由房地產泡沫看我國地方政府債務問題

摘要:本文對我國房產價格泡沫和地方政府債務的發展、現狀以及內在聯系分別展開解析。通過房產泡沫破裂揭示地方政府債務危機，并提出相關的治理措施。

關鍵詞:房地產泡沫 地方政府債務 土地出讓金

一、我國房產行業現狀

（一）房地產價格現狀

根據國家統計局2011年3月17日公布的《2月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況》顯示：新建商品住宅價格與上月相比，70個大中城市中，環比價格下降的有8個城市，持平的有6個城市。與去年同月相比，70個大中城市中，同比價格下降的有1個城市，同比漲幅回落的有31個城市。雖然我國目前的房產價格有止漲回落的趨勢，但是全國許多大中城市的房價仍在高位運行。

（二）房地產開發投資現狀

根據國家發展和改革委員會公布的《2011年1-2月各地區房地產開發投資情況》顯示，2011年1-2月，全國房地產開發投資4250億元，同比增長35.2%，增速同比加快4.1個百分點。其中，住宅投資3014億元，增長34.9%；東、中、西部地區投資分別為2640億元、770億元和840億元，同比增長30.7%、39.7%和46.8%，增速同比加快1.3、7.8和10.4個百分點。由此可以看出，一季度全國房地產開發投資較去年大幅增加，中、西部地區增幅高于東部地區，房地產開發投資仍主要集中在住宅。一二線城市的普遍限購、限價，使得三四線城市樓市似乎迎來前所未有的投資“春天”，房地產商和社會資金正迅速從一二線城市擠出，向政策相對寬松的三四線城市再次集結。

（三）我國地方政府債務現狀

根據審計署對地方財政收支的審計結果，截至2010年底，各級地方政府的債務總額達到10．7萬億元人民幣，大約相當于國內生產總值（GDP）的27％，總體處于可控范圍。但有一些地區的債務率超過200％，這表明部分地方政府存在過度舉債行為，潛在風險值得關注。

從債務結構上看，10．7萬億元地方債務余額中，政府負有擔保責任和負有償還責任的債務分別占21．8％及62．6％，也就是說，地方政府承擔著8．6萬億元的潛在債務。

從資金來源看，來自銀行的資金為8．5萬億元，約占債務總額的80％，占到國內銀行貸款總余額的17．7％左右，表明地方債務與銀行間的捆綁較為緊密。從舉債主體看，融資平臺公司、政府部門和機構舉債的分別占46．5％和23．3％。央行報告顯示，截至2010年年末，全國共有地方政府融資平臺1萬余家，其中縣級（含縣級市）平臺約占70％。縣級及以下政府的償債能力普遍較弱，引發市場對這一級政府債務風險控制的擔憂。

從形成時間看，2008年上半年，地方債務總量約為1．7萬億元。2008年下半年，為應對國際金融危機，在4萬億元等一攬子政府投資計劃作用下，各地的計劃投資總計達40萬億元，其中多數資金來源于銀行貸款，直接形成地方政府債務，致使2009年債務規模增長了62％。2010年的債務余額比2009年增長18．86％。

二、政府債務與房地產價格的內在聯系及潛在風險

截至2010年底，全國地方政府性債務余額107174億元，其中：政府負有償還責任的債務67109.51億元，占62.62%。而在地方政府負有償還責任的債務余額中，承諾用土地出讓收入作為償債來源的債務余額為25473.51億元，共涉及12個省級、307個市級和1131個縣級政府。

以此計算，37.9％的政府負有償還責任債務，需要地方政府用土地收入來償還。審計報告也坦言部分地方的債務償還對土地出讓收入的依賴較大。在土地市場行情火爆之時，地方政府的土地收入豐盈，還債尚不會成為難題。不過，一旦土地市場降溫，地方土地收入縮水嚴重，還債就可能演變成一場中國版本的歐債危機。

從近幾個月的統計數據來看房地產補漲已經接近尾聲，房產價格下降的趨勢日益明顯。中國許多房地產商的資金鏈在未來一年必將斷裂。9月份106家上市公司房地產企業的半年報已經披露完畢，他們背負的債務已經超過萬億元。上半年，上市房企整體資產負債率達到了72%，負責總額突破1.09萬億元，同比上漲41%。其中，最具殺傷力的流動負債已經占到負責總額的70.6%，同比上漲54%。與持續走高的負債總額相對應的卻是，銀行貸款的不斷收縮。如果2012年上半年中國房價開始大跌，中國許多房地產商的資金鏈必將斷裂，中國許多房地產商和城市里比米店還要多的一間一間緊鄰的房地產中介將一個接一個和相繼關門倒閉。

將兩者結合來看，如果房地產泡沫破滅，土地價格必然下降，政府從土地出讓金中獲取的財政收入必然大打折扣。而某些地方政府對土地出讓金帶來的財政收入產生想當大的依賴性，當土地收入疲乏的時候，還債變成為一個十分嚴峻的問題。

三、應對舉措

為有效的防范由房地產泡沫破裂對地方政府債務產生的風險，應該由房地產調控和地府政府債務消解兩方面入手。

在房地產調控上，首先對我國的房地產行業實行穩健的調控調控措施，切不可大幅打壓房地產價格，如果大幅打壓房產價格必定會使銀行面臨巨大的壞賬風險，并且可能會引發宏觀經濟的整體衰退，這樣一來便大大的增加了地方政府債務違約的風險，所以對房地產行業一定要有保有壓；其次保障房建設的資金來源應該多樣化，并盡量減少地方政府分擔比重，減少部分由企業和中央融資實現；最后要轉變地方官員的發展觀念和完善政績考核制度，雖然房地產的開發能在短期內能顯著提振地方GDP的增長，加快地方的城市化進程。但是發展經濟應該以教育為根、實業為本，做到長遠利益與即期利益的統籌結合，對地方官員的政績考核也應該趨于多元化、綠色化和長遠化。

在債務消解上，首先要完善政府間財權與事權的劃分，針對分稅制產生的稅收與政務之間不對等的狀況，各級政府應該以財行政、量財辦事，實現中央與地方的平衡；其次要健全地方稅制，地方財政收入不能滿足財政支出需求是地方政府舉債的重要原因，通過充實地方稅體系來適當壯大地方稅收收入，并在一定程度上減輕地方政府對土地出讓金的依賴性；最后要建立地方財政風險監管和預警機制，以內部監督和外部監督為機理，實現對地方債務風險的科學化、規范化和系統化管理。

參考文獻:

[1]財政部財政科學研究所.我國地方政府債務風險和對策[J].經濟研究參考，2010，(14):2-28.

[2]孫瑩，高芳菲.近年來我國房地產價格調控政策的演變[J].中國物價，2011(2)