論如何完善房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算

摘要:房地產(chǎn)企業(yè)和其他行業(yè)的企業(yè)相比，其會(huì)計(jì)核算的程序及方法具有比較明顯的差別。在對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)特點(diǎn)進(jìn)行論述的基礎(chǔ)上，分析了房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算現(xiàn)狀及存在的主要問題，進(jìn)而提出了完善房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算的對(duì)策，以期對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的核算起到一定的推動(dòng)作用。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)開發(fā) 會(huì)計(jì)核算 成本核算

一、引言

從現(xiàn)行的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》、《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》和《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》等法律文件來看，還存在著一些不完善的地方，實(shí)施效果欠佳，對(duì)于房地產(chǎn)這樣一個(gè)相對(duì)特殊的行業(yè)的會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)沒有比較強(qiáng)的針對(duì)性。

通常房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)一個(gè)產(chǎn)品需要花費(fèi)的周期較長，一般為幾年時(shí)間，在這個(gè)過程當(dāng)中主要是以資金的投入為主。而且反映在會(huì)計(jì)報(bào)表當(dāng)中的利潤也為負(fù)數(shù)。有時(shí)，一個(gè)項(xiàng)目可能持續(xù)幾年都是虧損，但是到了竣工之后的銷售期就開始大幅的盈利。而且，開發(fā)企業(yè)為了解決資金上的問題而經(jīng)常采用樓盤預(yù)售的方式，也就是說在項(xiàng)目達(dá)到一定的階段之后(例如：結(jié)構(gòu)封頂)時(shí)就開始銷售樓盤，此時(shí)開發(fā)企業(yè)通常將這項(xiàng)資金記在“預(yù)收賬款”的貸方。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的這些財(cái)務(wù)特點(diǎn)給房地產(chǎn)企業(yè)在利潤操縱上有了可乘之機(jī)。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)特點(diǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)特點(diǎn)主要表現(xiàn)在這樣幾個(gè)方面：其一，資金的來源呈現(xiàn)出多元化特征，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的完成需要大量的資金支持，僅僅依靠自有資金和銀行貸款是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，需要通過預(yù)收購房訂金、預(yù)收代建工程款和發(fā)售股票資本金等；其二，在建工程的資金量大，房地產(chǎn)一項(xiàng)工程的建設(shè)往往需要幾個(gè)月、甚至幾年時(shí)間，大量的貨幣資金轉(zhuǎn)化為在建的工程，大量資金被長時(shí)間占用，這給工程資金核算及財(cái)務(wù)處理帶來了困難；其三，開發(fā)的種類具有多樣性，主要體現(xiàn)在經(jīng)營項(xiàng)目多這個(gè)方面，這導(dǎo)致財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的內(nèi)容也相應(yīng)增加；其四，經(jīng)濟(jì)往來頻繁，房地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)大量的人力、物力和財(cái)力的投入過程，生產(chǎn)周期長，涉及的技術(shù)問題多，需要進(jìn)行大量的協(xié)作，給財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的核算與管理帶來麻煩。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算存在的主要問題

1.土地開發(fā)成本核算存在的主要問題

土地開發(fā)費(fèi)用是指地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)土地，建設(shè)用地的過程中所發(fā)生的所有費(fèi)用的總和。其大小直接影響到一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否可行，是否能達(dá)到預(yù)期的利潤。國家以土地所有者的身份將一定年限之內(nèi)的土地使用權(quán)限出售給土地使用者。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行土地開發(fā)的過程中，由于其涉及到設(shè)計(jì)要求和場(chǎng)地本身等多方面的因素，同時(shí)其開發(fā)的層次、程度和所開展工作的內(nèi)容也不一樣。例如，有的只需要對(duì)建設(shè)場(chǎng)地進(jìn)行清理平整即可，而有的開發(fā)過程需要普通的工程施工之外，還需要對(duì)地下的各類管線進(jìn)行鋪設(shè)，鋪設(shè)地面道路等。從這個(gè)角度來看，各個(gè)具體的開發(fā)項(xiàng)目的費(fèi)用的具體支出的內(nèi)容及項(xiàng)目種類都不一致，開發(fā)企業(yè)需要根據(jù)費(fèi)用發(fā)生的具體情況進(jìn)行成本核算。這其中就涉及到土地使用費(fèi)用，土地開發(fā)成本等間接費(fèi)用，按照一個(gè)什么樣的標(biāo)準(zhǔn)才能將之合理、科學(xué)的分配到成本的收益對(duì)象當(dāng)中去，存在一個(gè)較大的可操作空間。

