新婚姻法司法解釋與房價:房產證上是誰的名字很重要

有朋友問：“新婚姻法”對房價會產生什么樣的影響？

所謂“新婚姻法”，其實是最高人民法院8月12日公布的對婚姻法的一項最新司法解釋，即《最高人民法院關于適用〈婚姻法〉若干問題的解釋(三)》。

根據這項司法解釋，婚后由一方父母出資為子女購買的不動產，產權登記在出資人子女名下的，該不動產應認定為夫妻一方的個人財產。由雙方父母出資購買的不動產，按份共有。

夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同，以個人財產支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產還貸，不動產登記于首付款支付方名下的，離婚時不能達成協議的，法院可以判決該不動產歸產權登記一方，尚未歸還的貸款為產權登記一方的個人債務。

此外，該司法解釋還規定，“夫妻一方個人財產在婚后產生的收益，除孳息和自然增值外，應認定為夫妻共同財產”。即是說，夫妻一方個人財產的孳息和自然增值，屬于夫妻一方個人所有。譬如，婚前房產，10年后房價漲了10倍，是自然增值，與另一方無關。

以上關于不動產歸屬的幾種現象，在現實生活中大量存在。很多人恍然驚覺，依賴婚姻而存在的房子是如此的不安全，離婚后有可能人走房飛，自己凈身出門。尤其是一些女性，原本擇偶主要條件之一是對方有房子，如今需要在房子前面增添附加條件：產權證上須有自己的名字。

所以，這兩周來，各地產權登記機關夫妻前來改名字、加名字的人突然大增。但加名字須支付一定的代價。譬如南京突然規定，婚前房子，在房產證加名，須繳納3%契稅。確能讓婚姻關系穩定下來，花個兩三萬元有人也愿意。但恐怕由此也會產生一些糾紛。譬如有的夫妻一方就是不愿意改名、加名，有的則干脆隱瞞另有房產。

司法解釋是堅硬的，婚姻更需要柔軟的情感來維系。無奈，現實也是堅硬的。有些年輕朋友自認為傾其半生也買不起房子，想依靠對方的房子支撐婚姻，也是可以理解的。婚姻法新司法解釋提醒我們，房產證上是誰的名字很重要。

于是，女孩子就免不了向求婚的男人聲明：你既然愛我，房產證就要加上我的名字。

但另一個問題隨之而來。男人嘴上不說，心里也會嘀咕：你要嫁的是我，還是要嫁給我的房產證？那些追求純粹、純凈愛情的人們，不得不面對房產證的巨大拷問。

也有另外一些自強的女性會說，男人是靠不住的，有房子的男人更靠不住，還是要自己買房。

這就回到了文章的開頭。馮侖有句名言，未婚女青年推動房價上漲，因為“90%的女性沒有房子是不嫁的”。這句話今天仍適用，只是其中的一部分女青年在新司法解釋的刺激下，決定不依賴不可靠的男人，而決定自己買房子。在這種情況下，房價會不會上漲？

老實說，我看不出婚姻法新司法解釋與房價的直接關系。這個司法解釋對部分未婚女青年的刺激作用，是否足以推動房價上漲，尚缺乏實證研究的支撐。需要調查的，不僅是多少女青年決心自己買房，而且要弄清楚有多少女青年在刺激下已經買房。我個人認為，新司法解釋催生的新增未婚女青年購房需求，不會太多，所以對房價的影響暫可忽略不計。

不過，這個話題讓我聯想到，長期以來，人們都說房地產市場是個“政策市”，法律包括司法解釋，對房地產市場的影響未被重視。新司法解釋對樓市帶來的影響，無非是房產證的改名潮，以及求婚時的房產證附加條款。

但并不排除司法解釋將對房地產市場產生重大影響。譬如，假如某一天發布一條《繼承法》的司法解釋，規定房產繼承適用于累進稅，那就相當厲害了。如果繼承一套房產須交稅70%，很多人就繼承不起。不能讓下一代繼承，就只有出售。對不起，出售也要交類似的高額轉讓稅。這樣一來，房價想不暴跌都不可能。

這只是開個玩笑。出臺這樣的司法解釋之前，照例要公開征求意見，而我敢肯定，征求意見的結果，會被多到半數以上的人否定。