朔州市房地產(chǎn)狀況淺析

摘 要： 研究房地產(chǎn)市場的經(jīng)營發(fā)展趨勢，把握市場的機遇與風險，直接關系到房地產(chǎn)業(yè)與住房金融的穩(wěn)健運行，也是關系到國家通過拉動內(nèi)需實現(xiàn)國民經(jīng)濟良性循環(huán)的重要課題。通過對朔州市房地產(chǎn)現(xiàn)狀的分析，具體分析朔州房地產(chǎn)市場存在的問題及房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)增長的動力、房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)營取向政府調(diào)控措施，提出建設性的意見，以促進朔州市房地產(chǎn)業(yè)更好的發(fā)展。

關鍵詞： 朔州市；房地產(chǎn)；發(fā)展

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1673-291X（2011）35-0075-02

當前，房地產(chǎn)業(yè)仍然是國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。朔州市的房地產(chǎn)屬于初步發(fā)展階段。改革開放以來，隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，朔州市的房地產(chǎn)市場也不斷壯大，以城鎮(zhèn)住房制度改革為契機，以社會需要為動力，逐年擴大投資規(guī)模，體現(xiàn)了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與地區(qū)經(jīng)濟的同步增長，房地產(chǎn)開發(fā)從單一的、零散的無序開發(fā)方式到追求整體效果、上規(guī)模、高品質(zhì)的有序開發(fā)。

一、朔州市房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析

（一）投資現(xiàn)狀

2010年以來，朔州市的房地產(chǎn)開發(fā)投資呈下降趨勢，盡管6月份呈現(xiàn)小幅回升態(tài)勢，但是幅度不大。朔州市房地產(chǎn)開發(fā)投資積極，上半年全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資44 329萬元，比上年同期增長52.1%，比全國高18.6個百分點，比全省高16.4個百分點。把握房地產(chǎn)市場周期性變化規(guī)律，有利于調(diào)控市場供求矛盾，避免社會資源浪費，優(yōu)化社會資源配置。同時，也有利于正確把握住房金融的經(jīng)營策略，通過優(yōu)化資源配置調(diào)節(jié)市場行為，規(guī)避行業(yè)風險乃至金融風險。

（二）房地產(chǎn)建設面積

朔州市把加強房地產(chǎn)市場管理，優(yōu)化商品住宅供應結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展經(jīng)濟適用房、廉租房，擴大普通商品房開發(fā)規(guī)模，作為服務業(yè)發(fā)展的重要內(nèi)容。按照“戶型不大功能全、價格不高品質(zhì)優(yōu)、占地不多環(huán)境美”的要求，在今后三年內(nèi)市區(qū)要新增住房面積210萬平方米。其中，2011年將計劃建設經(jīng)濟適用房21萬平方米，比上年竣工面積增長40%；廉租房計劃建設6萬平方米；棚戶區(qū)改造計劃27萬平方米。2010年6月底，全市商品房屋施工面積中，辦公樓新開施工面積達到9 532平方米，比上年同期增長了36.17%，占本年新開工面積的比重為3.23%，比上年提高了0.73個百分點。

（三）二手房市場調(diào)控

朔州市采取一系列措施搞活二級市場，降低二手房交易門檻，促進存量的流通。所有存量住房轉(zhuǎn)讓執(zhí)行國家、省有關稅費減免政策，放寬購買經(jīng)濟適用住房政策界限，給予戶籍政策方面優(yōu)惠等政策，積極引導居民進行住房消費，大大推動了住房二級市場的發(fā)展。2007年，二級市場交易量達到4.49萬平方米，其中住宅502套，面積達到4.19萬平方米。正是存量房市場的發(fā)展，帶動增量市場的發(fā)展，擴大了住房消費。2010年6月底，全市商品房屋累計銷售面積到達14.12萬平方米，比上年同期增長了44.39%；銷售額達到2.46億元，比上年同期增長了69.67%。其中，90平方米以下的小戶型房屋累計銷售3.16萬平方米，比上年同期增長3.44倍；非90平方米以下其他各類商品房屋銷售10.96萬平方米，比上年同期增長20.8%。

二、朔州市房地產(chǎn)市場存在的問題

（一）個人住房供需矛盾突出

住宅面積與有效需求脫節(jié)。由于市場機制在公共商品供應上市的失靈，住房的外部效應不能通過市場機制來實現(xiàn)，導致住房市場供應相對不足。這種不足主要體現(xiàn)為機構(gòu)上的普通住房供應相對不足，中低檔普通住房更為突出。據(jù)調(diào)查，目前對面積為100平方米的住房需求最大，幾乎占57%，而全市近幾年開發(fā)的這種住宅在30%左右。其次，家庭住宅兩級分化嚴重。

