湖州南潯經濟開發區土地利用經濟效益評價研究

摘 要：研究開發區用地經濟效益的影響因素以及影響程度對提高開發區土地利用的經濟效益、實現土地的集約利用具有重要意義。以湖州南潯經濟技術開發區為研究對象，選取經濟規模指標、集約程度指標、經濟效益指標三類共10個評價因子，通過協調度模型測算開發區土地利用經濟效益現狀與規劃目標理想值之間的協調度。結果表明：其土地利用協調度為0.58，經濟效益一般。針對此結果，分析南潯經濟技術開發區經濟效益低下的原因，并在此基礎上提出了提高土地利用經濟效益的建議。

關鍵詞：開發區；經濟效益；協調度模型；南潯經濟技術開發區

中圖分類號：F293.2 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2011）33-0140-05

引言

土地集約利用的最終目的是提高土地的使用效率，并取得良好的經濟、社會和生態環境效益。開發區作為區域產業發展和城市化的有效方式，其土地利用的經濟效益集中地反映了該地區土地的利用狀況。中國于1984年設立了第一批經濟技術開發區，發展至今有二十多年的歷史。在此之間，有不少學者關注開發區，尤其是高技術園區的布局與發展[1~2]；也有部分學者對某個特定開發區的發展特征和發展方向進行研究[3~5]。近年來，隨著城市化、工業化進程的不斷推進，開發區的土地利用效率與效益問題得到了越來越多學者的關注，紛紛從經濟學、農地保護、土地制度、土地集約利用等角度進行了理論分析與研究，并對城市區內多個或單個開發區的土地利用經濟效益開展評價和比較研究 [2~3，6~7]。

本文以湖州南潯經濟技術開發區為研究對象，通過協調度模型測算開發區土地利用經濟效益現狀與規劃目標理想值之間的協調度，評價其土地利用協調度及可挖掘潛力，并針對南潯經濟技術開發區的實際情況提出了提高土地利用經濟效益的建議。

一、研究方法

1.選擇評價指標。土地開發區用地經濟效益是在開發區批準設立范圍內各產業投入產出的綜合反映。本文從土地集約利用的本意出發，即土地投入強度和土地產出效率兩方面設計相應的評價指標，根據指標選擇的科學性、整體性、層次性、可操作性、動態性、前瞻性原則，并結合開發區的實際情況以及指標數據的可獲得性，選取了經濟規模指標、集約程度指標、經濟效益指標三類共10個評價因子（U1，U2，U3，……，U10）（見表1）。

2.評價模型。本文選取協調度模型對開發區土地利用經濟效益進行評價。設開發區土地利用經濟效益評價指標變量為Ui（i=1，2，3，…，n），其值為xi（i=1，2，3，…，n）。當目標最滿意時取Ui=1，最差時取Ui=0，將土地經濟效益評價指標變量對系統有序的功效表示為：

UA （ui ）=1，xi≥ai，UA （ui ）具有正功效（i=1，2，3……，n），bi

上式中：UA （ui ）為指標ui對系統有序的功效；A為系統的穩定區域；xi為序參量實際值；x0為序參量合理值；ai、bi分別為系統取得上、下限時的數值；i為序參量編號（i=1，2，3，…，n）。

UA （ui ）只反映單個指標對城市土地利用系統有序的功效，所以必須建立總功效函數（也稱協調度函數）來反映系統的整體功效，由線性加權法對每一個指標功效配以加權系數Wi實現。協調度函數可表示為：

C=WiUA （ui ）=Ｗ１UA （u1 ）＋Ｗ2UA （u2 ）+…+WnUA （un）

其中，Wi=1

協調度C反映土地利用系統的協調性，其值介于0~1之間。C值越大，表示土地利用系統整體協調性越好，開發區用地經濟效益越好。根據協調度理論，一般認為，當C≥0.8時，開發區土地開發利用系統協調度極大，土地經濟效益好；當0.6≤H<0.8時，即，系統比較協調，土地經濟效益較好；當0.5≤H<0.6時，系統基本協調，土地經濟效益一般；當0.4≤H<0.5時，系統不太協調，土地經濟效益較差；當0.2≤H<0.4時，系統處于不協調狀態，土地經濟效益差；當H<0.2時，系統處于極不協調狀態，土地經濟效益極差 [8]。

