中小房企在窘途

面臨資金鏈斷裂的中小房企此時已不是降價能夠挽救的。目前，活躍的房地產開發商數量正在銳減。

7月6日，北京市大龍偉業房地產開發有限公司出讓了旗下一塊黃金地塊項目公司93.45%的股權及債務，叫價8.2億。該項目位于北京市東城區王府井大街黃圖崗危改小區內，南臨世都百貨商城，北側為王府井大飯店。掛牌文件顯示，該項目地上拆遷已進行完畢，已具備水、電、道路“三通”的條件，基本完成土地平整。

在市場低迷，融資成本高企的情況下，資金相對充裕的龍頭房企或越來越成為土地市場的主力軍，中小房企的生存空間日益狹小，很多房企自身已無力完成項目的開發，不得不尋此脫身之計。

倒閉苗頭已現

7月初，在三亞召開的博鰲地產論壇上，中科智資本投資有限公司總裁趙祥龍表示，當前房地產企業遇到的最核心的問題是資本不足。他指出，大型主流房企總體來看不存在缺錢的問題，真正資金鏈緊張的是中小型開發商。有一些房地產商會倒下，這個苗頭已經有了，他認為，明年新一輪的貸款投放量和人民銀行所決定的貸款投放指標的情況出來的時候，可能就是一些中小房企資金鏈斷裂、行業洗牌潮真正興起的時候。

與中小房企慘不忍睹的現狀相比，房地產市場份額越來越向大型房企集中。根據中國房產信息集團日前發布的最新房企銷售排行榜單，2011年上半年，前十大房地產開發企業累計實現銷售3323億元，同比增長逾80%。其中，萬科、恒大和中海地產分別以644億元、429億元和421億元的銷售業績位居排行榜前三名。業內人士分析認為，各房企銷售業績已經開始出現分化，大型房企業績繼續高速增長，而中小房企則面臨巨大的銷售壓力。

“如果再無法獲得資金，只能賣掉公司的一塊地了，或者賣一部分公司的股權。”北京一家小房地產開發企業的負責人表示。他說，調控到現在，公司的融資渠道已經基本被堵住，銀行貸款已經不可能了，企業最近一段時間正在考慮信托基金。

但最近一個關于信托基金的消息對類似這家小房企來說恐怕不是什么好消息。中融信托、平安信托等20多家信托公司，陸續收到來自銀監部門針對房地產信托的“窗口指導”，要求信托公司嚴控房地產信托業務風險，對于房地產信托余額較大的信托公司，要求“規模要實現穩中有降”。業內分析，此次“窗口指導”把許多中小房企通過信托基金融資的路給堵死了。

國家住建部政策研究中心秦虹曾表示，“高品質的房子是未來住宅的發展方向，好房子要有資金的支持、人力的投入、高科技的植入，沒有一定實力的企業將難以勝任未來房地產發展的需要”。

合作開發漸成趨勢

“如果可以不賣地，找到有實力的合作企業共同開發就好了，這樣多少還能賺點。”某家開發商表示。據介紹，當前實力雄厚的大型房企成了中小房企爭相聯絡的目標，股權轉讓和項目合作開始迅速增加。

據清科研究中心的數據，今年一季度，房地產行業共完成32起并購案例，在諸多行業中位居第一，占比14.1%；一季度房企并購金額達83.16億元，同比大幅增長229.1%，環比增長72.6%。相關人士介紹，那些大型房企也由此趁機擴張版圖，搶占市場，不過大型房企更喜歡直接收購土地自己開發。

廣東省清遠市新亞房地產開發有限公司與碧桂園的子公司順德碧桂園訂立協議，合作開發新亞在廣東省內的項目；深圳科拓建筑旗下的浙江伍豐置業有限公司也宣布，佳兆業集團擬以6.72億元收購其100%股權；之后恒大集團以16.6億元的價格收購深圳建設集團71%的股權；4月1日，萬科以31億元收購了廣州原新光城市花園項目100%股權。

目前，房企并購案例正在不斷增加，預計未來這些并購將主要發生在一二線城市的中小企業身上，他們資產規模小、易操作、債權不復雜、交易過程較快捷。

全國工商聯房地產商會會長聶梅生表示，企業進入并購期，從某種角度講是市場成熟的標志，在市場調整階段，往往是優質品牌企業擴大市場份額的最佳時機。

業內預計，在資金鏈承壓的情況下，市場成交量又極度萎縮，中小企業有可能出于資金周轉而出售部分資產，因為畢竟比賣房子回籠資金更快。

隨著調控的持續，預計會有更多的中小房企出售房地產類資產，而資本雄厚的大開發商會借機進行并購或者擴張。

中小房企集體“淘礦”

在夾縫中掙扎的中小房企，除了合作開發、出讓股權之外，一些房企也嘗試著通過轉型投資礦業找到生存方式。

6月以來，已有萬澤股份、新湖中寶、華業地產、萊茵置業、綠景地產等多家房企宣布進軍礦業。截至目前，近20家房地產上市公司均涉足礦業，投資總額超過200億元。他們大多此前主營的地產業務成績不佳。

“從目前市場來看，以礦產品為代表的資源型原材料商品價格上漲速度非常快，利潤相當高，房企一貫具有逐利的特點，進入礦業投資賺取高利潤也是必然的。”我愛我家副總裁胡景暉說，加之礦業與房地產行業有著共同屬性，而且取得采礦權和拿地都同樣要與國土資源部打交道，那些擁有較強拿地能力的房企幾乎都與國土資源部關系不錯，在獲取采礦權方面肯定會有政府資源優勢。

但房企涉礦并非全都是利好。一位早年從事礦業開發的人士表示，礦業投資其實風險很高，雖然大家看到的是高利潤，但即使有礦權評估報告和儲量評審報告，埋在地下的東西也不好說，誰也說不準儲量多少、真實與否、怎么開采才是最優方案？再加之目前頻發的礦難事故，這其實會涉及方方面面。

實際上，早前房企涉礦失敗案例也不勝枚舉。據報道，多倫股份以1.2億元總價向北京森隆投資有限公司購買上海惟遠投資管理有限公司40%股權，實現的凈利潤為-1876.74萬元，負債20919.80萬元；從未涉及礦業的碧桂園地產以20億元進軍昭通盆地煤炭產業，最后沒有任何收獲；珠海港進軍礦業后業績即生變，其今年一季報顯示，公司歸屬于上市公司股東的凈利潤約虧損883萬元。

“目前涉礦是資本市場最狠的炒作題材，但是其價格波動也是做大的。目前，黃金類貴金屬的價格已在高位，盲目進場可能成為最后的接棒人。”一資深市場人士提醒道。