基于EVA的房地產(chǎn)業(yè)上市公司價值創(chuàng)造分析

中圖分類號：F8文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：1008-925X(2011)09-0-02

摘要：在目前繁榮的房地產(chǎn)市場中，房價一路攀升，房地產(chǎn)是目前大家都非常關(guān)注的一個詞，關(guān)系到每個人的切身利益。本文從國資委新規(guī)定的經(jīng)濟(jì)增加值考核指標(biāo)（簡稱EVA）角度，通過對2010年中國房地產(chǎn)上市公司排行榜中前20家上市公司進(jìn)行EVA測算，評價和分析這些房地產(chǎn)上市公司的業(yè)績情況和價值創(chuàng)造情況。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 價值創(chuàng)造 業(yè)績評價

近幾年來，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紛紛呈現(xiàn)爆發(fā)性增長，房地產(chǎn)上市公司一直成為資本市場矚目的焦點(diǎn)。2010年6月1日，中國房地產(chǎn)測評中心《2010年中國房地產(chǎn)上市公司測評研究報告》及系列測評榜單的發(fā)布，引發(fā)市場強(qiáng)烈關(guān)注。房地產(chǎn)行業(yè)作為關(guān)系到國計民生的重要支柱產(chǎn)業(yè)。因此，其為國家及股東所創(chuàng)造的價值值得我們深入研究。

一、房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理特點(diǎn)

作為國民經(jīng)濟(jì)重要支柱產(chǎn)業(yè)和社會各界高度關(guān)注的民生行業(yè)，我國房地產(chǎn)市場在2007年至2010年經(jīng)歷了由高到低再到迅猛上揚(yáng)的過程。房地產(chǎn)企業(yè)包括生產(chǎn)過程和流通過程的經(jīng)營管理，特點(diǎn)有開發(fā)經(jīng)營難度大：投入資金多，土地壟斷程度高，進(jìn)入門檻高；施工周期長；銷售周期長，資金周轉(zhuǎn)慢，投資回收期長；風(fēng)險大：不確定因素多，流動性差；政策性強(qiáng)，政策風(fēng)險大。在國家宏觀調(diào)控政策下，我國的房地產(chǎn)市場正處于激勵競爭之中，關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)的價值創(chuàng)造，加強(qiáng)績效考核工作，從而有效降低企業(yè)風(fēng)險，增強(qiáng)公司的核心競爭力，是面臨的重要挑戰(zhàn)。

二、我國房地產(chǎn)業(yè)上市公司的EVA模型

（一）我國房地產(chǎn)企業(yè)使用EVA考核指標(biāo)的特殊優(yōu)勢

價值管理理論（VBM）認(rèn)為，只有獲得的利潤回報超過資本成本，企業(yè)才為股東創(chuàng)造了新的價值。由思騰斯特公司提出的EVA（Economic Value Added）指標(biāo)正是這樣一種能夠反映價值創(chuàng)造的財務(wù)指標(biāo)，其相對于傳統(tǒng)會計利潤的最大和最重要的特點(diǎn)在于它是從股東角度考慮了權(quán)益資本的機(jī)會成本的經(jīng)濟(jì)利潤概念，因而能更全面真實地反映企業(yè)價值創(chuàng)造的情況。

從2010年開始，國資委在中央企業(yè)全面推行EVA考核指標(biāo)，以引導(dǎo)企業(yè)進(jìn)一步做強(qiáng)主業(yè)，提高資本使用效率，實現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)成本核

算的復(fù)雜性及收益的波動性，使其更適合EVA考核的理念，全新考核制度也會給房地產(chǎn)行業(yè)帶來較明顯的優(yōu)勢。EVA指標(biāo)可以使得房產(chǎn)商選擇投資項目時更慎重。房地產(chǎn)項目開發(fā)周期長，投入資本規(guī)模較大，所以項目評估與效益預(yù)測顯得尤為重要。嘗試?yán)肊VA對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行業(yè)績評價，從而發(fā)掘EVA對資本市場的價值發(fā)現(xiàn)功能，進(jìn)而幫助股東、潛在投資者、債權(quán)人等利益相關(guān)者正確地決策。

（二）EVA的計算方法

本文對50家上市房地產(chǎn)公司采用的EVA計算思路與國資委考核央企EVA完成情況使用的計算方法是一致的：EVA=稅后凈營業(yè)利潤-資本成本=稅后凈營業(yè)利潤-調(diào)整后資本×平均資本成本率，

