南昌二手房市場現狀分析

摘要：二手房市場是一手房市場的補充，是房地產市場的重要組成部分。本文通過分析南昌二手房市場發展的現狀，指出其發展過程中存在的問題，進而對南昌市二手房市場的發展前景進行了合理展望。

關鍵詞：二手房市場 現狀 前景

從住房參與流通的時序結構來劃分，住房市場可以分為一級市場和二級（次級）市場。一級市場一般是指增量房產的買賣與租賃，即新建商品房市場；二級市場一般是指存量房產的買賣和租賃，即二手房市場。有關專家的研究表明，住房二級市場是否活躍是衡量房地產市場是否成熟的重要標志之一。只有在一級市場發展到一定程度之后，二級市場才會逐漸活躍起來；反過來，二級市場的活躍，將會加速一級市場的成長。在一個成熟的住房市場中，二手房的交易量大約應該在新房交易量的5到7倍。但是，目前就中國國內而言，在房地產市場相對發達的上海，該比值差不多為1，在北京，二手房的交易量還不到新房的五分之一，因此，我國二手房交易發展的空間仍然很大。

一、2011年1-9月南昌二手房市場現狀

2011年1至9月，南昌樓市可謂跌宕起伏，從國務院出臺的關于促進房地產市場平穩健康發展的通知，到媒體上國家對房地產打壓力度的專題報道，再到國家宏觀調控政策的出臺、銀行的銀根收緊等，我國各大城市的房地產市場都有所震動。但南昌地產的微循環一直有序穩定，房價相對不高，又是內地三線城市，從政策出臺至今，縱觀南昌樓市的發展，所受影響并不嚴重，南昌的二手房市場沒有受到太大的沖擊，但是市場表現依舊平淡。

從前幾個月二手房交易情況看，除了2月份受春節長假影響，交易量有所下降外，其余的幾個月，交易量都比較平穩，比去年同期也有所增加，據統計，我市2011年二手房交易8340套，面積102.716萬平方米（見表1），從二手房交易情況看，我市二手房交易量逐年增加，二級市場逐步活躍。

2011年1-9月份南昌市二手房交易數據

表1

二、南昌二手房市場存在的問題

雖然南昌二手房市場發展勢頭不錯，但和其他同類城市相比，交易量還是較低，主要有以下幾個方面的原因：

（1）是中介服務市場落后，不利于住房二級市場的發展。

住房二級市場的繁榮與發展離不開房地產中介服務市場的支撐和配套。北京、上海、杭州等二手房市場比較繁榮的地區，都有一個成熟完善的房地產中介服務市場。

我市目前在市房管局備案的房地產中介機構除兩三家從業人員素質較高、有一定的經濟實力和二手房信息儲備外，其余中介機構大部分以代售樓盤為主營業務，從事二手房經營業務的很少。大部分中介機構尚處于經營規模小，注冊資金少，從業人員中多為未經過專業培訓的無業人員，專業素質較低。不少機構操作不規范，甚至有誤導、坑害住戶現象。而且由于中介代理制度不健全，各中介機構之間為防止員工跳槽、流失房源信息，信息管理保守落后，全市不能形成強大的信息流，使房產中介成功率很低，影響了二手房市場的發展。

（2）是金融服務發展滯后，制約了住房二級市場的發展。

相對于住房一級市場來說，我市住房二級市場的銀行信貸、擔保等市場服務還明顯比較落后。住房二級市場的按揭貸款業務剛剛啟動，而二手房貸款需要繳納的費用也比較高，手續比較繁瑣，制約了二手房市場的發展。大量的二手房被排斥在貸款的信用資源之外，二手房權利資源不能充分發揮作用，使一些預購舊房者由于得不到金融支持無法購房。同樣一部分預購新房者，由于必須賣掉舊房后才能獲得購買新房的啟動資金，舊房賣不出去，就無法買新房，所以金融服務跟不上，也會從一定程度上制約住房一、二級市場的發展。

三、南昌二手房市場前景

南昌的房地產市場在這幾次國家的宏觀調控下，都沒有出現太大的波動，主要是因為我市的住房消費還是以剛性需求為主，一部分欲購房者對我市新房越來越高的房價望房興嘆的同時，已經把目光悄悄瞄上了二手房。

近年來，房地產價格的持續上漲問題，倍受社會各界的普遍關注。對于一些中低收入的老百姓來說，擁有一套屬于自己的住房，近乎成了一種奢望。所以，很多消費者就將日光轉向了再交易住房，即老百姓俗稱的“二手房”。隨著南昌市商品房價格不斷增長與居民購買力有限這一矛盾的尖銳化，以及居民對住房需求的迫切性，加之日前南昌二手房市場信息的逐步透明化、市場化，消費者逐步將購買住房的注意力從新建房屋市場逐步轉移到二手房市場，過去的那種“舊不如新”、“買房只買新房”的觀念已慢慢淡化，取而代之的是如何購買適合居住、在購買者承受范圍之內的住房。根據2011年對南昌市民的一份市場調查顯示，有64%的消費者表示有購買二手房的需求。這種消費觀念的轉變，給南昌二手房市場的發展帶來了巨大的需求潛力。

隨著“七城會”在我市的成功舉辦，我市的城市知名度大大提高，城市基礎設施不斷完善，游接待設施的升級，尤其是大型會展、會議設施、高等級的賓館設施等供給水平的提升，南昌舉辦大型體育比賽和會議、會展的競爭力將大大提升，承辦這類活動的機會也將增加，會展旅游、會議旅游、體育旅游等旅游產品的比重將會出現大幅增加。這些即將發生的變化，必將為南昌集聚大量的人氣，進而促使新的住房需求不斷被開發出來。二手房，由于其所處優越的地理位置，較低的房價、成熟的社區等等因素，必將會吸引更多的購房者，二手房交易量在未來很長一段時間內都會持續增長，二手房市場發展前景廣闊。

參考文獻：

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[2]紀秉林，肖吉軍，陳軍．二手房對商品房價格的影響[J]．長安人學學報(建筑與環境科學版)，2004(2)