三大推手左右房價走勢

限購令出臺后市場中投資投機需求基本已被迫離場，同時嚴厲限購下改善型需求亦被誤傷，市場有效需求可以說達到歷史上最低谷。

隨著“金九”變成“鐵九”，市場房價下跌預期愈發強烈。《金融理財》認為，之前一直助推房價上漲的三大推手(信貸、需求、地價)由于受政策打壓而被抑制，只要政策不出現松動，至少兩年內房價下跌仍是大勢所趨。至于下跌的幅度，全國范圍內不排除有樓盤讓利20%，甚至30%的可能。

首先分析信貸方面，今年來銀監會三番五次警示房地產開發貸風險，要求各銀行嚴格把控對房企貸款。房企資金來源遭受空前挑戰。此前易居研究院發布的報告也印證了這點，報告顯示今年上半年房企自籌資金比例已超過了40%，銀行貸款的不順暢會使部分房企考慮以價換量。

其次從地價來看，地價一直被認為是推高房價的第一元兇。然而進入2011年以后，很多城市宅地成交普遍不理想，地價也隨之下落。在缺錢的情況下房企謹慎拿地，地價的下滑將使未來房價控制在一個合理范圍之內。

最后就是需求，限購令出臺后市場中投資投機需求基本已被迫離場，同時嚴厲限購下改善型需求亦被誤傷，市場有效需求可以說達到歷史上最低谷。不僅如此，由于從去年開始，我國一直處于高度通脹期，央行連續的提高存款準備金及加息，使剛需購房者貸款難度及貸款成本大幅度提高，部分銀行放款期甚至達到了3個月。這種情況的發展結果將是，市場向買方市場變化。這背后的原因何在？

第一，消化既有存貨需2年以上。首先，在經過持續多日的成交大幅下降之后，幾乎全國性市場的新房存貨大幅攀升。數據顯示，在一線城市，截至目前的去庫存時間一般需要一年以上，甚至到2年左右。其次，市場信息很不透明，統計數據也往往難以真實反映出市場的實際情況，一些持有待銷存貨者由于各種原因而不愿意承認或完全公開所有的存貨量，因此，市場的實際存貨可能比公布的數據還要高出不少。再次，一些人在計算去存貨時間時，往往以歷史同期的銷售量或去庫存速度來做參數，這種參數并沒有現實意義。

第二，滯銷的新房增量延長去庫存時間。伴隨待銷存貨越積越多的是，各地市場還將有新項目開工、新盤陸續推出上市。事實上，在目前的存貨基礎上不再增加新的存貨，幾乎是不可能的。在如今房價已經下降或松動的情況下，開發商或土地持有者如果繼續囤地或捂地不開發，就意味著可能將承受損失。因此，接下來，往往會有新的土地開工建設，新的樓盤陸續開盤上市銷售，形成新增房源。

第三，入市二手房房源也會分搶市場。投資投機者手中握有大量房源，可隨時拋向市場套利。將來二手房房源可能成規模性地陸續拋向市場。這自然會增加市場供應總量，而需求總量如果不能及時增加，相反可能萎縮，哪怕不變，其結果就會進一步改變供求形勢，加大市場供大于求的壓力。

同樣，將來陸續拋向市場的可售二手房房源，也會與可售新房存貨乃至未來新房增量分搶市場。從而進一步延長房地產市場整體去存貨的時間。

第四，二三線城市供大于求情況或更嚴重。相比一線城市市場，多數二三線城市市場或更嚴重，或需要更長的時間才能消化待售商品房總量。這主要是因為，當房地產市場經歷過持續高熱、房價持續快速大幅上漲之后，步入向下調整通道后，在自身消化房地產泡沫的能力、去庫存的能力、消化待售商品房總量的能力等方面，筆者認為，二三線城市及更低級別的城市市場，往往不如一線城市市場強。這就是說，一些二三線城市，將來消化本輪調整周期所產生的滯銷或過剩的新房房源和待售二手房的時間，會比一線城市更長。