從“包租”到“先租后售”

今年以來，各地公租房項目集中開工，與此相配套的管理辦法也相繼出臺。從資金籌措到分配使用的各個環節，從“包租”到“先租后售”的運營模式……地方政府為公租房的建設和管理提供了制度保障。

重慶探索完善公租房建設管理模式

重慶市全力推進公租房建設，建設總量、開工總量、保障群體范圍目前位居全國前列。重慶市委三屆七次全會把公租房建設列為十大民生問題之首，三屆八次全會又做出了2010年起3年內建設4000萬平方米公租房、保障60多萬戶中低收入群眾住房需求的決定，力爭至“十二五”末，通過公租房建設、實施各類棚戶區改造和安置房建設等保障性安居工程，解決中低收入群眾住房困難的比例占城鎮人口的30%以上。

重慶市政府今年與住房和城鄉建設部簽訂了建設21萬套公租房的目標責任書，截至7月底，全市2011年公租房開工總量為946.1萬平方米、16.49萬套，占全年國家下達任務量的78.52%。

重慶市公租房建設主管部門相關處室定點聯系每一個公租房項目，派駐現場工作人員與項目業主和參建單位一起研究科學合理的工期計劃和施工流程。與此同時，他們加大對工程質量安全的指導及監管力度，定期對各施工現場的質量安全隱患進行全面排查，建立了公租房質量巡報制度，堅守工程質量和施工安全這兩個底線。

重慶不斷探索和完善公租房建設管理模式，使之更加符合實際，逐步規范化。在公租房接受申請的過程中，部分住房困難的本地市民、剛參加工作的大中專畢業生和進城務工人員反映，靠自己目前的收入沒有能力解決住房問題。為此，按照《重慶市公共租賃住房管理暫行辦法》規定，重慶對以上3類保障群體適當放寬了收入限制標準。從目前申請審核的情況看，審查合格的48454戶申請人全部符合公租房的政策要求。

重慶還對申請人的戶型標準進行了微調，將原“按面積配租”調整為“按戶型配租”。對有穩定工作的證明材料，由原細則規定提交的“勞動合同（就業證明）和社保繳納證明或公積金證明”簡化為“三項材料中的任一項”。社保繳納時限也從“自申請之日起連續繳納6個月”降低到“申請之日正在繳納”。

上?！岸喙荦R下”充實公租房建設“錢袋子”

“地塊目前已經拆平，今年10月將開工建設”。這是徐匯區住房保障和房屋管理局負責人向記者介紹的新情況，可以說是上海保障房建設的一個新注解。這個位于中心城區、名為“龍南佳苑”的保障房項目，建成后將成為一個擁有1600多套小戶型房的公租房小區。

欲加快公租房建設，充實其開發建設的“錢袋子”至關重要。上海公租房建設提速的背后，是在多管齊下、積極探索過程中，對投融資問題的逐漸“破題”。

首先，由政府財政出資，向公租房運營機構提供資本金和貸款貼息。根據上海市政府安排，今明兩年，按照市區兩級政府１:２的出資比例，向各區縣公租房運營機構注入資本金，用于項目建設。

上海市住房保障和房屋管理局局長劉海生介紹，截至目前上海已有12個區組建了14家區級公租房運營機構，其他未成立運營機構的區（縣）也已制訂組建方案，近期將陸續成立。市、區兩級財政已合計投入資金約50億元。與此同時，考慮到公租房運營機構租金收入難以完全覆蓋運營成本和貸款利息支出，又規定市區兩級政府財政各自承擔50％，對公租房項目予以貼息支持。

其次，利用住房公積金增值收益直接投資公租房。上海市公積金管理中心主任沈正超介紹，今年5月，公積金管理中心從增值收益中出資約15億元，收購了新江灣“尚景園”項目15萬平方米、2202套住房，用作公租房，并委托專業運營機構開展租賃管理。目前，該小區已進入室內裝修階段，預計下半年可面向社會供應。

再次，利用保險資金為公租房項目提供融資。據悉，目前已有保險機構以10年期債權投資計劃的方式，向上海市地產集團提供融資40億元，用于公租房建設；利率按商業銀行長期貸款利率下浮約12％執行，按年調整。

平安保險公司則與上海市城投總公司簽訂了7年期債權投資計劃，募集約30億元資金用于上海城投控股的保障性住房項目建設，50％設固定利率計息、50％按商業銀行同期貸款利率下浮一定比例計算利息。

上海城投控股副總裁俞衛中介紹，此次募集資金將用于支持城投控股在上海投資建設的松江新凱、青浦諸光路等保障房項目，“將有利于進一步降低項目的建設成本”。

上海市政府有關人士表示，一方面，上海將根據國務院加大保障性安居工程金融扶持力度的要求，通過土地出讓凈收益、地方債券資金、住房公積金增值收益、保障性住房專項資金以及預算資金等渠道進一步加大投入。另一方面，政府將積極促進“銀企合作”，如采用“名單式管理”的方式，努力搭建金融機構與開發單位間的融資平臺，協調金融機構對列入名單的企業給予必要的優惠，切實降低門檻，加大扶持力度。