基于協調度可以構建開發區土地利用潛力度模型 [9]：P=1-C。潛力度P表示土地利用系統偏離最高、最佳使用狀況的程度，P值越大，開發區土地利用系統可挖掘潛力越大。對應協調度的判定標準，可得出潛力度的判定標準，當P<0.2時，潛力度極小，基本接近最優狀態；當0≤P<0.4時，潛力度很小，土地利用比較協調，但距離最優狀態尚有潛力可挖；當0.4≤P<0.5時，潛力度較小，距離最優狀態有更多潛力可挖；當0.5≤P<0.6時，潛力度較大，土地利用偏離有序狀態較多，有較大的挖潛空間；當0.6≤P<0.8時，潛力度很大，土地利用大大偏離有序狀態，有很大的挖潛空間和迫切的挖潛改造需要；當P>0.8時，潛力度極大，土地利用幾近完全混亂，需要進行大規模整體改造甚至重新規劃建設。

3.指標權重確定。本文采用層次分析法和專家打分法相結合來確定各評價指標權重值。對三個子系統的相對重要性進行比較。通過專家賦值，得出各評價因子相對于總目標的權重值（見表2）。

二、南潯經濟技術開發區土地利用經濟效益研究

1.開發區概況。湖州南潯經濟技術開發區是1993年11月由浙江省人民政府首批批準設立的省級開發區，位于中國經濟最活躍的長三角地區，地處杭嘉湖平原腹地，依托著名的歷史文化古鎮——南潯鎮存在。開發區規劃面積34平方公里（包括開發區和城市規劃區），經省政府批準的首期開發面積為8.5平方公里，2003年南潯區政府成立時明確將已建的6.77平方公里中的3.7平方公里歸南潯鎮管理，故省政府批準的8.5平方公里內歸屬南潯經濟開發區的僅4.8平方公里。經過十五年的發展，南潯經濟開發區內已有各類企業660多家，其中規模企業106家。2006—2007年，南潯經濟開發區連續兩年榮獲浙江省十強開發區和利用外資先進單位，形成了地板、電梯、電子、電機、紡織服飾等五大特色產業。

2.確定上下限值。本文中，上下限數值的確定都以南潯經濟開發區自身在時間序列上的歷史數據和期望數據為參照。各指標的下限值bi參照南潯經濟開發區的歷史數據，采用1993—2008年十六年間的平均值；而據開發區規劃，2020年開發區資本積累逐漸完成，資源不斷整合，逐步邁向成熟階段邁進，因此上限值ai根據2020年各指標應達到的目標理想值確定。該目標理想值通過線性回歸擬合計算得出。

3.評價結果與分析。根據2009年各項評價指標的實際值xi對目前開發區土地利用進行經濟效益評價，計算結果（見表3）。

根據表3計算結果，南潯經濟開發區經濟規模指標協調度為0.59，集約程度指標協調度為0.58，經濟效益指標協調度為0.54，總協調度為0.58。無論從總體目標還是三個子系統來看，南潯經濟開發區土地利用協調度都是基本協調的，經濟效益一般。導致經濟效益不高的因素主要是GDP、財政收入、地均GDP、人均創造GDP、人均創造財政收入以及高新技術企業產值占工業產值比重，其中高新技術企業產值占工業產值比重的協調度尤其低，僅為0.36。相應地，開發區應從這幾個方面挖掘潛力，并且尚存在一定的可挖掘潛力。

三、南潯經濟技術開發區土地利用經濟效益低下原因分析

結合上文的評價結果以及南潯經濟開發區實際情況，從以下幾點分析其土地利用經濟效益較低的原因。

1.開發區土地利用粗放。由于開發區享有的特殊制度和優惠政策，至少在發展初期，土地粗放利用模式非常普遍，土地擴張已經成為開發區經濟增長的一種顯著特征。土地利用的經濟效益是指對土地的投入與取得有效產品（或服務）之間的比較。土地投入越少、取得的有效產品越多，則土地利用的經濟效益越高。過分擴張開發區面積，使得產出并未隨著投入的增加而更大程度的增加，土地的粗放利用只會破壞生產中的和諧性，反而降低了產出量。南潯開發區也存在土地利用不夠集約的問題。雖然沒有出現“攤大餅”式的盲目擴張，但開發區內仍存在土地閑置現象，部分企業存在土地浪費現象：廠房空置、容積率和建筑密度較低、空間立體利用，尤其是地下空間的利用程度不高。

