下注萬億資金 商業地產上演“肉搏戰”

上半年同比大幅增長的業績，并不能抹殺主流房企對全年業績的擔憂。據中原地產、世聯地產等多家機構數據顯示，多數房企目前完成全年銷售目標不足一半。隨著下半年限購城市的增加，限貸、限價也可能進一步升級，樓市或進入實質性降價階段。

據不完全統計，京、滬、廣、深四個一線城市上半年商業用地成交金額已達419億元，商業用地成交額占比明顯提高。業內人士分析，從目前情況來看，預計今年商業地產開發投資增速將明顯高于去年。去年商業營業用房和辦公樓開發投資合計達7405.4億元，即使按照去年的增長速度保守估算，今年商業地產開發投資總額也將接近一萬億元，商業地產呈現風生水起之勢。

商業用地獲青睞

6月27日，北京市東城區崇文菜市場一宗商業金融用地拍賣，引來蘇寧、新世界地產、廣州豐璟等15家企業參戰，經過33輪激烈競買，廣州市豐璟房地產開發有限公司出手闊綽，以總價7.1億元拿下該地塊。該地塊樓面地價高達4.32萬元/平方米，成為近年來北京新的單價地王，溢價率高達140%。令人驚訝的是，該地塊的樓面地價已經是此前拍賣的同類型最貴地塊——CBD最高樓面地價2.14萬元/平方米的兩倍。

重金拿下該地塊的廣州豐璟房地產被指是合景泰富旗下子公司，合景泰富是一家在香港上市的華南地產公司，崇文門商業金融用地成為其在北京的首個商業地產項目。

借著商業用地熱賣的機會，北京市相繼在7月集中推出多宗地塊，CBD的9宗地塊在7月6日拍賣，其中就包括部分商業用地，首創、遠洋、中信、萬通在內的多家知名房企參與競標。此外，建筑規模8.51萬平方米的王府井大街西側商業金融用地也在7月底招標出讓。

6月30日，深圳也誕生了土地拍賣的總價“地王”，位于南山區蛇口太子灣的一宗地塊，被招商局蛇口工業區以64.39億元的底價拿下。該地塊總用地面積69.764萬平方米，規劃建筑面積170萬平方米，樓面地價約3788元/平方米，成為2001年以來深圳政府單宗出讓的土地中最大的一宗地塊。

招商局不惜重金將太子灣地塊收入囊中，深圳地產業界并未感到吃驚。該地塊為商業服務業設施用地、倉儲用地、港口碼頭用地和居住用地的綜合體，極有可能成為招商局將要打造的太子灣郵輪母港項目所在地。

去年，招商局就宣布將再造新蛇口，包括三大重點工程：太子灣郵輪母港、海上世界綜合體和蛇口網谷。按照規劃，太子灣片區將通過功能調整和改造升級，打造成為客運、商務和海濱休閑活動于一體的綜合功能片區。

北京中原地產三級市場研究總監張大偉表示，在住宅市場遭遇調控之后，商業地產相對升溫，特別是稀缺地段的商業價值逐漸被挖掘，商業類地塊受關注程度明顯增加。

開發商集體轉向

亞豪機構副總經理高姍認為，對住宅市場的調控，使得更多的開發商開始轉戰商業地產，沉寂了多年的商業地塊開始出現火爆局面。

今年各家開發商紛紛加大商業地產開發力度。綠城和上海華彬投資有限公司聯合體以總價24.3億元拿下了上海普陀區長風10號北地塊，折合樓板價為10768元/平方米，成為上半年上海成交總價最高的一宗商辦用地。SOHO中國上半年也在上海商業地產市場頻頻出手，斥資88.04億元在上海相繼收購了曹家渡地塊、海倫路站地塊、SOHO中山廣場、四川北路站地塊等四個項目。

綠地集團近期與沃爾瑪、上影集團、國美電器、上海歌城、美格菲健身等知名商企建立全面戰略合作關系，從單一型開發商向商業地產全程營運商轉變。

6月底，萬科也對外公布了其在深圳區域的商業地產策略。未來兩年內，萬科在深圳將建設3個總計30萬平方米的地標性購物中心，還有約34萬平方米的社區商業，以及40萬平方米的寫字樓開發，計劃兩年內達到100萬平方米的商業物業開發體量。

