公允價值計量模式在投資性房地產應用中存在的問題

摘要：隨著世界經濟的發展，經濟環境發生了巨大變化。為了保持與國際趨同，我國新會計準則中引入了公允價值這一計量方法，其中投資性房地產準則明確規定在滿足一定條件的情況下允許采用公允價值計量。在近年我國房地產價值不斷攀高的背景下，采用公允價值計量對企業的財務報表無疑具有重大的利好影響。但是公允價值計量在我國會計準則中尚未有一個明確的規定，理論上有缺陷，實務應用同樣存在諸多問題，因此，這樣一個對企業有利的政策目前并未被大多數上市公司所采納。如何推廣公允價值計量模式，使之更加符合中國經濟發展的實際狀況，將是今后理論界和實務界共同面臨的重要課題。

關鍵詞：公允價值；計量模式；投資性房地產

中圖分類號：F530.68 文獻標志碼：Ａ文章編號：１６７３－２９１Ｘ（２０11）08－０093－02

公允價值是理性的雙方在公平的市場中，在相互之間沒有關聯關系的情況下，自愿進行交易的金額，它可以用現行市價或未來現金流量現值表示，在新會計準則中有18個準則涉及到公允價值計量模式，我國新會計準則在采用公允價值計量的范圍上較為保守，這與我國會計要素市場化程度不高，市場成熟度低導致的公允價值不易獲得或者不確定性較高有一定的關系。

我國公允價值會計的核心內容是公允價值計量模式的引入，計量模式的改變實現了我國會計準則體系與國際主流會計準則體系的趨同，隨之而來的是由會計計量模式改變所引發的會計確認、記錄已經信息披露的變革，毫無疑問，公允價值會計計量模式的出現和應用對提高會計信息的相關性具有十分重要的意義。本文僅以投資性房地產為例，探討公允價值模式在我國上市公司應用中存在的問題。

一、公允價值是投資性房地產最相關的計量方法

首先，對房地產的投資一般金額大、周期長，流動與變現能力較差，具有高收益和高風險并存的特點。根據我國近年來房地產市場的狀況，投資性房地產的市場價值往往都高于其賬面凈值，如果按其歷史成本計量不能反映企業的真實情況。公允價值的計量模式更符合投資性房地產的特征，能夠更好地反映投資性房地產的市場價值和盈利能力。

其次，投資者的利益無法通過歷史成本的計量模式得到更好的體現。近年來，我國房地產業發展速度很快，大中城市的市中心商業地產價格長期高漲，持有大量土地或者商業地產的上市公司其資產的實際價值較賬面價值增值很多，如果企業未能合理地反映該部分資產的價值，就不能更好地體現這些公司股東權益。

最后，對于擁有大量投資性房地產的企業，對投資性房地產的合理計量會影響對企業資產總體價值的衡量。如果采用歷史成本對該部分資產進行計量，會造成對投資性房地產價值的低估，從而使企業資產的總體價值降低。在企業進行兼并、破產或重組時不能更好地向利益相關方提供可靠的信息，反映企業資產的真實價值。

二、公允價值理論對投資性房地產準則的影響

1.對資產結構的影響

投資性房地產準則使得企業需對資產進行重新分類，將原來在存貨、固定資產、無形資產中核算和列報的投資性房地產，統一在“投資性房地產”科目核算，這勢必會影響企業的資產結構，尤其是有大量投資性房地產在存貨中核算的企業，可能會使這些企業的流動資產（存貨）減少。

2.對所有者權益的影響

新會計準則規定，企業從成本模式轉為公允價值模式應當作為會計政策變更處理，將計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額，調整期初留存收益。在目前房地產價格普遍高于其歷史成本的情況下，將原來按成本模式計量的這部分房地產轉為按公允價值模式計量的投資性房地產，其影響結果是，所有者權益將大大增加。另外，企業將自用房地產轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產時，公允價值大于賬面價值的差額也將計入所有者權益，這都有利于提高企業的規模。

三、公允價值在投資性房地產應用中存在的問題

1.公允價值應用的客觀環境尚需完善

由公允價值的定義可以看出，公允價值的本質在于交易的公平性及交易雙方的自愿性，換句話說就是公允價值的獲取依賴公平、成熟的市場環境。雖然近幾年來我國經濟飛速發展，市場經濟體系不斷完善，但仍與公平、成熟的市場環境有一定差距。由于我國市場信息不對稱的程度相對較高，因此買賣雙方不能對等地獲得關于交易的市場消息。對于投資性房地產來說，我國新準則對投資性房地產公允價值計量模式的運用設定了嚴格的限制性條件，不允許公司采用估值技術確定投資性房地產的公允價值。所以，公允價值模式雖符合投資性房地產的特性，能夠較好地反映投資性房地產的市場價值和盈利能力，但由于公允價值的確認仍然是一個難點，如何保證公允價值確定的合理性，在現階段綜合環境下很難達到。

2.可操作性有待提高

如果一項資產或負債沒有活躍的交易市場作為定價基礎，那么就要依賴專業人士通過可靠的模型和基于現行市場的各項要素所做出的預測和判斷對某經濟事項進行價格評估。因此，在無可觀察的市場價格時，現值計量就顯得尤為重要。在這項技術潛在應用范圍最廣的金融行業只有少數銀行有自己的定價模型。沒有獨立的第三方機構從事現值計量研究，各種行業的相關統計數據的數量和質量不足，強大的信息網絡尚未建立，高素質人才的缺乏等因素都是導致公允價值可操作性不夠的原因。

