保障性住房開發(fā)的設(shè)計研究

摘 要:本文基于筆者多年從事商品住房設(shè)計的相關(guān)工作經(jīng)驗，以保障性住商品住房設(shè)計為研究對象，論文首先探討了保障性商品住房的由來和概念，進(jìn)而給出了中低收入者居住形態(tài)的調(diào)查結(jié)果，在此基礎(chǔ)上，筆者給出了三種保障性商品住房設(shè)計的方法，其中重點論述了舒適性設(shè)計的方法，全文是筆者長期工作實踐基礎(chǔ)上的理論升華，相信對從事相關(guān)工作的同行有著重要的參考價值和借鑒意義。

關(guān)鍵詞:保障性商品住房舒適性

中圖分類號:TU2文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A 文章編號:1674-098X(2011)07(a)-0234-02

1 保障性商品住房產(chǎn)生及概念研究

1.1 社會保障性住房問題的產(chǎn)生

住房是人們的基本權(quán)利，是人們生存發(fā)展的必要物質(zhì)條件。住房是人們的生活必需品，沒有住房正如自然界中的“無殼蝸牛”，是無法生存的。人與住房的關(guān)系在商品社會中，變得極其復(fù)雜，作為人類棲身之地的住房在附加了多重功能以后，已經(jīng)具有生活必需品和投資品的雙重屬性。

盡管在市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展下，我國居民的收入水平和生活質(zhì)量得到了較大幅度的提高，居民在商品住房市場貨幣支付能力逐步增強，但是，大中城市商品住房價格漲幅較快，價格漲幅已經(jīng)超過居民可支配收入的增幅，中低收入階層在商品住房市場逐步被邊緣化了。城市中低收入者所住的低等級住房往往破舊、居住面積狹小、小區(qū)環(huán)境惡劣，容易造成火災(zāi)隱患和社會治安惡化，導(dǎo)致嚴(yán)重的住區(qū)衰退。這既不利于提升城市的運行效率，也有悖于社會公平的原則，更關(guān)系到人權(quán)和社會穩(wěn)定。同時，由于城市化進(jìn)程的加快，各地城市房屋拆遷量很大，僅2003年全國城市房屋拆遷總量超過了1，4億平方米，在被拆遷戶中，很大一部分是中低收入者，這部分的中低收入者的住房又成了難題。

因此，各國都比較重視中低收入階層住房的研究。為公民、特別是為中低收入階層保障最低標(biāo)準(zhǔn)的住房一直是各國政府關(guān)注的焦點問題之一，它體現(xiàn)著社會的公平，并國家的穩(wěn)定和繁榮息息相關(guān)。中低收入階層是社會的弱勢群體，他們大多數(shù)無力負(fù)擔(dān)市場上的商品房，因此滿足這部分人住房需求的任務(wù)，應(yīng)該而且只能由國家來承擔(dān)，為其提供社會保障性商品住房。

1.2 社會保障性商品住房的概念

社會保障性商品住房的內(nèi)涵為:具有市場經(jīng)濟和社會保障相結(jié)合的雙重機制，有特定的目標(biāo)群體，土地取得成本較低，出售價格實行政府指導(dǎo)價，按保本微利的原則確定的、具有福利性質(zhì)的用以解決中低收入階層居住問題的低價住宅。它涵蓋經(jīng)濟適用房、重大工程配套商品房以及用于社會保障的各種可出售的住宅。分析社會保障性商品住房的內(nèi)涵可知，社會保障性商品住房涵蓋的范圍較廣，它不僅包括經(jīng)濟適用房，重大工程配套商品房，還包括政府為解決居住困難問題，而建造的初期用于租賃后期又出售給租賃者的福利住宅(廉租房的后期)。

1.3 社會保障性商品住房與普通商品房的異同

社會保障性商品住房與普通商品房同為商品，有著商品的共同屬性，同樣受著市場的選擇與檢驗。然而市場價的商品房與社會保障性商品住房也必定存在著不同。不同之處在于政府是否給予優(yōu)惠，是否限定價格，是否控制銷售對象。