除深圳萬科外，北京萬科與肯德基、麥當勞、星美影院、蘇寧電器、萬寧、屈臣氏等25個品牌商戶簽署了戰略聯盟協議。除了在一線城市進行商業地產投資外，萬科還在其他城市也投入了大量資金運作商業地產項目，如東莞長安項目、西安曲江新區國際會展產業園區，以及與君瀾酒店聯手在武漢建設高端商務酒店。

金地集團則在2010年就明確商業地產是集團重點發展的方向，到2015年，金地商業地產資產將達到600億。而在今后的五年內，金地計劃每年在商業地產領域的投資額度保持集團總投資額的20%左右。金地已在2010年9月成立商業地產公司，相關商業資產已轉移至商業公司旗下，包括北京金地中心、西安和崗廈的商業項目等。

對于傳統住宅開發商大舉轉做商業地產的現象，中國商業聯合會購物中心委員會副主任邢和平認為，轉型是公司自身發展的需要，企業為了尋求多方面的增長點，開始進入受政策影響較小的商業地產領域；同時，商業地產能夠拉動地方經濟，因此地方政府在對土地進行規劃時，有意提高了商業用地比例。

投資激增風險高企

中國商業地產聯盟發布的《2010-2011中國商業地產發展報告》顯示，2010年全國商業地產已呈爆發式增長態勢，達到歷史新高。2010年，商業營業用房和辦公樓開發投資完成額分別達到5598.9億元、1806.5億元，分別增長34.2%和31.2%；相應的銷售額分別達到5354億元、2149億元，分別增長46.3%和31.2%。去年商業營業用房和辦公樓開發投資合計達7405.4億元。而今年以來，一線城市已經顯現出商業地產投資迅速增長的苗頭。

截至6月27日，北京市土地整理儲備中心數據顯示，上半年北京土地出讓總數為113塊，總面積1031萬平方米，成交總值為324.8億元，相比去年同期下滑48.6%。而住宅用地出讓金僅為120.3億元，大幅下滑了75.4%。與此同時，商業類地塊異軍突起，上半年已簽約的商業類地塊合計21塊，總建筑面積為339萬平方米，總出讓金為174.38億元，供應量和樓面地價均超過了住宅地塊。

上海上半年的商業用地成交達到105.17億元，占全部土地成交金額超過兩成。占比明顯上升。上半年上海共成交了土地104幅，共計500.36萬平方米，成交金額為454.44億元。以土地性質來看，商品住宅用地38幅，計205.88萬平方米，商業用地41幅，計122.78萬平方米，保障房用地25幅，計174.68萬平方米。

今年廣州土地出讓計劃總計將達到12.72平方公里，其中包括3.37平方公里的居住用地、2.2平方公里的商業服務用地，以及7.15平方公里的產業用地。6月8日，推出的12宗商業服務業用地被富力、保利、綠地等房企看中，現場成功簽約，意向地價總金額達到64億元。

而深圳市今年上半年出讓的經營性用地僅有6宗，總出讓金額為87.14億元。其中，商業辦公用地就有4塊，出讓金額達到74.98億元，占總出讓金額的86.05%。

據不完全統計，今年上半年北京、上海、廣州、深圳四個一線城市商業類用地出讓金額達419億元，商業用地成交額占比明顯提高。

對于土地市場的走勢，上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，上半年各地推出的土地較少，預計下半年將會放量。現階段商業用地拍賣出現高溢價，其所受壓力較小，地方政府在商業用地拍賣價格方面受到的限制較小，因此推出商業用地的積極性逐步提高。

多數業內人士認為，由于商業地產受調控影響較小，許多住宅開發商，甚至保險公司、銀行等都將目光聚焦至商業地產，商業金融用地成交量增長明顯，下半年商業類用地轉讓行情依然看漲，出讓金額增幅料將維持在高位。從這一角度看，今年的商業地產開發投資總額增幅極有可能超過去年，而即使僅按照去年的增長幅度計算，預計今年商業地產開發投資總額也將接近一萬億元。

不過業內人士也提醒，商業地產歷來投資收益偏低，投資回報期較長，且對開發商的營運與銷售能力要求較高，在目前各大城市商業地產已出現空置情況下，各類機構涌向商業地產也蘊藏著較大風險。