（二）商業(yè)用房過剩

2010年底，僅朔州市區(qū)內(nèi)各大中型商場就有20余家，而市民有限的購買力難以支撐起龐大的商業(yè)市場，使一些已建好的商用房處于閑置狀態(tài)，浪費了公共資源，也引起了房地產(chǎn)市場的一些問題。近年來，朔州市的商用房面積一直在增長，就商業(yè)用房建筑面積與戶籍人口數(shù)量來計算，人均商用面積為2.11平方米，遠遠超出了市民對商用房的需求。據(jù)資料顯示，現(xiàn)建成的大型商業(yè)用房多集中在市區(qū)，而周邊的縣城相對分散。目前在建的商業(yè)地產(chǎn)項目成交比例較小，其中一些大的地產(chǎn)項目在售后的一兩年中集中上市，屆時對朔州市商業(yè)地產(chǎn)市場產(chǎn)生較大的影響。

（三）房地產(chǎn)二級市場不夠活躍

住房既是居民的消費品，又是投資品。房地產(chǎn)市場的活躍不僅體現(xiàn)在增量房的交易上也反映在存量房交易上。總體來看，朔州市住房二級市場還處在起步階段，二手房雖說逐年增加，但市場不夠活躍，還難以形成成熟的住房消費格局。與2009年年底相比，2010年年底朔州市二手房市場呈現(xiàn)價格回升的局面，但仍然相對處于較低水平。以朔州市房地產(chǎn)二手市場來看，其處于初步發(fā)展階段，并且受新建商品房價格上漲的帶動，價格上升明顯，發(fā)展空間較大。雖成交總量逐年加大，但占整個市場的份額還不夠大，與新建商品房比例差距越來越大。雖實現(xiàn)了一二級住房市場的聯(lián)動，但顯現(xiàn)出二級市場不夠活躍。

三、保持朔州市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)持續(xù)增長的原因

（一）國民經(jīng)濟的持續(xù)快速增長

近幾年來，朔州市經(jīng)濟增長率持續(xù)超過7%。高經(jīng)濟增長率和良好的經(jīng)濟增長質(zhì)量可以推動城市化規(guī)模的不斷擴大，大量農(nóng)轉(zhuǎn)非人口涌入城市必然要實現(xiàn)住房消費，從而為房地產(chǎn)市場帶來新的購買力需求。國民經(jīng)濟的持續(xù)快速增長，也使城市中低收入勞動者的經(jīng)濟收入持續(xù)增長，這在一方面“激活”了中低收入者的購房需求，為房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展塑造了最廣泛的消費群體；另一方面，也使原來購買力較強的消費者提升了消費層次，從而推動著住房品質(zhì)的不斷提升。因此，經(jīng)濟增長速度與增長質(zhì)量是決定房地產(chǎn)發(fā)展的前提與基礎。

（二）體制與機制市場化

長期以來，我國主要靠國家和集體來建房分房，這種供給模式是中國城市居民居住環(huán)境差的主要原因。國家住房制度的改革，把建房與購房一同推向市場，從而使住房成為自由流通的商品。市場機制的引入，使建房者成為自負盈虧的法人，購房者用貨幣去選擇適應個人需求的商品。這種產(chǎn)權(quán)的明晰化、個體化，催生了當前這個世界上最大的房地產(chǎn)市場，而這個巨大并且日益增長的市場需求，正是朔州市房地產(chǎn)業(yè)幾年來持續(xù)火爆的載體。

（三）與消費觀念更新配套的住房按揭貸款

市場經(jīng)濟不但提升了購買力，更重要的是催化了人們?nèi)碌南M觀念。20世紀80年代以來在市場經(jīng)濟體制下就業(yè)的勞動者，大多數(shù)不會等到攢夠錢以后再去買住房，而是充分利用住房按揭貸款來實現(xiàn)“居者有其屋”。據(jù)統(tǒng)計，70%以上的購房者都會選擇利用銀行住房貸款。目前全市商業(yè)銀行個人住房按揭貸款已經(jīng)超過20億元。大量的按揭貸款間接注入和不斷遞增的住房開發(fā)貸款已經(jīng)成為支撐房地產(chǎn)市場最重要的資金來源。與房地產(chǎn)開發(fā)持續(xù)升溫相對應的是市場反映冷淡。

四、促進朔州市房地產(chǎn)健康發(fā)展的建議

（一）合理配置土地資源

朔州市政府必須從珍惜土地、資金及相關資源的目標出發(fā)，選擇適當?shù)某鞘凶》抗w制和相關政策，有效控制房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，盡量減少房地產(chǎn)業(yè)對土地及相關資源的占用，為其他經(jīng)濟建設留出空間。另外，市場也對土地資源的合理配置有不可忽略的影響。通過市場競爭，促使土地產(chǎn)權(quán)所有者將土地投放到能夠帶來最大利潤的建設中去。所以，需要政府與市場相互配合，合理配置土地資源，加強監(jiān)管，調(diào)控好整個市場，以促進朔州市房地產(chǎn)市場健康有序的向前發(fā)展。

