離裸奔只差一層紗

樓市裸奔，全國性的房價下跌，才剛剛開始。其持續時間至少應在2年以上，盡管暫時難以確定其裸奔的速度，但并不排除快速下跌的可能性。

縱觀整個國內樓市，降價范圍正在逐步擴散，降價幅度也在一點點提升。權威統計顯示，9月一、二線城市樓市成交量普遍遭遇下跌局面，在監測的30個大中城市中，有七成城市樓市成交量處于環比下降的態勢。在成交量下降的同時，成交價格也出現回落跡象，9月份上海、廣州、深圳等地商品住宅成交均價環比均呈現下降態勢，其中上海環比下跌0.37%。

但正如更多購房者的親身感受，目前的降價幅度和范圍，仍然沒能改變房價高企的基本狀況。另一方面，開發商的降價動力依然不足，相比近一半的項目成交價下調，意味著依然有超過一半的在售項目價格依然堅挺。

不少業內人士預測，“十一”或許是一年中市場心理平衡的最后關口。甚至有人認為，今年樓市比2008年更糟幾乎已成定局。一方面，買房人面對開發商們近期推出的諸多優惠卻不為所動，365地產家居網近期進行的一項調查也表明，表示會在“金九銀十”出手買房的購房者只有17.38%，超過六成的買房人都準備放棄“金九銀十”。

而另一方面，年內最大的供應高峰正洶涌而至。開盤“日光”成了過去時，銀行信貸收緊回款遙遙無期，年度銷售任務只完成了個零頭，而離工程款要付、各種款項要結的年底越來越近了……對于開發商來說，眼下的樓市的確到了非常嚴峻的時期。

“重要的是把房子賣出去。”面對不容樂觀的市場形勢，盡早入市、迅速跑量成為不少開發商目前的當務之急。然而，怎樣才能打動觀望的購房者、成功把房子賣出去呢？事實上，不需要耍那么多花招，最有效的就是降價出售。

我們來分析一下，未來一年，房地產調控轉向以及貨幣政策轉向的可能性應該為零。因為2009年的房地產調控轉向，導致2009年、2010年房價狂飆，嚴重危害到中國經濟的長期可持續發展，其危害正在顯現。這些危害包括目前民間借貸的風險，以及溫州老板跑路甚至跳樓事件。未來再出現政策轉向，是難以想象的事情。

調控政策轉向不可能，那么房地產資金來源就會進一步萎縮。萎縮原因主要在于銀行信貸減少、信托資金信貸減少、按揭貸款資金減少、購房款首付資金減少（交易量降低所致）。另一方面，由于2009年、2010年房價高峰期間，許多開發商高價拿地，資金需求反而有所增大。如此一減一增，房地產企業資金鏈會極其緊張，房企并購、房企破產事件肯定會發生；不排除大型房企破產的可能。

中國10多年房地產的大牛市，造就一種錯覺，房價永遠上漲以及房企一定賺錢。未來2年，這種錯覺將幻滅。房價下跌幅度將超出我們的想象力，只要調控政策不轉向。

房企曬出開發成本，以說明房價不可能再跌，這是種幼稚的做法。誰規定房企不能虧損不能破產？放眼世界，放眼古今，沒有任何一個行業永遠保持賺錢；房地產行業亦如此。2009年、2010年高價拿下的土地，房價下跌肯定會讓這些地塊虧損。某一三線城市，排名前幾的大型房企拿地樓面價700元/平米，其銷售價格已降至4300元/平米；一房企高峰期拿地樓面價2000元/平，其開發成本超過4300元/平；若未來房價繼續下跌，樓面價2000元/平米的地產項目，未來必然無法與市場同類產品競爭，也就必然面臨虧損的境況。

因此，房企倒閉潮的發生，是必然的。隨著溫州資金鏈的問題不斷出現，風險不斷暴露，由此導致的負面影響，會通過資金鏈條傳導至樓市，發生二手房降價拋房現象。

我們原本以為，此現象會快于一手房降價，但根據當前狀況，兩者很有可能同時發生。由于宏觀政策對資金緊縮的巨大影響，一手房大幅度降價甚至提前發生。無論如何，那些可能虧損甚至破產的房企，現在已無力回天；其未來運命的種子，早就在高價拿地時種下，現在只不過是承擔決策失誤的后果而已。房價下跌周期已經來臨！在此期間，誰先降價誰獲得主動權。