談破產企業土地使用權的處置

中圖分類號：F301.2文獻標識碼：A文章編號：1008-925X（2011）09-0-01

摘要：在國有企業成立和經營時，國有土地是國有企業賴以生存和發展的最重要的生產資料之一，在國有企業破產時，國有土地使用權通常也是破產企業中最具有價值的財產，因此，破產中企業國有土地使用權的處理是一個事關大局的熱點問題，加之我國土地制度和破產制度的多樣性，相關法律法規和政策的不一致性，使問題變得復雜起來。盡管國務院多次出臺文件，國土資源部也多次出臺文件，仍然難以澄清許多模糊認識。在此，我就破產企業國有土地使用權的處置談點個人粗淺的看法，供大家參考。

關鍵詞：國有土地 破產企業 復雜 處理原則及方法

一、破產企業國有土地使用權的概念和特征

破產企業土地使用權是指破產企業依據法律規定業已取得并仍可以有償或無償地利用土地產生效益的權利。結合法律規定，破產企業土地使用權具有以下特征：1、主體特定。即在清算組處分破產財產以前，土地使用權只屬于破產企業。2、來源合法。破產企業原來賴以生存發展的土地使用權不論是以何種方式取得，都應是根據法律規定擁有土地使用權證。破產企業非法獲取的土地使用權，國家應無條件地無償收回。3、財產有償。土地使用權作為破產財產的重要組成部分，其價值在破產企業生存時和破產后均會以不同形式體現出來。4、程序規范。企業取得土地使用權的程序是經過申請、審核、批準、發證，而要取得破產企業的土地使用權，不僅要遵循企業破產法規定的程序，還必須經過資產評估程序、審核確認程序、成交價和議價程序、土地使用權轉移登記等一系列程序。

二、破產企業國有土地使用權的處置

破產企業土地使用權由于不同的來源方式，處置也分不同情況，我們下面一一闡述。

（一）破產企業占用的國有土地使用權如果是以劃拔方式取得的，這里要分為兩種情況：1、如果無償劃拔土地使用權沒有設定抵押權，根據1990年5月19日國務院發布的《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十七條的規定：無償取得的劃拔土地使用權的土地使用者，因遷移、解散、撤銷、破產或其他原因而停止使用土地的，可予以出讓。1996年，國家土地管理局頒布的〔1996〕國土函字第51號《對關于現代企業制度試點中土地資產處置有關問題的請示答復》中指出，劃拔土地不屬于企業財產或國家授權經營管理的財產。1998年2月17日，國家土地管理局發布《國有企業改革中劃拔土地使用權管理暫行規定》，決定對國有企業土地使用權由無償使用向有償使用過渡，明確企業依法有償使用后，企業取得土地使用權的財產權；但在沒有完成轉移的情況下，則不享有財產權。該規定第六條第一款同時又規定，國有企業破產或出售的，企業原劃拔土地使用權以出讓方式處置，以及2002年11月13日最高人民法院《關于破產企業國有劃拔土地使用權應否列入破產財產等問題的批復》規定的精神，無償劃拔土地的財產屬國家所有，企業破產時，有關人民政府應當收回，并依法處置。2、如果破產企業占用國有土地使用權設定有抵押，根據1990年5月19日，國務院發布的《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十四條、第四十五條規定，以劃拔方式取得的國有土地使用權和地上建筑物，經市、縣人民政府土地和房產管理部門批準，可以設定抵押。1992年2月24日，國家土地管理局發布的《劃拔土地使用權管理暫行規定》第五條規定，未經市、縣人民政府土地管理部門批準，辦理土地使用權出讓手續，交付土地使用權出讓金的土地使用者，不得抵押土地使用權。1997年1月3日，國家土地管理局《關于土地使用權抵押登記有關問題的通知》規定，以劃拔方式取得的土地使用權抵押，由抵押人委托中介機構進行地價評估，經過土地部門確認，并批準抵押規定的精神，破產企業對以劃拔方式取得的國有土地使用權無處分權，以該土地使用權為標的物設定抵押，除辦理抵押登記手續外，還應經具有審批權限的人民政府或土地管理部門批準，否則，該抵押權不成立，債權人在破產程序中不能行使別除權，進行優先受償。該土地使用權的處置原則與上述沒有設定抵押權的情形相同。如果破產企業對以劃拔方式取得的國有土地使用權設定抵押時，辦理了抵押登記并履行了相應的審批手續的，應認定抵押權成立。在處置破產企業占用的，國有土地使用權時，可由債權人（抵押權人）行使別除權優先受償，但這里的優先受償也是有限制的，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第五十條和《中華人民共和國擔保法》第五十六條的規定。抵押權人只有在以抵押標的物折價拍賣、變賣所得價款，繳納相當于土地使用權出讓金的款項后，對剩余部分方可享受優先受償權。如果破產財產不足以安置職工的，可經人民政府同意，抵押權人優先受償出讓所得剩余部分用于安置職工。

（二）破產企業占用的國有土地使用權如果是以出讓或轉讓方式取得的，由于破產企業在取得土地使用權前，已向國家交納了土地出讓金，該土地使用權已屬企業所有。因此，對于破產企業占用的國有土地使用權可納入破產財產進行分配受償，如設立有抵押權，抵押權人優先受償后，剩余部分納入破產財產，但土地轉讓所得，不足以清償職工權益的，根據新《破產法》第132條的規定，抵押權人不能優先受償。

（三）如果破產企業占用的國有土地使用權是以租賃方式取得的。由于該土地使用權不屬破產企業財產，破產企業無權處置該土地使用權，但破產企業在處置破產財產時，尤其是處置依附于土地上的建筑物時，會影響到出租人的合法權益，因此應該在堅持兼顧出租人、債權人的利益平等的情況下，考慮到實踐中，該土地租賃合同周期較長，一般情況下合同沒有到期，甚至有時出租人的租金就未給付，承租人（破產企業）已經破產的實際，對于租金，出租人可向破產管理人申報普通債權；對于破產企業依附屬土地上的建筑物在變現破產財產時，往往要涉及到建筑物的抵押問題，因此，應區分兩種情況：1、對于依附土地上的建筑物沒有設定抵押的，破產企業出讓建筑物的，根據《物權法》規定的“房地一致”原則，該建筑物下的土地使用權一并轉讓，出租人對該建筑物項下依附的土地使用權造成的損失，只能向破產管理人申報公益債權，在支付破產費用后，要求管理人全額賠償，其余土地使用權由出租人行使取回權。2、對于依附土地上的建筑物設定抵押權的，根據《物權法》的規定，土地使用權和建筑物一并抵押，破產企業轉讓建筑物時，抵押權人對該建筑物及建筑物項下土地使用權的轉讓所得優先受償，如果破產財產不足以清償職工權益的，符合新《破產法》第132條規定的情況，債權人（抵押權人）不得優先受償。出租人因此遭受的損失，可向破產管理人申報共益債權，在支付破產費用后，可向破產管理人請求全額賠償，其余土地使用權由出租人行使取回權。

參考文獻：

[1]汪暉.談破產企業國有劃撥土地使用權的處理原則及方法

[2]宋保衛.談破產企業的土地使用權——關于企業破產過程中土地使用權問題的探討

[3]趙金山.破產企業占用的國有土地使用權的處置