險資集結保障房

社?；鹨褳楸Ｕ戏块_閘，另一財大氣粗的“金主”——險資，同樣被資金缺口巨大的保障房寄以厚望。

作為國內資本市場上的重要投資者之一，目前，保險資金在高通脹預期下，如何保值增值成為各家保險公司都面臨的嚴峻挑戰。而國內大規模要上馬的保障房建設則為險資擦亮了“一盞燈”。太平洋資產管理公司40億元公租房項目在上海試水后，另一項高達百億元的保險資金保障房項目正在北京醞釀。

七巨頭集體出動

保險資金規模大、來源穩定、周期長，被認為是彌補保障房資金缺口的最佳選擇之一。由太平洋資產牽頭，集合了國壽、人保、華泰、泰康、平安、太平6家保險資產管理公司與北京市國土資源局合作的一個保障房項目已接近審批階段。

據了解，此項目從去年開始籌備，名字暫定為藍德計劃(LAND)。這項計劃是保險公司與北京市政府合作，以北京市的土地儲備作為抵押，按基礎設施債權投資的方式進行運作。

藍德計劃一期項目總額為百億元左右，“資金量較大，由于擔心一家保險公司運作有風險，因此，按照保監會要求，各家均攤?！庇嘘P人士表示，均攤后所剩余額由太平洋資產承擔。

為此，7家資產管理公司成立了專門的項目小組。目前，太平洋資產的項目計劃已上交保監會等待審批，其他6家公司也在通過不同程序推進，某保險資產管理公司人士表示，“太平洋是主導，關鍵看它的批復，其他公司的計劃應該是一樣的。”

根據藍德計劃內容，各家保險資產管理公司將把保險資金借貸給北京市土地儲備中心，由后者利用這些資金為北京市保障房建設提供前期土地供應，包括拆遷、管線鋪設和道路建設等準備。

一位保險資產管理公司的人士坦言，“從項目設立到初步定下方案，很費了一番周折?！?/p>

由于保障性住房的前期土地整理是帶有政府公益性質的項目，因此，利潤目標必然不同于商業地產投資。但是藍德計劃提出時，正值《保險資金投資不動產暫行辦法》剛剛下發，作為第一個在不動產方面投資的計劃，業界對其收益率寄予了很高期望，“大家認為起碼要高于貸款利率?！鄙鲜鋈耸刻寡?。

此次保險資金將進入保障房的一級土地開發，但不涉及二級市場。

“還款來源為土地出讓后的收入，目前的計劃暫定還本期限為7年。我們只提供土地前期整理費用，而不考慮其后的二級市場開發?！鄙鲜鋈耸客嘎叮斑@次集合這么多家資產管理公司，確實也考慮到規模效應，一期是百億元左右，之后做到多大規模就要看總的資金需求了。對保險資金來說錢不是太大的問題。”

保障房的契機

今年政府提出計劃全國建設1000萬套保障性住房，需要資金大約在1.3萬億到1.4萬億元，巨額資金缺口能否解決成為保障性住房政策落實的關鍵。

今年初，工、農、中、建四大國有商業銀行表示，將加大對保障性住房建設的信貸支持。但是，由于保障房貸款資金規模比較大，對銀行資產負債表的影響是銀行不能不考慮的因素。

因此，保險資金遂被寄予厚望。去年9月保監會頒布的《保險資金投資不動產暫行辦法》規定，保險公司投資不動產的最高額度為上季度末總資產的10%。在年初召開的全國保險監管工作會議上，保監會主席吳定富表示，預計2010年全國保險總資產將達到5萬億元。按照10%的規模計算，近5000億元保險資金將成為保障房的潛在資金池。

然而，由于險資投資不動產的細則及保障房建設的相關政策并不明確，如何保障保險資金的投資安全，仍是保險資金進行保障房投資，乃至不動產投資的最大問題。

“這是保險資金以債權方式投資基礎設施建設的一項嘗試。”業內人士稱，“股權投資確實比債權投入收益高，但是風險也比較大。保險資金還是追求比較平穩的收益?！?/p>

中國人壽集團董事長楊超也表示，“更傾向于險資以債權的方式投資，因為對保險公司來說比較簡單，而且有擔保，資金的安全性也更有保障?！?/p>

與險資進入股權投資相似，《保險資金投資不動產暫行辦法》中雖然明確規定保險資金可以股權、債權、物權等方式投資不動產。但由于資金運用的具體實施細則沒有明確，渠道的放開還只是名義上和形式上的。因此，保險資金對基礎設施股權、不動產、新興產業等一些領域和項目的投資尚不能進行實質性運作。

3月9日，太平洋資產管理公司發起設立的“太平洋—上海公共租賃房項目債權投資計劃”就正式通過保監會備案。該計劃將募集40億元資金，主要用于上海地產(集團)有限公司在上海市區建設的約50萬平方米公共租賃住房項目的建設和運營。

但是，由于該項目具有先行先試的“特批”性質，險資具體參與保障房投資及管理的相關細則并沒有出臺，這讓保險資金對于該領域的投資仍面臨無據可依的“尷尬”。

險資壓力沉重

保險巨頭集體表態或行動的背后，是保險資金長期資產的配置壓力。一家保險巨頭相關人士向記者直言，保障性住房建設，不同于一般的商業不動產投資，具有地方政府負責、指定土地劃撥、規定利潤空間、承諾回購等強制性要求；對于保險資金而言，是風險可控、長期穩定、擔?？煽康耐顿Y品種，符合當前保險資金資產負債配置的需要。而債權投資計劃與股票、債券類資產具有不同的屬性特征，相關性較小，有利于增強保險公司資產組合收益的穩定性，有助于降低保險資金運用對資本市場的依賴度，有效規避市場波動給保險資金運用帶來的風險。

隨著各地保障房項目的相繼啟動，保險資金將紛至沓來。據了解，中國人壽已和北京、重慶簽約，將投資建設兩地的保障房項目?！坝捎诒Ｕ闲宰》康耐顿Y收益不高，考慮到保險資金的基本回報要求，建議政府對保險資金參與的保障性住房建設項目給予一定的稅收支持政策，減免相關稅賦。”在馬明哲看來，這樣將更能提高險資參與保障房建設的積極性。 值得一提的是，由于公共租賃房項目屬于保障性住房，項目本身的社會效益高于其經濟效益，因此，首單險資投資保障房的債權投資計劃設計了具有保底收益、不設封頂收益的浮動利率機制，在支持公益性項目的同時，保障了保險資金較為合理的投資回報。

除保障房外，保險資金投資不動產的另一大出口就是養老產業，泰康、國壽、合眾等都在計劃投資高級養老社區。另外，保險巨頭在商務樓項目儲備上也表現出時不我待的迫切感。在近一年來北京、上海等地核心商務區地塊投標現場，保險公司身影頻現。

業內人士認為，保險公司開始扎堆拿地，一方面是因為去年相關政策開閘后，險資投資不動產“名正言順”；另一方面，保險公司對國內經濟前景長期看好，而且目前進入時機不錯，房地產調控政策使得房價趨于穩定。