為企業(yè)未來“投資”獨(dú)棟辦公正當(dāng)時(shí)

樓市調(diào)控政策頻出，住宅地產(chǎn)調(diào)控力度加大，隨著市場趨于理性，真正高投資價(jià)值的優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)逐漸稀有，在此背景下，商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)利好，寫字樓、商鋪?zhàn)馐蹆r(jià)格均現(xiàn)不同幅度上漲，值得一提的是，盡管金融危機(jī)的余波未消，西方主要經(jīng)濟(jì)體顯現(xiàn)低迷走勢(shì)。作為世界重要經(jīng)濟(jì)發(fā)展引擎的中國，呈現(xiàn)出較為強(qiáng)勁的上揚(yáng)走勢(shì)，企業(yè)投資信心持續(xù)增強(qiáng)，以產(chǎn)業(yè)園區(qū)為代表的工業(yè)地產(chǎn)也正在成為資本新的追逐熱點(diǎn)。

獨(dú)棟辦公，

為企業(yè)“未來”投資

中關(guān)村正是這一輪產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展熱潮中最為典型代表。

中關(guān)村十年規(guī)劃出爐，國家在政策、資金、人才等力度空前，企業(yè)加速入駐“中國硅谷”的時(shí)間表已提速，因此，在高新企業(yè)聚集的中關(guān)村、上地等核心區(qū)，資源和空間的供求矛盾已十分明顯，高租金和低空置率抬高了中小企業(yè)的升級(jí)門檻，企業(yè)發(fā)展動(dòng)力大大受限。一些企業(yè)開始選擇核心區(qū)之外尋求發(fā)展，購置企業(yè)獨(dú)棟作為職能部門運(yùn)營辦公甚至總部所在地。

一般規(guī)律而言，當(dāng)一個(gè)國家或地區(qū)人均GDP3000美元到人均GDP1萬美元前，有一個(gè)較長的經(jīng)濟(jì)高速增長時(shí)段。此時(shí)整體城市功能進(jìn)入擴(kuò)張階段，商務(wù)中心的多元化發(fā)展成為可能，將有效帶動(dòng)城市邊緣區(qū)域商務(wù)花園的規(guī)模發(fā)展。從世界發(fā)達(dá)地區(qū)的發(fā)展來看，郊區(qū)化獨(dú)棟辦公是一種趨勢(shì)，更是一種必然。

企業(yè)墅創(chuàng)造企業(yè)價(jià)值最大化

中關(guān)村核心區(qū)已經(jīng)不能滿足創(chuàng)新型企業(yè)的擇址需求，隨著政府規(guī)劃中關(guān)村核心區(qū)北移，以“京北創(chuàng)新中心，國際科教新城”為發(fā)展目標(biāo)的昌平正在加速形成為新的創(chuàng)新發(fā)展極，企業(yè)墅在此背景中脫穎而出，無論對(duì)擴(kuò)容發(fā)展所需，或是企業(yè)未來投資，無疑具備多重利好。

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對(duì)于有擴(kuò)容需求的高成長企業(yè)，置業(yè)企業(yè)獨(dú)棟不僅解決選址問題，還是一種遠(yuǎn)見的投資。

一般來講，擁有擴(kuò)容需求的企業(yè)投資中相當(dāng)部分是用于職能部門空間擴(kuò)容。如何合理控制成本，又能最大化實(shí)現(xiàn)發(fā)展需求，是十分必要的。

企業(yè)獨(dú)棟多位于城市周邊，土地成本遠(yuǎn)低于核心區(qū)寫字樓，屬于洼地型物業(yè)產(chǎn)品，投入資本低，但未來升值預(yù)期強(qiáng)。另一方面，獨(dú)棟辦公除了擁有一般寫字樓的特點(diǎn)及功能外，其獨(dú)享性、花園式辦公，便利的交通條件，多元化體量更可滿足不同發(fā)展階段、不同空間功能要求的企業(yè)所需，相比“低買高賣”的簡單投資策略，選址獨(dú)棟降低企業(yè)運(yùn)營成本，而這種投資則更具長遠(yuǎn)價(jià)值。

企業(yè)墅在區(qū)位選址和產(chǎn)品規(guī)劃中就很好地詮釋了“高平臺(tái)、低成本” 的投資理念。

企業(yè)墅位于上風(fēng)上水，龍脈之地，北依蟒山，南鄰京密引水渠，水岸生態(tài)，環(huán)境得天獨(dú)厚，地鐵、高速、30分鐘交通圈，距地鐵南邵站僅1000米，聯(lián)動(dòng)城市核心區(qū)，與昌平老城區(qū)、中關(guān)村昌平園西區(qū)一水之隔，三大產(chǎn)業(yè)板塊智匯聚集，多家企業(yè)進(jìn)駐，產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)十分明顯。

2300-5000平米的合宜尺度，適合企業(yè)發(fā)展所需，每棟均擁有私屬獨(dú)立院落，200-700平米使用面積，建筑頂層預(yù)留屋頂花園空間，同時(shí)企業(yè)墅享受國家、北京、昌平、園區(qū)四級(jí)優(yōu)惠政策，最大限度降低企業(yè)經(jīng)營負(fù)擔(dān)。

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對(duì)于目前資金較為寬裕且有實(shí)力購置獨(dú)棟的企業(yè)，是一種避險(xiǎn)和保值的機(jī)會(huì)。

人民幣持續(xù)升值通道和通脹背景，企業(yè)利潤如何避免“稀釋”？如何保證企業(yè)資產(chǎn)可以避險(xiǎn)保值，對(duì)于高新技術(shù)企業(yè)而言，除了增加技術(shù)自主創(chuàng)新度、提升競爭力之外，也可以通過合理資產(chǎn)配置來完成。

隨著產(chǎn)業(yè)用地容積率的不斷提高，純粹獨(dú)棟辦公產(chǎn)品成為稀缺品。特別對(duì)于具有一定成熟度的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，供不應(yīng)求的市場狀況將帶動(dòng)資產(chǎn)價(jià)值的升高。作為中關(guān)村昌平園區(qū)域內(nèi)唯一的企業(yè)獨(dú)棟項(xiàng)目，隨著昌平新城建設(shè)日趨成熟，企業(yè)墅的高性價(jià)比更加得以顯現(xiàn)，升值潛力倍顯。完全獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，交易方便，可作為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)抵押獲得銀行貸款用于發(fā)展所需。是盤活資本、優(yōu)化資金使用的明智之選。

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選擇企業(yè)獨(dú)棟，一方面成為高價(jià)值固定資產(chǎn)，一方面也成為融資的優(yōu)質(zhì)抵押資產(chǎn)。

相對(duì)持續(xù)上漲、但沒有任何回報(bào)租金付出，獨(dú)棟辦公可以將企業(yè)購置不動(dòng)產(chǎn)的資金投入轉(zhuǎn)化為高價(jià)值優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。隨著企業(yè)做大，盈利能力增強(qiáng)而轉(zhuǎn)化為企業(yè)的資產(chǎn)投資，并可成為優(yōu)質(zhì)的財(cái)務(wù)杠桿使用，資產(chǎn)配置更加靈活。

綜上來看，企業(yè)已不能以簡單思維來看待選址問題，應(yīng)更重視“不動(dòng)產(chǎn)”的資產(chǎn)配置和長期運(yùn)營，將企業(yè)選址上升為“決定企業(yè)發(fā)展成敗”的戰(zhàn)略層面來考慮。