一線城市房價難以下降

政府宏觀調控的堅決性和方向性，主要表現為大造保障性住房，而不是用強有力的措施來嚴厲打擊住房投機炒作，去除房地產的賺錢效應。因此，房地產市場還難以得到真正的調整。

對于下半年國內房地產市場趨勢之判斷，一是看當前形勢，二是看政府下半年的宏觀調控。從當前房地產走勢來看，一線城市飚升的房價開始穩定，住房銷售開始下降，投機炒作有所收斂。但是，房價仍然沒有下跌，巨大的房地產泡沫仍然沒有擠出，所以，一年半來的調控效果，十分令人生疑。

更何況，在許多地方政府把保障性住房價格納入房價統計指標，以拉低總體房價水平的情況下，住房價格指數依然還在上升，可見實際房價漲幅度有多高。

從2011年上半年的情況來看，整個房地產市場仍處于亢奮之中，全國房地產開發投資2.625萬億元，同比增長32.9％。其中，住宅投資1.8641萬億元，增長36.1％。全國商品房銷售面積4.4419億平米，同比增長12.9％。其中，住宅銷售面積增長12.1％。由于2009－2010年住房銷售快速增長，而且今年上半年住房銷售繼續升溫，因此房地產開發投資增長，下半年仍然會處于高位(由于房地產銷售采取的是預售制度，前期銷售增長一般會滯后半年反映在房地產開發投資的增長上)。

國內房地產企業為何會越戰越勇?亢奮的根源在哪里?我們不難發現，房地產對經濟增長的工具性作用仍然十分突出，此外，在一個以住房投機炒作為主導的市場，如果其市場預期不改變——即多認為住房價格不會下跌，住房的賺錢效應不會改變，投資者就會更多地持有住房而惜售，就仍然會涌入房地產市場。如果這樣，那么房地產價格就永遠得不到調整。而只要房價不調整，房地產泡沫無法擠出，還會進一步吹大。這就是當前房地產仍然處于極端亢奮的根源所在。

面對房地產市場問題的嚴峻性，下半年政府宏觀調控的態度是十分堅決的，要求“決心不動搖、方向不改變、力度不放松”。不過，我們也應該看到，政府宏觀調控的堅決性和方向性，主要表現為大造保障性住房，而不是用強有力的措施來嚴厲打擊住房投機炒作，去除房地產的賺錢效應。因此，房地產市場還難以得到真正的調整。

當前房地產市場的問題，乃是政府早幾年過度優惠的信貸及稅收政策推高了房價，從而使得住房市場成了一本萬利的工具。如果不把房地產的賺錢效應去除，僅希望通過不同的行政手段來調控房地產市場，僅希望增長供給(包括保障性住房生產)來擠出房地產泡沫，那么，泡沫只會越吹越大。而且早幾年，人們只擔心一線城市的房地產泡沫過大、風險過高，如今，房地產泡沫已經遍及全國，絕大多數居民都沒有能力購買住房了，致使各地的住房空置率高得驚人。

請注意，這里所講的住房空置率，不僅是指開發商沒有銷售出去的住房，更包括投機炒作者手中持有的住房，他們既不出租也不自住，只是購買后放在那里等房價升值。我最近到了不少二三線城市，住房的空置率已經無以復加。有些小區雖然入住六七年了，入住率卻連一半也不到。

有人認為，下半年房價會出現拐點，但筆者認為，就當前的形勢來看，要實現這個目標并非易事。下半年的房地產市場，一線城市的住房銷售量可能會下降，但房價堅挺的局面難以改變；二三線城市房價將繼續上漲，只不過上漲幅度會有所下降。這可能是下半年國內房地產市場的基本格局。