2.開發區產業布局不合理，高新技術企業少。據對“長三角”地區的14個城市“十五”高新技術產業園區發展規劃的統計，排在前四位的支柱產業都是電子信息、汽車、新材料、生物醫藥工程，趨同率達到70％以上 [10]。當一個地方的產業和技術大量重復的時候，它將很快處于產品過剩和低盈利狀態，無法進一步提高技術水平實現產業互補，從而形成完整的產業鏈，這不僅造成了社會資源配置的扭曲和浪費，也限制了開發區的深入發展和區域產業特色的形成。

南潯經濟開發區以地板、電梯、電子、電機、紡織服飾五大特色產業為主導，雖然在上述領域已經具有較高的產業層次和品牌知名度，但這些產業的科技含量不高。開發區內知識密集、技術密集的高新技術企業少，不僅拉低了開發區的經濟效益，這種產業結構對開發區土地集約利用也有較大的影響，因為一般來說，以高科技產業、電子產業為主導產業的開發區土地集約利用程度都較高。

3.開發區土地管理制度不完善。開發區的體制機制特殊，為追求效率，將規劃、房產、拆遷等機構合在一起，而并沒有設置獨立的土地管理機構，管理制度無法真正的規范和完善。開發區部分項目用地混亂，如在只辦理農用地轉用，不辦理供地手續的情況下就開始用地，造成未批先建、邊批邊建等違法用地情況；或是經合理手續的農用地轉用后供地率不高，企業只圈不建，以此來謀取土地增值暴利，更有部分投資商開發資金不足或中途拆資導致廠房建設停滯，使得開發區圈定范圍內存在土地閑置。

4.開發區引進外資過程中存在的問題。這里主要存在三個方面的問題：（1）與許多開發區一樣，地方政府為吸引更多外資，存在“惡性競爭，競相優惠”現象，政府在招商引資中的角色與定位不明確，缺少全局性的規劃和布局。（2）外資實際到位率不高。自開發區建區以來，外資實際到位率最高發生在1995年，達到了100%，最低發生在2002年，為22.86%，2008年也僅達27.99%。總的來說，外資到位率不高，普遍保持在30%~50%的水平。（3）對南潯經濟開發區來說，外資企業的入駐雖然在一定程度上起到了推動園區內企業技術創新、理念創新的作用，但對完善內外聯動、相互促進的開放型經濟體系，促進內資產業的快速發展的效果并不明顯。

四、提高南潯經濟開發區土地利用經濟效益的建議

1.土地集約利用，存量挖潛與增量擴張相結合。提高開發區的土地利用經濟效益和集約度，應該將存量挖潛與增量擴張相結合。增量擴張主要用于滿足重大項目的用地需求，解決用地不足的問題。這應結合當地的經濟發展水平以及開發區發展的需要，不可盲目擴張。存量挖潛則主要通過提高土地利用率并優化土地利用結構來實現。首先，控制土地容積率和建筑密度，促進土地立體化利用。對于工業企業來說，推行建設多層標準廠房，尤其引導中小企業使用標準廠房，嚴格限制建造單層廠房。充分利用開發區的地上和地下空間，提高土地縱向利用率。其次，對開發區內的基礎設施建設、行政管理及生活服務設施，應統一規劃，按功能分區，提高區域性社會資源的共享程度，這是對土地利用結構的優化。

2.優化產業結構，提高產業科技含量。按產業發展規劃對進入企業的資質和性質等進行嚴格審查，對不合格的企業和單位不應允許其進入，以此提高企業進入門檻，優化開發區產業結構。同時，加強開發區內各企業之間的聯系，以大型骨干企業為中心，發展橫向綜合開發的企業群，形成優勢產業群體，發揮集聚效應，以提高工業容積率與集聚度。在鞏固地板、電梯、電子、電機、紡織服飾五大特色產業的同時，積極培育新的高科技產業。可考慮對高新技術產業實行優惠政策，如建立科技創業中心或設立科技風險基金等，以創造一種良好的科技生產環境，吸引高新技術企業入駐，扶持高新技術項目的發展和研究。根據南潯經濟開發區規劃，將以開發區內新元泰微電子企業為依托，在近一兩年的短時期內，引進2~3家光伏產業鏈配套企業，初步形成光伏產業鏈基本框架。