2.房屋開發(fā)成本核算存在的主要問題

房屋開發(fā)的成本主要包括地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房開發(fā)過程中所發(fā)生的所有費(fèi)用的總和，主要包括：出包建筑安裝花費(fèi)的工程成本、土地使用費(fèi)的分配、相關(guān)費(fèi)用和土地開發(fā)成本以及其他公共設(shè)施的成本等。一般而言，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房屋開發(fā)過程中所發(fā)生的費(fèi)用都應(yīng)該按照房屋成本核算對(duì)象及相關(guān)的規(guī)定對(duì)成本進(jìn)行歸集。但是，依然還存在著這么一些問題：在對(duì)一些需要進(jìn)行費(fèi)用分配技計(jì)算時(shí)，例如一些小區(qū)的公共設(shè)施，一般是由開發(fā)商無償提供給小區(qū)居民使用的，這時(shí)就需要考慮到成本分?jǐn)偟膯栴}。同時(shí)，在樓盤銷售過程中所耗費(fèi)的宣傳費(fèi)用也涉及到成本分?jǐn)倖栴}等，所有的這些費(fèi)用就存在著一個(gè)如何在進(jìn)行收入確認(rèn)時(shí)進(jìn)行成本計(jì)量的問題。

3. 配套設(shè)施開發(fā)成本核算問題

配套設(shè)施的開發(fā)成本核算問題包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所開發(fā)的：能有償轉(zhuǎn)讓及不能有償轉(zhuǎn)讓的、能直接計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本的配套設(shè)施。兩者在進(jìn)行核算及歸集的過程中都應(yīng)該采取不同的方式。總的來講，一方面是指配套設(shè)施自身的成本歸集問題，另一方面是指成本分配問題。

四、完善房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算的對(duì)策

1.完善房地產(chǎn)企業(yè)收入的會(huì)計(jì)制度和準(zhǔn)則

其一，應(yīng)該對(duì)商品房及其配套設(shè)施的銷售收入及核算制度進(jìn)行改革；其二，加強(qiáng)對(duì)土地轉(zhuǎn)讓的收入、房屋出租帶來的收入以及其他收入等的監(jiān)督和控制力度；其三，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算操作進(jìn)行歸集化、具體化及制度化，確保整個(gè)成本核算工作的規(guī)范性；其四，進(jìn)一步細(xì)化房地產(chǎn)企業(yè)的稅收制度，實(shí)行房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)及銷售的“工號(hào)”管理的稅收征收管理辦法。

2.適當(dāng)轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)開發(fā)的生產(chǎn)、銷售模式，甚至取消商品房預(yù)售

當(dāng)前，我國房地產(chǎn)的融資體系采用的是以銀行作為中心的一種間接融資體系。這容易由于銀行盲目的信用擴(kuò)張產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫。尤其是當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著局部過熱的現(xiàn)象，給我國經(jīng)濟(jì)的整體運(yùn)行產(chǎn)生了一定的壓力。因此，有必要由間接融資體系全面的往直接融資體系轉(zhuǎn)變。

可以將房地產(chǎn)投資信托作為一個(gè)主要的融、投資金融手段，對(duì)現(xiàn)有的房地產(chǎn)融資模式及手段進(jìn)行完善，這有利于拓寬居民的投資渠道，實(shí)現(xiàn)以貨幣形式對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行分塊投資。極大的活躍整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，積極的培育并健全房地產(chǎn)資本市場(chǎng)，促進(jìn)社會(huì)的發(fā)展。

3. 提高會(huì)計(jì)從業(yè)人員的素質(zhì)

房地產(chǎn)財(cái)務(wù)核算的許多步驟和環(huán)節(jié)都涉及到會(huì)計(jì)從業(yè)人員的職業(yè)判斷，因此會(huì)計(jì)人員的素質(zhì)直接影響到會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量。房地產(chǎn)企業(yè)可以采取聘用一專多能的復(fù)合型財(cái)務(wù)人員，確保其與工程人員交流時(shí)不存在問題。同時(shí)，還應(yīng)該加強(qiáng)職業(yè)道德教育，確保財(cái)務(wù)人員具有良好的道德底線。最后還應(yīng)該與時(shí)俱進(jìn)，注重后續(xù)人才的培養(yǎng)，確保核算工作的連續(xù)性。

參考文獻(xiàn)：

[1] 袁卓霞. 我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入核算及其相關(guān)問題的研究. 首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué). 2007—05.

[2] 任利東等. 也論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算. 黑龍江科技信息. 2010(2).

（責(zé)任編輯：楊輝）