具體而言就是:土地獲取方式的不同—— 社會保障性商品住房的建設(shè)用地實行行政劃撥方式供應(yīng)，盡可能不占用或少占用耕地;商品房建設(shè)用地實行出讓方式供應(yīng)，土地使用者必須交納土地出讓金。成本構(gòu)成不同—— 社會保障性商品住房的成本包括征地和拆遷補償費、勘察設(shè)計和前期工程費、建安工程費、住宅小區(qū)基本設(shè)施建設(shè)費、管理費、貸款利息等六因素，利潤控制在3%以下;而商品房的成本除了以上6因素外，還有行政事業(yè)性收費、土地出讓金等因素，其利潤不受限制，由市場決定。購買條件和對象不同—— 社會保障性商品住房由于享受政府的優(yōu)惠政策，其購買對象是特定的，因而購買社會保障性商品住房要實行申請、審批制度;而商品房的購買條件和對象不受限制。住房面積不同—— 社會保障性商品住房的面積受政策限制;而普通商品房面積不受限制，套型和面積均由開發(fā)商依據(jù)市場需求而定。價格政策不同—— 社會保障性商品住房的價格有政府指導(dǎo)，不得自由定價;商品房的出售價格完全由市場決定。追求的目標(biāo)不同—— 社會保障性商品住房售價較低，其追求的目標(biāo)定位為舒適、宜人;普通商品房售價較高，消費群體也屬高收入階層，因而其無論從環(huán)境、公建配套還是住宅戶型上都定位于高檔、豪華。

2 適應(yīng)性的設(shè)計方法

適應(yīng)性指的是通過利用建筑空間和結(jié)構(gòu)潛力，使住宅空間和功能適合使用者的需求變化。住宅結(jié)構(gòu)的適應(yīng)性和實際使用功能的適應(yīng)性相互關(guān)聯(lián)，但又相互區(qū)別。前者是后者的條件之一。功能適應(yīng)性還取決于住戶對住宅功能和空間變化的理想能力、操作能力，也取決于住宅的管理方式。套內(nèi)空間的局部變化是指住宅套內(nèi)廚、衛(wèi)定位，主要承重墻體不變，而住戶可通過對部分較大空間采用輕質(zhì)隔斷，家具隔斷和各種軟質(zhì)隔斷，充分發(fā)揮其對空間限而不定的作用，以適應(yīng)家庭變化周期和家庭生活模式的變化。具體操作可由住戶自由分隔，也可以由設(shè)計者提供“菜單”供住戶選擇，這種方法在磚混體系中是常見的。

3 住戶參與設(shè)計的方法

希望真正能按自己的心愿建設(shè)屬于自己的家，這種積極性是人之本性，不可忽視。人是建筑活動中最主要的因素，住宅生產(chǎn)活動應(yīng)以人為核心展開，讓居住者參與設(shè)計過程。西方國家的工業(yè)化住宅設(shè)計建造進(jìn)程中，住戶參與住房改造的行為一直得到鼓勵，使住戶的個性化需求得到滿足，生活方式得以跟上時代的發(fā)展。但在我國住戶參與還處于被動狀態(tài)，住戶與設(shè)計師之間的關(guān)系是被割斷的，住戶還被排斥在設(shè)計過程之外。社會保障性商品住房，因其住戶需求的特殊性，更應(yīng)該采用住戶參與設(shè)計的方法，設(shè)計出另其滿意的居住空間。

4 舒適性設(shè)計的方法

社會保障性商品住房在居住標(biāo)準(zhǔn)較低的情況下，應(yīng)有合理的住宅功能布局，保證住宅的使用方便，滿足基本的生理需求有能使居民產(chǎn)生幸福感、滿足感和歸屬感的空間以及相對的舒適性，使中低收入家庭的居住有家的感覺。

4.1 功能區(qū)劃分及其要求

由于不同的文化背景、年齡結(jié)構(gòu)、生活習(xí)慣、經(jīng)濟工作狀況等等方面的不同，人們對于住宅居住模式的選擇也有所差異。所以戶型設(shè)計必須針對中低收入者，形成有針對性地居住模式。中低收入者住宅戶型面積的大小一直是人們關(guān)注的焦點之一，然而目前居住面積已經(jīng)不是衡量居住品質(zhì)的唯一標(biāo)準(zhǔn)，人們越來越強調(diào)居住的質(zhì)量。

社會保障性商品住房室內(nèi)環(huán)境的舒適性應(yīng)包括有較好的采光、通風(fēng)、日照要保證住宅內(nèi)居住生活獲得舒適的效果，必須使不同的功能空間既有相互較好的聯(lián)系，又有相對的獨立性，使它們各得其所。住宅內(nèi)功能空間通常被劃分為三類:一是家庭成員公共活動的空間，二是家庭成員個人活動的空間，三是家庭成員的生理衛(wèi)生活動空間。功能空間適宜的尺度是生活舒適程度的影響要素，保證各功能空間的私密性也是獲得舒適性的必要條件。對于中低收入家庭，此類人群居住在住宅里面，會進(jìn)行如下各種活動。(1)居住:更衣、就寢;(2)飲食:烹調(diào)、就餐;(3)衛(wèi)生:如廁、盛洗、淋浴、洗衣服;(4)家庭活動:聚會、接待外來人員、家庭內(nèi)部活動;(5)個人的私密空間:休息、看書看報、游戲、在家工作;(6)出行、出入等。