3.擴大招商引資力度，有效利用外資。資金的投入對開發區，尤其是提高土地利用經濟效益以及土地利用集約度方面的貢獻不容忽視。外商投資歷來是開發區投資資金來源的重要部分。據2001年無錫高新技術開發區引進外資與經濟增長的相關分析，每增加1 %的外商投資將帶動當年0.081 %的國內生產總值的增長以及0.62%的對外貿易額增長；外資每增加1億美元，可以創造1.576萬個就業機會 [11]。可見，外資注入對國內生產總值的增長既有短期的需求拉動效應，又有長期供給效應，這對于南潯經濟技術開發區來說同樣適用。在準確定位自身經濟發展水平的前提下，大力支持外商投資高新技術、裝備制造和新材料制造等產業，對已經掌握成熟技術、具備較強生產能力的傳統制造業則不提倡鼓勵外商投資。

4.充分運用市場機制配置土地資源。嚴格推行土地的有償使用制度，全面落實開發區土地使用權的招標、拍賣和掛牌出讓制度。這不僅能規范土地市場，運用地價杠桿刺激土地的高效利用，做到地盡其用，同時，使土地使用者意識到用地成本，有利于促進他們自覺珍惜土地和集約利用土地。在合理區間內，對土地利用率較低的項目用地適當的提高供地價格，而對土地投資強度較高、土地利用率較高的項目用地適當的給予價格優惠。

5.加大開發區內閑置土地處理力度。應加強對開發區內土地利用情況的監督檢查，對已取得土地使用權者，督促其按照土地有償使用合同實施項目建設，杜絕土地圈而不建的情況出現。取得土地半年內應當開工建設，土地有償使用合同生效或建設用地批準書頒發之日起滿一年未動工建設的，或已開發建設面積不足總面積1/3的，或已投資不足投資額25%且未經批準終止開發的建設用地，應向土地使用者征收土地閑置費，責令其限期動工建設或續建。對取得土地使用權后已閑置兩年或兩年以上的土地，依法予以收回，統一納入政府土地儲備庫，重新進行市場化配置。

6.充分利用開發區區位優勢。開發區依托古鎮南潯而建，并且處在滬、杭、寧、甬等大城市的經濟輻射圈內，應該充分運用這種區位優勢，不僅能有效吸引投資，促進各類進出口業務的發展，而且有助于高效物流的形成。同時，開發區區位也有利于其建設人才的引進。一方面，由于背靠江蘇、安徽、江西等內陸腹地，普通勞動力資源十分豐富，完全能滿足開發區內勞動密集型企業的用工需要；另一方面，南潯又近鄰上海、蘇州、杭州等全國大中專學校比較集中的大城市，能夠聘用到學歷知識水平較高的管理人才。

結論

本文選用經濟規模、集約程度、經濟效益三類指標共10個評價因子，采用層次分析法和專家打分法確定指標權重，并利用協調度模型對南潯經濟開發區土地利用經濟效益進行評價，認為開發區土地利用基本協調，經濟效益一般。究其原因，主要可概括為土地利用粗放、產業布局不合理、高新技術少、土地管理制度不完善以及引進外資過程中存在的問題，并相應地提出如下幾個方面的建議：提高土地集約利用程度、優化產業結構、擴大招商引資力度、運用市場機制配置土地、加大閑置土地處理程度、充分運用開發區區位優勢。

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Nanxun Economic Development Zone，Huzhou Economic Evaluation of Land Use Research

XUAN Xuan

（Tongji University School of Civil Engineering，Shanghai 200092，China）

Abstract:It is significant to find out the main influencing factors of development zones land eco-efficiency and its influencing degree.This paper makes a case study of Nanxun Economic and Technological Development Zone，and chooses 10 factors of the 3 elements which are economic scale，the degree of land intensive use and economic efficiency，then uses the harmony model to get the harmony degree between development actuality and target value.The results show that the harmony degree is 0.58，and the economic efficiency at a medium level.At last，from analyzing the causes of low economic efficieny，advice is given on how to improve economic benefit of Nanxun Economic and Technological Development Zone.

Key words：development zone；economic efficiency；harmony model；nanxun economic and technological development zone

[責任編輯 陳鳳雪]