朔州市房地產狀況淺析

摘 要： 研究房地產市場的經營發展趨勢，把握市場的機遇與風險，直接關系到房地產業與住房金融的穩健運行，也是關系到國家通過拉動內需實現國民經濟良性循環的重要課題。通過對朔州市房地產現狀的分析，具體分析朔州房地產市場存在的問題及房地產產業增長的動力、房地產發展經營取向政府調控措施，提出建設性的意見，以促進朔州市房地產業更好的發展。

關鍵詞： 朔州市；房地產；發展

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1673-291X（2011）35-0075-02

當前，房地產業仍然是國民經濟發展的支柱產業。朔州市的房地產屬于初步發展階段。改革開放以來，隨著房地產市場的發展，朔州市的房地產市場也不斷壯大，以城鎮住房制度改革為契機，以社會需要為動力，逐年擴大投資規模，體現了房地產產業與地區經濟的同步增長，房地產開發從單一的、零散的無序開發方式到追求整體效果、上規模、高品質的有序開發。

一、朔州市房地產現狀分析

（一）投資現狀

2010年以來，朔州市的房地產開發投資呈下降趨勢，盡管6月份呈現小幅回升態勢，但是幅度不大。朔州市房地產開發投資積極，上半年全市完成房地產開發投資44 329萬元，比上年同期增長52.1%，比全國高18.6個百分點，比全省高16.4個百分點。把握房地產市場周期性變化規律，有利于調控市場供求矛盾，避免社會資源浪費，優化社會資源配置。同時，也有利于正確把握住房金融的經營策略，通過優化資源配置調節市場行為，規避行業風險乃至金融風險。

（二）房地產建設面積

朔州市把加強房地產市場管理，優化商品住宅供應結構，大力發展經濟適用房、廉租房，擴大普通商品房開發規模，作為服務業發展的重要內容。按照“戶型不大功能全、價格不高品質優、占地不多環境美”的要求，在今后三年內市區要新增住房面積210萬平方米。其中，2011年將計劃建設經濟適用房21萬平方米，比上年竣工面積增長40%；廉租房計劃建設6萬平方米；棚戶區改造計劃27萬平方米。2010年6月底，全市商品房屋施工面積中，辦公樓新開施工面積達到9 532平方米，比上年同期增長了36.17%，占本年新開工面積的比重為3.23%，比上年提高了0.73個百分點。

（三）二手房市場調控

朔州市采取一系列措施搞活二級市場，降低二手房交易門檻，促進存量的流通。所有存量住房轉讓執行國家、省有關稅費減免政策，放寬購買經濟適用住房政策界限，給予戶籍政策方面優惠等政策，積極引導居民進行住房消費，大大推動了住房二級市場的發展。2007年，二級市場交易量達到4.49萬平方米，其中住宅502套，面積達到4.19萬平方米。正是存量房市場的發展，帶動增量市場的發展，擴大了住房消費。2010年6月底，全市商品房屋累計銷售面積到達14.12萬平方米，比上年同期增長了44.39%；銷售額達到2.46億元，比上年同期增長了69.67%。其中，90平方米以下的小戶型房屋累計銷售3.16萬平方米，比上年同期增長3.44倍；非90平方米以下其他各類商品房屋銷售10.96萬平方米，比上年同期增長20.8%。

二、朔州市房地產市場存在的問題

（一）個人住房供需矛盾突出

住宅面積與有效需求脫節。由于市場機制在公共商品供應上市的失靈，住房的外部效應不能通過市場機制來實現，導致住房市場供應相對不足。這種不足主要體現為機構上的普通住房供應相對不足，中低檔普通住房更為突出。據調查，目前對面積為100平方米的住房需求最大，幾乎占57%，而全市近幾年開發的這種住宅在30%左右。其次，家庭住宅兩級分化嚴重。

（二）商業用房過剩

2010年底，僅朔州市區內各大中型商場就有20余家，而市民有限的購買力難以支撐起龐大的商業市場，使一些已建好的商用房處于閑置狀態，浪費了公共資源，也引起了房地產市場的一些問題。近年來，朔州市的商用房面積一直在增長，就商業用房建筑面積與戶籍人口數量來計算，人均商用面積為2.11平方米，遠遠超出了市民對商用房的需求。據資料顯示，現建成的大型商業用房多集中在市區，而周邊的縣城相對分散。目前在建的商業地產項目成交比例較小，其中一些大的地產項目在售后的一兩年中集中上市，屆時對朔州市商業地產市場產生較大的影響。

（三）房地產二級市場不夠活躍

住房既是居民的消費品，又是投資品。房地產市場的活躍不僅體現在增量房的交易上也反映在存量房交易上。總體來看，朔州市住房二級市場還處在起步階段，二手房雖說逐年增加，但市場不夠活躍，還難以形成成熟的住房消費格局。與2009年年底相比，2010年年底朔州市二手房市場呈現價格回升的局面，但仍然相對處于較低水平。以朔州市房地產二手市場來看，其處于初步發展階段，并且受新建商品房價格上漲的帶動，價格上升明顯，發展空間較大。雖成交總量逐年加大，但占整個市場的份額還不夠大，與新建商品房比例差距越來越大。雖實現了一二級住房市場的聯動，但顯現出二級市場不夠活躍。