據介紹，上海今年計劃建設籌措各類保障性住房1500萬平方米。截至6月底，已新開工建設經適房140萬平方米（約2.24萬套），動遷安置房590萬平方米（約7.4萬套），公租房建設籌措約22.5萬平方米（約4500套）；累計開工（籌措）752.5萬平方米（10.09萬套），開工率為50.17％。

北京公租房將試點配建老年公寓

占地5000多平方米、可容納上百老人、無障礙設計……今年下半年，北京市將在朝陽區常營公租房項目中配建老年公寓試點，總結經驗后有望在全市公租房項目中逐步推廣。這是記者從北京市養老工作大會上獲悉的。

養老工作大會上發布信息，“十二五”時期是北京市人口老齡化快速發展階段，預計到2015年，全市戶籍老年人將達到320萬，達到總戶籍人口的23%。北京市民政局相關負責人介紹，為了方便社會老人就近養老，市住房建設、民政等部門著手研究在公租房建設項目中配建老年公寓，今年下半年將在朝陽區常營公租房建設項目中先行試點。目前，常營公租房老年公寓已有初步的規劃設計方案。老年公寓將在常營公租房項目一側的獨立地塊上建設，占地5000多平方米，預計可居住百余名老年人。在房屋設計上，還將考慮老年人生活特點，居室和公共活動空間均采用無障礙設計，建有配套的餐廳、活動室、醫務室等。公租房配建老年公寓的管理方案正在論證制訂中。

該負責人介紹，北京市第一福利院二期擴建工程已正式運營，今年下半年，北京市還將繼續加大集中供養設施的建設力度，確保年內新開工建設養老床位不少于1萬張。北京老年社區二期工程、南城敬老院將開工建設，朝陽、大興、門頭溝、懷柔、延慶的區縣級養老機構已陸續動工。全年將在街道鄉鎮建設項目53個，包括新建項目1個、擴建項目12個、改建項目20個等。

青島探索公租房“先租后售”新模式

日前，山東省青島市白沙灣保障性住房集中建設項目破土動工。該項目位于青島市城陽區，占地面積998畝，規劃建筑面積93萬平方米。這是青島首次在出讓土地中大規模建設公租房，并進行公租房“先租后售”的探索。

據介紹，除了配套建設的學校、幼兒園、文化體育活動中心、社區衛生服務中心、農貿市場、老年活動中心等公共設施之外，該項目全部用于建設公租房和限價房。其中，公租房3797套、建筑面積23萬平方米，限價房6253套、建筑面積53萬平方米。

在公租房的建設、運營模式上，白沙灣保障性住房集中建設項目進行“先租后售”探索，按照“誰投資、誰受益”的原則，由開發企業投資建設并持有公租房，經營10年之后，開發企業可以出售公租房，實現建設投資回收，獲得一定的利潤，但須按當時的限價房價格出售。跟以前相比，公租房“先租后售”給開發企業提供了一個退出機制，提高了企業參與保障房建設的積極性。

青島市住房保障中心副主任劉巍琪表示，這一探索有利于在建設資金短缺的情況下，吸引社會資金投資建設公租房，增加公租房建設和供應規模，兼顧被保障群體的階段性住房需求和長遠性住房需求。

武漢公租房“包租”獲住建部肯定

武漢市多個區有不少“城中村”改造，按照政策，村民拆遷還建除自住以外，一般都有富余房屋。對此，武漢市在洪山等幾個區探索城中村改造“包租”方式籌集公租房房源，得到住建部駐湖北督察組的充分肯定。

城中村改造村民多余房源用于公租房，其租賃環節涉及四個主體：村民、村集體、公租房運營機構和公租房租賃對象。

為厘清關系、分清責任，具體運營模式設計為：村民委托村集體經營實體統一租賃；村集體經營實體與公租房運營機構簽訂包租協議；公租房運營機構依據公租房政策核定資格并確定租戶；租戶與村集體經營實體簽訂租賃協議，即村民不與公租房運營機構和租戶發生直接關系，以免造成管理混亂。其中裝修成本、30%的差價，都由政府公租房專項資金補貼。

這樣，實現了多方共贏局面。村民不擔心富余房源租不出去，由于有政府對租戶把關，不怕房屋設施被損壞。政府方面省錢又省力，在短時間內籌集到房源，并且租賃具體事務交給村集體的經營實體，節省了政府管理成本。租戶方面，政府會對房屋質量、裝修把關，對物業管理進行監督，一些租房糾紛可以避免。