3.稅收成本的考慮

目前，我國財政部、國家稅務總局明確規定在計稅時，投資性房地產持有期間的“公允價值變動損益”不予以考慮，在實際處置或結算時，處置取得的價款扣除其歷史成本后的差額應計入處置或結算期間的應納稅所得額（《關于執行<企業會計準則>有關企業所得稅政策問題的通知》（財稅[2007180號））。因此，無論企業采用何種模式，其應納稅所得額是一樣的。但是，若企業采用成本模式，由于新會計準則和稅法的處理基本一致，企業完全可以根據會計核算的利潤直接計算所得稅，比較簡單；若采用公允價值模式，考慮到會計和稅法處理的差異， 企業不能根據利潤直接計算，而只能通過納稅調整計算應納稅所得額，勢必將增加核算的難度及工作量。

4.利潤波動幅度較大

公司采用公允價值模式計量后，不再對投資性房地產計提折舊和減值準備，期末公允價值與原賬面價值的差額直接計入當期損益。會計利潤會隨著公允價值的波動而上下變動。因此，投資性房地產公允價值的變化將加大凈利潤的波動幅度，容易誤導投資者、債權人等眾多利益相關者。最近幾年我國投資性房地產市場處于加速發展中，投資性房地產升值潛力較大，如果每年的重估增值額將持續為正值，則利潤將會得到持續地提升。但2008年底全球爆發金融危機，房地產價格出現較大波動，大部分投資性房地產出現了貶值，導致公司利潤出現波動甚至轉盈為虧，加大企業的經營和財務風險。

5.未來盈余管理的考慮

按照《企業會計準則第3號一投資性房地產》準則規定，成本模式轉為公允價值模式的，應當作為會計政策變更，將轉換時公允價值與賬面價值的差額，調整期初留存收益（未分配利潤）。已采用公允價值模式的，不得轉為成本模式。按照現行企業會計準則規定，公司一旦選擇公允價值模式就不得再轉為成本模式，公司在未來就無法通過公允價值模式轉變這一方法調節公司利潤，不利于公司未來的盈余管理。而采用成本模式，在公司需要調節利潤時可以利用投資性房地產的計量模式轉變并結合其他業務達到有效控制企業經營業績的目的，如ST公司可以在其需要扭虧為盈的年度將成本模式計量的投資性房地產轉變為公允價值模式并將其出售，由于房地產價格近年來連連攀升，成本模式計量的投資性房地產轉變為公允價值模式會有一個大額的資本公積入賬，同時將其出售，原計入資本公積的金額會在當期轉變為其他業務收入計入利潤，從而達到有效利用其進行盈余管理（S﹡ST百花2004年、2005年的每股收益分別為-0.09元和-1.28元，在面臨退市風險的壓力下，公司在2006年對投資性房地產采用公允價值模式計量，2006年的每股收益一舉扭虧為盈，達到0.0135元）。而采用公允價值模式進行后續計量是將房地產增值產生的收益分攤于各個報告期，不能將多年累積的房地產增值額集中在某一期列示，從而實現公司未來盈余管理的要求。

6.成本較高成為公允價值推廣的門檻

使用公允價值進行初始和后續計量的企業，會計人員需要在每個會計期末對資產和負債的公允價值做出新的認定，這個過程需要整理大量數據和信息，因此將會增大會計計量和賬務管理的操作成本。與歷史成本相比，公允價值的獲得無疑要投入更多的資源。其次，公允價值的應用對于大多數會計從業人員來說是一項挑戰，要掌握新準則有關的具體應用需要從知識和操作上給予系統的訓練。這主要通過完善持續的培訓來完成，而培訓費用也將是一筆不小的花費。因此，要使公允價值計量屬性的應用切實地提高財務信息的相關性和可靠性，必定要增加一定的成本。這對于處在發展中的企業來講是一種挑戰，也成為了操作上障礙。

（7）對會計人員素質的挑戰

公允價值的確定最終需要依靠會計人員的職業判斷，由于公允價值在操作上仍然很大程度地受到主觀因素的影響，會計人員職業素質的高低便成為公允價值確定的又一重要因素。實際工作中要求企業會計人員不僅精通會計，還應熟練掌握財務管理技術，但同時，我國現實的客觀環境是會計人員整體業務素質偏低，對公允價值的理解和使用程度不夠，合理估計和判斷能力較差，這也影響了會計估計的合理性，直接的降低了公允價值的可靠程度。

四、解決對策

為使公允價值在我國更加合理有效地應用，需要制定多項配套的政策，如：出臺更加具體的制度或準則將公允價值應用的方法具體化，從制度上完善公允價值的應用體系，使公司在投資性房地產項目具體應用起來更加方便。公允價值應該在符合我國國情的情況下全面廣泛應用，從自身不斷完善，同時借鑒國外的先進理論，對公允價值計量模式不斷調整，走中國特色的路線，而不能完全照搬國外的制度準則。

參考文獻：

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