新婚姻法司法解釋與房?jī)r(jià):房產(chǎn)證上是誰(shuí)的名字很重要

有朋友問(wèn)：“新婚姻法”對(duì)房?jī)r(jià)會(huì)產(chǎn)生什么樣的影響？

所謂“新婚姻法”，其實(shí)是最高人民法院8月12日公布的對(duì)婚姻法的一項(xiàng)最新司法解釋，即《最高人民法院關(guān)于適用〈婚姻法〉若干問(wèn)題的解釋(三)》。

根據(jù)這項(xiàng)司法解釋，婚后由一方父母出資為子女購(gòu)買的不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的，該不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)認(rèn)定為夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。由雙方父母出資購(gòu)買的不動(dòng)產(chǎn)，按份共有。

夫妻一方婚前簽訂不動(dòng)產(chǎn)買賣合同，以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸，不動(dòng)產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時(shí)不能達(dá)成協(xié)議的，法院可以判決該不動(dòng)產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個(gè)人債務(wù)。

此外，該司法解釋還規(guī)定，“夫妻一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)在婚后產(chǎn)生的收益，除孳息和自然增值外，應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)”。即是說(shuō)，夫妻一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)的孳息和自然增值，屬于夫妻一方個(gè)人所有。譬如，婚前房產(chǎn)，10年后房?jī)r(jià)漲了10倍，是自然增值，與另一方無(wú)關(guān)。

以上關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)歸屬的幾種現(xiàn)象，在現(xiàn)實(shí)生活中大量存在。很多人恍然驚覺(jué)，依賴婚姻而存在的房子是如此的不安全，離婚后有可能人走房飛，自己凈身出門。尤其是一些女性，原本擇偶主要條件之一是對(duì)方有房子，如今需要在房子前面增添附加條件：產(chǎn)權(quán)證上須有自己的名字。

所以，這兩周來(lái)，各地產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)夫妻前來(lái)改名字、加名字的人突然大增。但加名字須支付一定的代價(jià)。譬如南京突然規(guī)定，婚前房子，在房產(chǎn)證加名，須繳納3%契稅。確能讓婚姻關(guān)系穩(wěn)定下來(lái)，花個(gè)兩三萬(wàn)元有人也愿意。但恐怕由此也會(huì)產(chǎn)生一些糾紛。譬如有的夫妻一方就是不愿意改名、加名，有的則干脆隱瞞另有房產(chǎn)。

司法解釋是堅(jiān)硬的，婚姻更需要柔軟的情感來(lái)維系。無(wú)奈，現(xiàn)實(shí)也是堅(jiān)硬的。有些年輕朋友自認(rèn)為傾其半生也買不起房子，想依靠對(duì)方的房子支撐婚姻，也是可以理解的。婚姻法新司法解釋提醒我們，房產(chǎn)證上是誰(shuí)的名字很重要。

于是，女孩子就免不了向求婚的男人聲明：你既然愛(ài)我，房產(chǎn)證就要加上我的名字。

但另一個(gè)問(wèn)題隨之而來(lái)。男人嘴上不說(shuō)，心里也會(huì)嘀咕：你要嫁的是我，還是要嫁給我的房產(chǎn)證？那些追求純粹、純凈愛(ài)情的人們，不得不面對(duì)房產(chǎn)證的巨大拷問(wèn)。

也有另外一些自強(qiáng)的女性會(huì)說(shuō)，男人是靠不住的，有房子的男人更靠不住，還是要自己買房。

這就回到了文章的開(kāi)頭。馮侖有句名言，未婚女青年推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，因?yàn)椤?0%的女性沒(méi)有房子是不嫁的”。這句話今天仍適用，只是其中的一部分女青年在新司法解釋的刺激下，決定不依賴不可靠的男人，而決定自己買房子。在這種情況下，房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)上漲？

老實(shí)說(shuō)，我看不出婚姻法新司法解釋與房?jī)r(jià)的直接關(guān)系。這個(gè)司法解釋對(duì)部分未婚女青年的刺激作用，是否足以推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，尚缺乏實(shí)證研究的支撐。需要調(diào)查的，不僅是多少女青年決心自己買房，而且要弄清楚有多少女青年在刺激下已經(jīng)買房。我個(gè)人認(rèn)為，新司法解釋催生的新增未婚女青年購(gòu)房需求，不會(huì)太多，所以對(duì)房?jī)r(jià)的影響暫可忽略不計(jì)。

不過(guò)，這個(gè)話題讓我聯(lián)想到，長(zhǎng)期以來(lái)，人們都說(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng)是個(gè)“政策市”，法律包括司法解釋，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響未被重視。新司法解釋對(duì)樓市帶來(lái)的影響，無(wú)非是房產(chǎn)證的改名潮，以及求婚時(shí)的房產(chǎn)證附加條款。

但并不排除司法解釋將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生重大影響。譬如，假如某一天發(fā)布一條《繼承法》的司法解釋，規(guī)定房產(chǎn)繼承適用于累進(jìn)稅，那就相當(dāng)厲害了。如果繼承一套房產(chǎn)須交稅70%，很多人就繼承不起。不能讓下一代繼承，就只有出售。對(duì)不起，出售也要交類似的高額轉(zhuǎn)讓稅。這樣一來(lái)，房?jī)r(jià)想不暴跌都不可能。

這只是開(kāi)個(gè)玩笑。出臺(tái)這樣的司法解釋之前，照例要公開(kāi)征求意見(jiàn)，而我敢肯定，征求意見(jiàn)的結(jié)果，會(huì)被多到半數(shù)以上的人否定。