（簡稱「京15條」），被稱為最嚴限購令。8月16日，最嚴限購令執行滿半年。根據北京房地產交易管理網數據顯示，最近半年裏，北京期房住宅簽約套數為35530套，現房住宅簽約為6183套，二手房住宅簽約套數為50242套，合計住宅總簽約為91955套。從2009年樓市爆發式上漲開始，首次半年樓市總簽約量不足10萬套，創下最近三年同期最低紀錄，總成交量環比上一個半年下降46.5%。

北京樓市成交量極度萎縮，價格出現停漲。樓市總成交均價最近半年為21788元（人民幣，下同）/平米，其中，普通住宅最近半年成交均價為20969元/平米，環比之前半年均價都下降了0.8%。

而綜合北京市房協和北京中原提供的數據，限購前半年，外地戶籍購買住宅套數為8.3萬套，占總購房比例的48.5%；新政執行這半年，外地戶籍購房僅有9000戶，僅占總購房比例的9.8%。

另據北京中原統計數據，樓市限購令實施以來，北京樓市投資需求已經基本為0，而這一數據在去年同期北京中原抽樣調查顯示高達25%以上。限購政策對於擠壓投資和投機需求的作用正在顯現。

現實聲音「能不上名單最好」

住建部提出，凡是符合「5條限購標準」條件2條以上的城市，建議列為新增限購城市。這讓江蘇不少未限購城市倍感壓力。已經限購的南京、無錫、蘇州、徐州之外，江蘇各城市並不願意步入這個名單。

某城市住建局副局長直言，市裏很重視這個事情，並且提出，「能不上名單最好」。

執行限購政策的城市出現的房屋成交量大幅度下降、土地出讓金銳減，甚至是出現砸售樓處等社會事件，這些都是未執行限購政策城市們最擔心看到的。

江蘇淮安市住房和城鄉建設局黨委書記紹明表示，配合信貸收緊，限購影響的是地產商資金的回籠，自然能遏制住當期房價上漲勢頭，最終導致許多開發商降價或變相降價。「但一旦房價下滑，政府未來需要救市時，首先取消的也一定是限購，又再形成房價反彈。所以如果一旦一個地方上了新的限購名單，則在執行上會進行一刀切，也就是不管是什麼特殊原因，就是不可以再買房了，所以住建部後來敦促的限購令對於地方執行指令上，還是有一定的約束力，也是地方政府不願意上限購城市名單的主要原因。」

展望「金九銀十」或將難現輝煌

「未來兩個月內，在嚴厲的限購及信貸政策環境下，隨著新建住宅供應的持續增加，價格下跌將是大勢所趨。」8月16日，中原地產研究中心發佈的一份研究報告如是預計。

據中原地產最新發佈的監測顯示，目前一線城市和二線發達城市新建住宅價格已出現全面松動，尤其在一些供應集中的區域，價格戰已初現端倪。而品牌開發商的率先降價，將進一步帶動區域整體價格的下調。其中，北京、深圳、重慶、成都、杭州這5個城市的房價將率先進入下降通道。

中原地產認為，市場的持續低迷不振，主要在於空前嚴厲的限購和信貸政策早已擠出了大部分投資性需求，而具備購房資格的需求也在不斷遞減。預計至2011年底，隨著供應壓力的不斷增大，政策效應最終將體現為降價的全面蔓延。往年的「金九銀十」的價量齊升的景象，預計今年較難重現。

業內人士分析指出，「限購」依然是目前最有效的樓市調控手段，二三線城市限購令的擴張和實施，首先會壓制可能出現的樓市「金九銀十」反彈，隨後二三線城市也將會步一線城市「量價齊跌」的後塵。

一旦一個地方上了新的限購名單，則在執行上會進行一刀切，也就是不管是什麼特殊原因，就是不可以再買房了，所以住建部後來敦促的限購令對於地方執行指令上，還是有一定的約束力，也是地方政府不願意上限購城市名單的主要原因。

相關鏈接

住房和城鄉建設部8月17日公佈對各地列入新增限購城市名單的5項建議標準

◆6月份國家統計局新建住房價格指數同比增幅或1至6月新建住房價格指數月環比增幅較高、排名靠前的；

◆6月份新建商品住房均價比去年年底漲幅超過或者接近全年房價控制目標的；

◆1至6月新建商品住房成交量同比增幅較高的；

◆位於已限購區域中心城市週邊，外地購房比例較高的；

◆存在房價上漲過快、調控政策執行不嚴格等突出問題，社會反映強烈的。

住建部提出，符合上述條件較多的即2條以上的城市，建議列入新增限購城市名單。各地可根據實際情況，對具體標準進行適當修改。

住建部要求，各省（區、市）對上半年轄區內各城市房地產市場調控工作情況進行總結，對調控政策落實不到位、房價上漲過快的城市進行約談。已實施住房限購措施的城市要繼續嚴格執行相關政策；限購範圍僅限於城市局部區域、部分房屋類型等的要盡快調整，從嚴執行。

關鍵問題就在於「各地可根據實際情況，對具體標準進行適當修改」這個規定上。一位不願具名的專家表示，如果單純從符合2個以上條件去說，大陸大部分城市都會被納入新增限購城市，但是如果允許地方政府適當修改標準，那麼可能就是每個省僅有少數城市會被列為新增限購城市。