上海豪宅新“四大天王”

每隔五年，上海的豪宅市場就會有一次“新領袖群”亮相。

2005年，有“天地海景，紫國檀官”四大豪宅，時稱上海豪宅“四大天王”。天地，指華府天地，海景，即后來的湯臣一品；紫園，上海紫園，檀宮，華麗家族的檀官。又一個五年過去了，坊間認為，新“四大天王”——“星河天境，玉蘭怡庭”，將執新時代上海豪宅的、江湖牛耳。

2005年，“國八條”讓樓市一片慘淡，上海房價跌跌不休。但就在這一年，湯臣一品開盤，起價每平米10萬元，震驚全國。加上之前開盤的檀宮、紫園以及華府天地——“四大天王”一時風光無限。現在看來，當時的四大豪宅均名副其實，價格也是合理的。

如今，在歷經了五、六年的調整之后，金地天境、星河灣、綠城玉蘭花園、仁恒怡庭等新一代豪宅，已經成為上海豪宅市場的領軍者，隱隱有取代老一代王者之勢。可以說，五年間，上海豪宅經歷了老“四大天王”到新“四大天王”的轉變：產品升級換代、物業類型轉變、地段文化演變。

新“四大天王”群像

2011年夏，上海浦東花木的星河灣二期開盤。較之三年前一期開盤的全城轟動，二期開盤恰遇調控最冰點時期。還是一貫的星河灣——極致的石材工藝，金碧輝煌的室內裝飾，以及骨子里透出的奢華，加之一期物業帶來的巨大口碑效應，使得來自全國各地的富豪們踴躍下單。

同在夏季，浦東臨近東郊國賓館的唐鎮，綠城地產在上海的首個大平層產品玉蘭花園亮相。300-600平米區間，層高3.4米。在法式官邸十字形空間布局的設計上，玉蘭花園可謂首屈一指。

上海北面的新江灣城，若干年前的軍用機場，如今因城區唯一的自然濕地景觀和地王頻出而名聲顯赫。3月，仁恒怡庭開盤。仁恒是上海最具口碑的老牌豪宅開發商，以產品的精細設計聞名，客戶的忠誠度非常高。仁恒怡庭以私家定制的盛裝疊墅，以雅致而含蓄的審美，打動人心。

最后一個炙手可熱的豪宅——金地·佘山天境，也在夏季的熱浪中，在滬港兩地同時開盤。在佘山、月湖、崧塘河青山綠水拱衛下，以產品創新著稱的金地，打造了一個在全國都堪稱里程碑式的作品，融人大量令專業人士都贊嘆不已的空間創新和豪宅理念——擁有設計專利的“平墅”，每戶私享空中嵌入式泳池和度假式的空中庭院，配置由公共電梯和私人電梯組成的“雙梯入戶流線”，以及專為業主建造的高星級“私人酒店”。金地天境號稱，每一套住宅都是“總統套房”。

豪宅的進化

毫無疑問，在這五年間，豪宅市場出現了一系列的進化。這種進化，與高端客戶對生活的要求息息相關。

例如層高。在新一代的豪宅中，建筑層高往往達到了3.5米甚至更高，而五年前的豪宅，建筑層高僅2.9米甚至更低。如今，這多出來的20％的空間，多數用于配置整體式新風系統、地暖、中央空調、吸塵、中央水處理系統、靜音樓板等建筑科技產品。

再如服務配套。五年前的豪宅，主打的還是豪華會所這張牌，但五年后，有些豪宅已經為業主配置了酒店——星河灣打造了一個自主品牌的五星級酒店，其室內裝飾的精致度，甚至超過了滬上著名的五星級酒店。而金地·佘山天境，則為業主建造了一座極富設計感和私密性的“私人酒店”。毫無疑問，高端人群現在要的不僅僅是一般的餐飲、健身等服務，要的更是一個“社交圈層”，而涵蓋客房、大型宴會廳、會議系統、SPA等功能的服務體系，就是這個“社交圈層”的載體。

這些產品的每一個細節，也都折射出豪宅的進化。當年湯臣一品神秘亮相時，其門禁系統就被專業人士嘖嘖稱奇，如今，在金地·佘山天境的大堂里，看到的則是“指脈儀”，經手指插入，通過檢測業主的靜脈血液流動來識別身份。