4.2 相對舒適的功能空間的標(biāo)準(zhǔn)研究

(1)起居室空間

住宅的起居空間，是整個室內(nèi)生活中最重要的空間，是住宅套內(nèi)空間的中心。家庭公共生活是家庭生活內(nèi)容的中心，因而起居廳是家庭中實用機能最多，面積最大，活動時間最長、最頻繁的空間。在這里，家庭團聚、交談、娛樂、看電視、會客、交友、家務(wù)、餐飲、宴會等等，聚合成親愛和諧的整體，與社會協(xié)調(diào)共同發(fā)展，它是維系家庭、保證家庭和睦幸福的紐帶。起居廳功能復(fù)雜，其中家具設(shè)備及其布置方式也是多種多樣，因人而異，強調(diào)設(shè)計的個性。但是其中的活動還是有規(guī)律可循的，深入分析可綜合為兩類:交談和視聽。因此在空間設(shè)計、家具設(shè)置上就要以這兩方面為主要考慮。

起居室的功能既具有獨立性，又與餐廳、臥室等用房緊密聯(lián)系，在戶型面積比較小的情況下起居室也可以和臥室合二為一，功能上具有靈活性:(1)設(shè)置單獨的起居室。在這種情況下，由于功能單一，家具比較容易布置。一般來說，其居室面積在10平方米以上的能滿足基本要求。(2)當(dāng)起居室兼作臥室考慮的時候，同時必須顧及到臥室的使用功能。為了保持其居室的空間完整性，不影響起居室的日常使用，臥室可以采用其居室內(nèi)的靈活家具布置形式或者采用隔斷的方式分隔空間。在當(dāng)作起居室使用的時候，床等家具可以通過壁龕或者小的隔間設(shè)置臥室休息部分;當(dāng)用作臥室使用時，拉開隔斷，并且不影響起居室的基本家具布置形式。初步估計，起居室與臥室合用的情況下使用面積的最小值應(yīng)該20平方米以上。(3)當(dāng)起居室與餐廳廚房一起設(shè)置的時候，必須考慮到兩部分之間功能的聯(lián)系和盡量減少相互之間的干擾。可以采用在同一個空間內(nèi)，設(shè)置起居室與餐廳，餐廳靠近廚房，餐廳與起居室占用了大部分空間，廚房采用開敞的布局或者用隔斷分開。起居室的寬度考慮布置沙發(fā)，還必須考慮一部分休息和活動面積。這樣說來，其居室與餐廳廚房合用數(shù)的情況下，使用面積至少要達(dá)到18平方米以上。

一般來說起居室靠近入戶門口，與入戶門斗相聯(lián)系。其居室屬于家庭內(nèi)部使用空間，所以入戶門不宜直接正對起居室開啟，而宜旋轉(zhuǎn)一個角度(一般來說是90度)，使得視線上沒有干擾。更進(jìn)一步說，在進(jìn)入起居室一側(cè)可以采用靈活隔斷或者家具布置形成半封閉的空間;或者先通過一小段走道、過廳、入戶花園再進(jìn)入起居室。

(2)臥室空間設(shè)計

臥室即個人生活空間，是住宅套內(nèi)空間中除起居空間之外的重要活動場所，是家庭中的私密空間。其類型包含主人臥室、兒童臥室和老年臥室、客人臥室等幾種。當(dāng)代戶型中臥室設(shè)計的重點，即目前常見的主臥系列化設(shè)計。主臥系列化設(shè)計是指在主人生活空間中設(shè)置臥室、書房、衛(wèi)生間、更衣室以及其他休閑空間等，同時并對幾種空間進(jìn)行序列組合設(shè)計，主臥系列化設(shè)計的目的在于體現(xiàn)家庭對主人的地位、勞動及財富創(chuàng)造的尊重，同時使個人生活更加舒適。但在對于社會保障性商品住房來說，主臥系列化設(shè)計因為對面積需求較大，因此有它的局限性。在這種情況下，我們提出“臥室平臺化”設(shè)計理念。由于中低收入家庭購買力有限，在主臥中沒有必要設(shè)置大面積的更衣室和書房，一切多余功能應(yīng)去除，將每一個臥室開發(fā)成一個多功能平臺，經(jīng)過后期裝修、布置后可以滿足書房、臥室、客房等互有略微區(qū)分的使用功能。將有限的使用空間盡可能得到最大限度的多功能方式使用。更衣室的職能可以由推拉式壁櫥替代。

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