（二）正確認識市場供需關系

商家要盡量避免房屋開發(fā)的趨同性，總是追求大戶型建設，而應根據(jù)市場的變化需求及居民的不同承受力，主動采取措施設計不同的戶型，以合理的價格促進商品房銷售。充分發(fā)揮市場配置住宅資源的基礎作用，建立以商品房為主導的供應體系實現(xiàn)供給和需求的全面市場化。為做好普通商品房的供給，政府在土地的規(guī)劃上應事先對普通住宅預留空間，通過招標選定開發(fā)商并在招標中附加限價措施。加強各部門間的協(xié)調(diào)配合，綜合運用金融管理的措施切實做好房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控工作。政府要完善住房保障制度，對高收入者供應商品房，對中低收入者供應經(jīng)濟適用房。同時，政府要給予中低價位，中小戶型普通住房建設提供一定的政策支持，按照需要增加普通住房的供給。

（三）提高房地產(chǎn)企業(yè)的整體素質(zhì)

各級政府要嚴格房地產(chǎn)企業(yè)的市場準入管理，對現(xiàn)有房地產(chǎn)企業(yè)進行清理，重新核定資質(zhì)等級，提高房地產(chǎn)企業(yè)的整體素質(zhì)。實行品牌戰(zhàn)略，培養(yǎng)朔州市房地產(chǎn)龍頭企業(yè)，以市場機制促進房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。企業(yè)要強化自身素質(zhì)，改革內(nèi)部機制，創(chuàng)新經(jīng)營理念，提高管理水平，增強市場競爭力。房地產(chǎn)企業(yè)在做項目時，要根前期調(diào)研所取得的準確數(shù)據(jù)來確定該項目的服務層次。在新形勢下，要實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展需要匹配項目管理，資金管理，項目考核，信息運行機制，以適應房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的需要。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還應樹立誠信經(jīng)營理念，嚴格遵守國家有關房地產(chǎn)開發(fā)建設的法律法規(guī)，自覺維護房地產(chǎn)市場的正常秩序，規(guī)范操作。

（四）加快住房二級市場建設步伐

要制定清楚的存量住房如市政策，增強住房信息的透明度，簡化交易手續(xù)，降低二手房交易成本，促進住房產(chǎn)權(quán)流動，推動住房一級市場的發(fā)展。房地產(chǎn)的迅速發(fā)展使得投資型的房產(chǎn)交易迅速提升，但同時，房產(chǎn)二級市場由于直接受一級市場的直接導向，消費型房產(chǎn)投資在整個房產(chǎn)結(jié)構(gòu)中占的比例過大。而房產(chǎn)的二級市場主要表現(xiàn)為投資型需求以及居住和投資混合型的需求，所以不合理的供需一定程度上抑制了房產(chǎn)二級市場的發(fā)展。另外，由于我國體制的特殊，市場上存在著多種不同的產(chǎn)權(quán)狀態(tài)，不可避免地影響了二手房交易信譽，不利于二手房交易市場的發(fā)展。

（五）金融要積極支持房地產(chǎn)市場的發(fā)展

目前，由于銀行按揭風險使按揭利率過高，貸款期限過短，對中低收入居民難以接受。政府應對中低收入人群提供按揭擔保，建立抵押證券的交易市場，建立住宅所有者信貸公司等，以降低銀行風險，從而延長按揭償還時間。要不斷調(diào)整住房信貸結(jié)構(gòu)，不斷完善辦理信貸按揭服務，進一步提高金融對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的支持力度。房地產(chǎn)企業(yè)應開展多渠道融資積極爭取商業(yè)銀行對中低價位，中小型普通商品住房建設項目的信貸力度，開展房地產(chǎn)投資信托基金試點，拓寬各種融資渠道。建立房地產(chǎn)信貸預警系統(tǒng)，加強對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)風險的控制，做好市場的研究分析工作，提高駕馭市場變化的能力，使朔州市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

參考文獻：

[1] 郭松海.房地產(chǎn)基礎知識[M].北京：中國環(huán)境出版社，2005.

[2] 山西房地產(chǎn)協(xié)會.山西住房建筑及房地產(chǎn)發(fā)展十年[J].財經(jīng)學報，2007，（11）.

[3] 曹建民.關注房地產(chǎn)市場[J].開放導報，2005，（19）.

[4] 吳曉求.資本市場解釋[M].北京：中國金融出版社，2002.[責任編輯 張宇霞]