細說大平層

攤開新“四大天王”的履歷表，家家都有整齊劃一的大平層物業類型，無一例外。

所謂“大平層”，指總面積達到300平米以上，擁有完善功能區間的住宅。大平層不同于別墅上上下下的空間分割，更多是將別墅的功能區間全部放置在一個平面上，也因此，大平層被稱作為“扁平化”的別墅。

相較于中國，國外對于大平層的接受要早很多。在2008年，《福布斯》曾經評選出“世界十大最奢侈豪宅”，大平層就占據了其中的七席。而造價高達20億美元的世上最昂貴私人豪宅，也是史上首座價值超過10億美元的建筑——印度孟買高173米的“安蒂拉”大廈，更是大平層的代表之作。大平層早已經成為引領全球頂級住宅的風潮。

而在中國，大平層作為頂級豪宅進入人們的視野，也就是近幾年的事。公眾對于大平層認知度，近年也不斷上升。以金地·佘山天境為例，部分戶型售價接近7萬／平米，高出周邊獨棟售價近50％，但成交數據反映，其受高端客戶歡迎程度明顯好于周邊別墅。

數據表明，大平層公寓的成交和供應占比持續提升。20lO年大平層的供應占全部商品房供應的比例增長至20％，成交占比達到了17.8％，分別提升了2.2％和4.8％。在樓市調控如此嚴苛的背景下，這份成績單實屬不易。

與傳統別墅相比，大平層最大的不同就在于其平面化的特點，這種變化也源自高端客戶的居住體驗。傳統的別墅，空間重在垂直分隔，由室內樓梯串聯，算上地下室和閣樓，樓上樓下往往達到四層，樓梯的存在，對老人小孩是一種潛在的威脅，且每一層的空間也不夠大氣。大平層則大幅提升了空間的利用率，大面寬、全景觀、全套房的空間布局，通過層層遞進，使得空間頗具尺度感。

目前，新“四大天王”的大平層，普遍采取了全套房的設計，主臥空間，衣帽間，書房、健身房、育兒房等各個功能區間都完整地保留了下來，又確保了各家庭成員能夠擁有獨立、私密的生活空間。各個功能分區被放置在同一平面上之后，對老人和小孩來說方便多了。另一方面，大平層豪宅使社區間的親和感更強，更容易形成鄰里間的互動。

地段論的變化

有一條房地產領域的金科玉律：決定房地產價值的因素，第一是地段，第二是地段，第三還是地段。從新老“四大天王”的變遷，可以深刻理解一座城市地段文化變遷所蘊藏的深意。

在老“四大天王”中，“湯臣一品”聲稱其賣的就是地段。湯臣一品位于浦東陸家嘴，正對外灘精華段景觀，其之所以敢將每平米成本3萬元的住宅叫出10萬元起的天價，也正是出于這一原因；而檀宮位于上海最具聲望的高尚別墅圈之一——西郊虹橋，并與專事接待國家元首的西郊國賓館比鄰，距徐家匯商圈、人民廣場等中心商業區亦僅有20分鐘左右的車程；紫園則處在佘山腳下最好位置。

五年前的地段屬性排序，第一是配套、第二是交通、第三是自然資源。除了紫園，老“四大天王”正是傳統黃金地段的典范：周邊配套完善，公交、地鐵線路交織出四通八達的公共交通網絡。至于自然風景，相對前兩者而言則略有不足。

五年后的地段屬性排序，第一是自然資源、第二是交通、第三是配套。同樣是關于地段的理解，這些要素共性不變，而排序卻發生變化，“自然資源”已晉級為第一要素。這是因為，大面積的綠肺、自然河道、山體，這些自然資源對于高端人群已意味著另一種生活狀態，一種更加健康的生活方式。

新“四大天王”無一例外地身處清新優美的自然景觀中。

仁恒怡庭地處的新江灣，擁有約9平方公里的濕地生態公園；綠城玉蘭花園，也位于環境優美的浦東東郊國賓館區域，整個板塊綠化覆蓋率非常高，鄰近的東郊國賓館和露德圣母大教堂都掩映在綠樹濃蔭中；而金地·佘山天境所在的大佘山板塊，那是上海自然資源最好的區位，擁有五A級的國家森林公園、亞洲最大的辰山植物園，以及源自淀山湖的多條自然河道，即便是自然資源最少的星河灣，也因毗鄰世紀公園，空氣質量明顯優于市區。