三、保持朔州市房地產產業持續增長的原因

（一）國民經濟的持續快速增長

近幾年來，朔州市經濟增長率持續超過7%。高經濟增長率和良好的經濟增長質量可以推動城市化規模的不斷擴大，大量農轉非人口涌入城市必然要實現住房消費，從而為房地產市場帶來新的購買力需求。國民經濟的持續快速增長，也使城市中低收入勞動者的經濟收入持續增長，這在一方面“激活”了中低收入者的購房需求，為房地產業的持續發展塑造了最廣泛的消費群體；另一方面，也使原來購買力較強的消費者提升了消費層次，從而推動著住房品質的不斷提升。因此，經濟增長速度與增長質量是決定房地產發展的前提與基礎。

（二）體制與機制市場化

長期以來，我國主要靠國家和集體來建房分房，這種供給模式是中國城市居民居住環境差的主要原因。國家住房制度的改革，把建房與購房一同推向市場，從而使住房成為自由流通的商品。市場機制的引入，使建房者成為自負盈虧的法人，購房者用貨幣去選擇適應個人需求的商品。這種產權的明晰化、個體化，催生了當前這個世界上最大的房地產市場，而這個巨大并且日益增長的市場需求，正是朔州市房地產業幾年來持續火爆的載體。

（三）與消費觀念更新配套的住房按揭貸款

市場經濟不但提升了購買力，更重要的是催化了人們全新的消費觀念。20世紀80年代以來在市場經濟體制下就業的勞動者，大多數不會等到攢夠錢以后再去買住房，而是充分利用住房按揭貸款來實現“居者有其屋”。據統計，70%以上的購房者都會選擇利用銀行住房貸款。目前全市商業銀行個人住房按揭貸款已經超過20億元。大量的按揭貸款間接注入和不斷遞增的住房開發貸款已經成為支撐房地產市場最重要的資金來源。與房地產開發持續升溫相對應的是市場反映冷淡。

四、促進朔州市房地產健康發展的建議

（一）合理配置土地資源

朔州市政府必須從珍惜土地、資金及相關資源的目標出發，選擇適當的城市住房供應體制和相關政策，有效控制房地產業發展，盡量減少房地產業對土地及相關資源的占用，為其他經濟建設留出空間。另外，市場也對土地資源的合理配置有不可忽略的影響。通過市場競爭，促使土地產權所有者將土地投放到能夠帶來最大利潤的建設中去。所以，需要政府與市場相互配合，合理配置土地資源，加強監管，調控好整個市場，以促進朔州市房地產市場健康有序的向前發展。

（二）正確認識市場供需關系

商家要盡量避免房屋開發的趨同性，總是追求大戶型建設，而應根據市場的變化需求及居民的不同承受力，主動采取措施設計不同的戶型，以合理的價格促進商品房銷售。充分發揮市場配置住宅資源的基礎作用，建立以商品房為主導的供應體系實現供給和需求的全面市場化。為做好普通商品房的供給，政府在土地的規劃上應事先對普通住宅預留空間，通過招標選定開發商并在招標中附加限價措施。加強各部門間的協調配合，綜合運用金融管理的措施切實做好房地產市場宏觀調控工作。政府要完善住房保障制度，對高收入者供應商品房，對中低收入者供應經濟適用房。同時，政府要給予中低價位，中小戶型普通住房建設提供一定的政策支持，按照需要增加普通住房的供給。

（三）提高房地產企業的整體素質

各級政府要嚴格房地產企業的市場準入管理，對現有房地產企業進行清理，重新核定資質等級，提高房地產企業的整體素質。實行品牌戰略，培養朔州市房地產龍頭企業，以市場機制促進房地產企業的發展。企業要強化自身素質，改革內部機制，創新經營理念，提高管理水平，增強市場競爭力。房地產企業在做項目時，要根前期調研所取得的準確數據來確定該項目的服務層次。在新形勢下，要實現房地產企業的可持續發展需要匹配項目管理，資金管理，項目考核，信息運行機制，以適應房地產市場快速發展的需要。此外，房地產企業還應樹立誠信經營理念，嚴格遵守國家有關房地產開發建設的法律法規，自覺維護房地產市場的正常秩序，規范操作。

（四）加快住房二級市場建設步伐

要制定清楚的存量住房如市政策，增強住房信息的透明度，簡化交易手續，降低二手房交易成本，促進住房產權流動，推動住房一級市場的發展。房地產的迅速發展使得投資型的房產交易迅速提升，但同時，房產二級市場由于直接受一級市場的直接導向，消費型房產投資在整個房產結構中占的比例過大。而房產的二級市場主要表現為投資型需求以及居住和投資混合型的需求，所以不合理的供需一定程度上抑制了房產二級市場的發展。另外，由于我國體制的特殊，市場上存在著多種不同的產權狀態，不可避免地影響了二手房交易信譽，不利于二手房交易市場的發展。

（五）金融要積極支持房地產市場的發展

目前，由于銀行按揭風險使按揭利率過高，貸款期限過短，對中低收入居民難以接受。政府應對中低收入人群提供按揭擔保，建立抵押證券的交易市場，建立住宅所有者信貸公司等，以降低銀行風險，從而延長按揭償還時間。要不斷調整住房信貸結構，不斷完善辦理信貸按揭服務，進一步提高金融對房地產產業發展的支持力度。房地產企業應開展多渠道融資積極爭取商業銀行對中低價位，中小型普通商品住房建設項目的信貸力度，開展房地產投資信托基金試點，拓寬各種融資渠道。建立房地產信貸預警系統，加強對房地產產業風險的控制，做好市場的研究分析工作，提高駕馭市場變化的能力，使朔州市房地產市場健康發展。

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