房價拐點之由

“劉易斯拐點”的到來，對房地產(chǎn)市場的影響是直接而且深遠的。

隨著人口拐點在三五年之內(nèi)就要到來，房地產(chǎn)市場的暴漲行情恐難再現(xiàn)。如果在人口拐點的牽引下，再加上調(diào)控政策得力，那么房價走向下降軌道、最終回歸理性發(fā)展是不難預期的。

目前，房價居高不下已經(jīng)成了中國經(jīng)濟發(fā)展過程中最大的隱憂。雖然受到多重緊縮政策的打壓，但房價依然沒有低下“高昂的頭”。從短期來看，在現(xiàn)行的土地管理制度下，房價大幅下跌的可能性并不很大。社科院近期發(fā)布的2011年《房地產(chǎn)藍皮書》也對此憂心忡忡，認為在房地產(chǎn)市場特別是住房市場投機性需求仍未得到有效抑制，房地產(chǎn)調(diào)控面臨多方挑戰(zhàn)。

事實上，統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，在今年一季度，全國70個大中城市真正出現(xiàn)房價下跌的只有12個，而上漲的卻有50個。不過，從未來的一段時期來看，房地產(chǎn)價格的歷史性拐點出現(xiàn)是大概率的事件。其根本原因就在于：人口是經(jīng)濟發(fā)展的決定性因素，同樣是房地產(chǎn)行業(yè)的決定性因素。這不僅因為人是住房的主要消費者，而且人口的結(jié)構(gòu)狀況直接影響著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展狀況和未來方向。而人口拐點的迅速到來，將給火爆的房地產(chǎn)市場澆上一瓢實實在在的“涼水”。

根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的第六次人口普查的初步數(shù)據(jù)顯示，中國的人口增長速度已經(jīng)大大下降，從年齡結(jié)構(gòu)來看，我國60歲及以上的人口占總?cè)丝诘?3.26%，總數(shù)1.79億，65歲及以上的老年人占總?cè)丝诘谋壤?.87%，絕對數(shù)接近1.2億。這意味著我國的老齡化進程還在繼續(xù)，“未富先老”的態(tài)勢更加明顯。

這其中，勞動年齡人口的變動尤其值得關(guān)注。數(shù)據(jù)表明，我國15-59歲人口為9.4億人，占70.14%，僅比“五普”時增加3.36個百分點。但是，根據(jù)人口數(shù)據(jù)預測的結(jié)果表明，也即在2015年左右，我國勞動力的凈增量將出現(xiàn)負數(shù)，這也意味著通常所說的勞動力市場的“劉易斯拐點”來臨，人口紅利將逐漸消失。

“劉易斯拐點”的到來，對房地產(chǎn)市場的影響是直接而且深遠的。這主要表現(xiàn)在：由于勞動力數(shù)量由增長緩慢到絕對量的減少，將使房地產(chǎn)市場的需求大大降低。在我國的房地產(chǎn)市場中，青年人是最大的“主力”。有關(guān)研究機構(gòu)的調(diào)查研究表明，青壯年人口合計占全部購房人數(shù)的80%左右，而其余年齡段的大約只占20%。可以想象，如果勞動年齡段的人口數(shù)量出現(xiàn)下降，將會對房地產(chǎn)市場的需求產(chǎn)生重大影響。

另一方面，人口結(jié)構(gòu)的老化也將使社會儲蓄率上升、消費率下降，從而減少對房地產(chǎn)的需求。隨著人口老齡化的迅速發(fā)展，由于收入水平相對較低的老齡者人均消費額隨著衰老而減少，對住宅建筑等耐用消費品的需求量也會隨之減少。因此，老齡化的加速發(fā)展將會降低房地產(chǎn)市場的需求。

如果從更長遠的眼光來分析，我國人口結(jié)構(gòu)的變動對房地產(chǎn)市場的影響將會更明顯。數(shù)據(jù)顯示，同2000年第五次全國人口普查相比，0-14歲人口的比重下降6.29個百分點。在2009年，我國小學總數(shù)為28.02萬所，這個數(shù)字比1992年的71.3萬所小學大幅減少了43.28萬所。與此同時，全國小學生在校人數(shù)連續(xù)遞減，1996年曾達到最高峰約1.36億人，之后逐年減少，到2009年已下降為約1億人，平均每年減少272.6萬人。少年兒童數(shù)量的急劇減少，將使得房地產(chǎn)市場的未來需求受到遏制。

當然，房地產(chǎn)市場的價格變動還受到其他因素的影響，比如土地制度、財稅體制、城市化進程以及人們的投資投機偏好等。在現(xiàn)行的各項制度尚未有根本性變化的情況下，指望房地產(chǎn)價格出現(xiàn)大幅下降是不現(xiàn)實的。不過，從人口發(fā)展的規(guī)律來看，中國房地產(chǎn)市場的“黃金期”應該不會超過十年。隨著人口拐點在三五年之內(nèi)就要到來，房地產(chǎn)市場的暴漲行情恐難再現(xiàn)。如果在人口拐點的牽引下，再加上調(diào)控政策得力，那么房價走向下降軌道、最終回歸理性發(fā)展是可以不難預期的。