其中：稅后凈營業(yè)利潤=凈利潤+（利息支出+研究開發(fā)費(fèi)用調(diào)整項-非經(jīng)常性

收益調(diào)整項×50%）×（1-25%）；調(diào)整后資本=平均所有者權(quán)益+平均負(fù)債合計-平均無息流動負(fù)債-平均在建工程，其中：平均無息流動負(fù)債=平均流動負(fù)債合計-平均短期借款-平均一年內(nèi)到期的長期負(fù)債。

關(guān)于資本成本率，若根據(jù)國資委給出的統(tǒng)一資本成本率5.5%，對于資金投入較多，資本成本較高的房地產(chǎn)行業(yè)顯然不適合，對于此，本文采用清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院學(xué)者廖理、沈超的《利用CAPM計算中國房地產(chǎn)行業(yè)資本成本》一文中利用CAPM模型測算出的房地產(chǎn)行業(yè)的資本成本率12.44%。

三、20家房地產(chǎn)深滬上市公司的EVA測算及分析

按照上述計算方法，我們對2010年房地產(chǎn)業(yè)綜合實力20強(qiáng)的深滬上市公司進(jìn)行了EVA的測算，并將其與凈利潤進(jìn)行了比較分析，如表1所示：

就排行榜整體情況而言，這20家公司中，凈利潤全為正，而且數(shù)值還都較大，說明企業(yè)的盈利狀況很好，但有15家公司的EVA卻為負(fù)值，比例高達(dá)75%，結(jié)果不容樂觀，說明2010年將近四分之三的房地產(chǎn)企業(yè)在高利潤的光環(huán)下，實際上并沒有為股東創(chuàng)造新的財富，反而在損害公司價值，其余公司經(jīng)營績效均不理想。這說明雖然房地產(chǎn)是資本集中的行業(yè)，但資本創(chuàng)造財富能力在多數(shù)房地產(chǎn)投資中沒有真正得到實現(xiàn)。只有嘉凱城（000918.SZ）、新城地產(chǎn)（900950.SH）、濱江集團(tuán)（002244.SZ）、北京城建（600266.SH）和蘇寧環(huán)球（000718.SZ）五家公司的EVA為正，表明該五家公司取得了良好的公司業(yè)績，在扣除了所有資本成本后還有剩余，為股東創(chuàng)造了新的財富，增加了公司價值。

通過對房地產(chǎn)業(yè)上市公司綜合實力排行榜的EVA分析，筆者認(rèn)為，以下兩方面值得企業(yè)認(rèn)真思考對待。第一，凈利潤很高的企業(yè)并不代表EVA值會為正或很高。比如排名第一的萬科公司的凈利潤高達(dá)8，839，610，505.04元，但EVA卻是-1，634，538，213.00元，因此，企業(yè)在追求高利潤時也應(yīng)注重對資本成本的控制和管理。第二，EVA是一個比凈利潤更好的業(yè)績評價指標(biāo)，因此企業(yè)在通過擴(kuò)大投資追求高利潤時也應(yīng)該注重利用EVA指標(biāo)來指導(dǎo)企業(yè)的價值創(chuàng)造分析。凈利潤為正但EVA為負(fù)，說明企業(yè)的價值創(chuàng)造缺乏良好的引導(dǎo)和控制，企業(yè)在投資新項目時應(yīng)用EVA指標(biāo)進(jìn)行價值創(chuàng)造的預(yù)測分析，做到投資項目時更謹(jǐn)慎，提高資本的使用效率，真正為公司創(chuàng)造價值，在做大做強(qiáng)的同時關(guān)注企業(yè)的真正價值創(chuàng)造。

總之，在我國房地產(chǎn)企業(yè)中推廣EVA這一業(yè)績評價指標(biāo)，一方面可以約束房地產(chǎn)公司在投融資上的盲動性，重視股權(quán)資本成本，嚴(yán)肅項目論證，強(qiáng)化風(fēng)險管理和控制，提高資金使用效率；另一方面，引導(dǎo)股權(quán)投資者注重企業(yè)為股東創(chuàng)造財富的實力，選擇真正具有投資價值的公司，促使投資者更加成熟和理性。

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