房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)加劇

“信托風(fēng)險(xiǎn)會(huì)先于銀行爆發(fā)。”12月4日，中央財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)銀行業(yè)研究中心主任郭田勇微博中的觀點(diǎn)引起廣泛爭(zhēng)論。

是什么風(fēng)險(xiǎn)能讓相對(duì)弱小的信托與龐大的銀行相提并論？答案是房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。自去年房地產(chǎn)調(diào)控以來(lái)，這個(gè)行業(yè)猶如一個(gè)“壞孩子”，誰(shuí)與其有瓜葛，誰(shuí)家“家長(zhǎng)”就擔(dān)心不已。

金融機(jī)構(gòu)中受牽連最重的當(dāng)屬銀行和信托。不言而喻，房地產(chǎn)要從銀行貸款，也要借助信托發(fā)行房地產(chǎn)信托計(jì)劃融資。當(dāng)下房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)被討論得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，銀行與信托在房地產(chǎn)方面的風(fēng)險(xiǎn)自然是關(guān)注的焦點(diǎn)，因此銀行不斷被監(jiān)管層要求進(jìn)行房?jī)r(jià)壓力測(cè)試，而信托也不斷受到逐漸升級(jí)的監(jiān)管壓力，除了上報(bào)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)表，還要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目逐單報(bào)備。

既然有風(fēng)險(xiǎn)，那么兩者誰(shuí)更嚴(yán)重？郭田勇態(tài)度很明顯，他的言論主要是基于三點(diǎn)理由：第一，房地產(chǎn)信托客戶比銀行客戶質(zhì)量差，通常是達(dá)不到銀行融資條件轉(zhuǎn)投信托的；第二，信托產(chǎn)品收益率畸高，客戶還本付息壓力大；第三，銀行對(duì)風(fēng)險(xiǎn)更為重視，頻頻通過(guò)壓力測(cè)試、撥備計(jì)提等手段以防控風(fēng)險(xiǎn)。

燈不挑不亮，理不辯不明。此言論一出，立即引起相關(guān)人群的關(guān)注和熱議。從《投資者報(bào)》記者采訪的專家、第三方機(jī)構(gòu)以及信托業(yè)內(nèi)人士的結(jié)果來(lái)看，他們認(rèn)為銀行和信托目前所承受的風(fēng)險(xiǎn)不相上下。“從金融風(fēng)險(xiǎn)來(lái)看，二者沒(méi)有實(shí)質(zhì)性差別。”中國(guó)人民大學(xué)信托與基金研究所執(zhí)行所長(zhǎng)邢成告訴記者。

客戶質(zhì)量資質(zhì)弱

在各種融資渠道中，除了從股市圈錢，銀行貸款成本最低，因此但凡資質(zhì)好的房企，在過(guò)去通常首選銀行貸款，而去找信托發(fā)行產(chǎn)品融資的房企資質(zhì)相對(duì)弱。這也是郭田勇的第一條理由。

對(duì)此，國(guó)民信托資產(chǎn)管理部負(fù)責(zé)人劉習(xí)勇并不否認(rèn)，但他強(qiáng)調(diào)：“弱一點(diǎn)并不代表資質(zhì)差。”

“我們信托也不是所有房地產(chǎn)項(xiàng)目都做，對(duì)資質(zhì)等都有選擇，我們有個(gè)‘4-3-2’資質(zhì)審核要求。”劉習(xí)勇表示。

其中“4”表示房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要具備4證，即國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建筑工程施工許可證；“3”表示房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自有資本金投資比例達(dá)30%；“2”表示房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商具備二級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)。

“通過(guò)這些標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)際就把很多風(fēng)險(xiǎn)性大的企業(yè)篩選掉了。這些被銀行和信托篩選掉的房企往往都去找民間資本，民間資本的客戶風(fēng)險(xiǎn)才最大。”劉習(xí)勇說(shuō)。

中糧信托業(yè)務(wù)總部副總經(jīng)理謝捷認(rèn)為，房企從銀行融資轉(zhuǎn)投信托，是因?yàn)榕普铡⒈O(jiān)管均不同，與客戶質(zhì)量無(wú)直接關(guān)聯(lián)。

“自從銀行收緊銀根后，信托房地產(chǎn)客戶資質(zhì)也有了很大轉(zhuǎn)變。”邢成認(rèn)為。隨著咄咄逼人的房貸新政不斷出臺(tái)，不少具有央企、上市公司背景的一線大房企被逼出銀行，轉(zhuǎn)向信托。“供求關(guān)系發(fā)生了很大變化，這個(gè)市場(chǎng)已經(jīng)是賣方市場(chǎng)，信托對(duì)房企也更加挑剔，所以客戶質(zhì)量并不差。”邢成說(shuō)。

承諾收益畸高

從銀行公布的貸款利率水平和現(xiàn)存房地產(chǎn)信托產(chǎn)品收益率水平比較看，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品成本遠(yuǎn)比銀行貸款成本高。房地產(chǎn)信托通常是一到兩年期產(chǎn)品，給客戶的產(chǎn)品收益率在10%左右。“總的成本水平在20%左右。”劉習(xí)勇表示。而一到三年期貸款利率為6.65%。乍一看，房地產(chǎn)信托成本較銀行貸款高出十幾個(gè)百分點(diǎn)，真的屬于畸高嗎？

“不屬于畸高，是市場(chǎng)化行為。”格上理財(cái)副總經(jīng)理石端義表示。既然現(xiàn)在都說(shuō)房地產(chǎn)行業(yè)積聚了風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)和收益是對(duì)等的，自然收益率會(huì)定得高。

“銀根收緊后，融資成本都在上升，即便開(kāi)發(fā)商能在銀行貸到款，除了貸款基本利息，還會(huì)有其他顧問(wèn)費(fèi)等方式，將綜合成本拉到15%左右，甚至以上，并不比信托低多少。”邢成表示。

邢成認(rèn)為由于監(jiān)管的原因，銀行貸款成本往往是隱性地加到15%左右，而信托工具靈活多樣，資金成本可以直接定到相對(duì)高的水平，不用繞彎添加成本。

“同時(shí)我認(rèn)為絕大多數(shù)信托公司的資金成本定價(jià)都在可接受的范圍內(nèi)，是按照市場(chǎng)供求規(guī)律和企業(yè)可接受能力定的。”邢成說(shuō)。

謝捷認(rèn)為“畸”字用的不太負(fù)責(zé)任，信托定價(jià)更貼近利率市場(chǎng)化。“在某行業(yè)資金趨緊整體風(fēng)險(xiǎn)加大的情況下?lián)駲C(jī)為委托人謀取高利潤(rùn)，才體現(xiàn)專業(yè)機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)水平。”謝捷表示。

風(fēng)險(xiǎn)控制之辨

從去年起，銀監(jiān)會(huì)就開(kāi)始加大對(duì)銀行房貸風(fēng)險(xiǎn)的提示，要求銀行定期進(jìn)行房貸壓力測(cè)試，同時(shí)各銀行也加大了撥備計(jì)提等手段來(lái)防范風(fēng)險(xiǎn)。而信托對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的管控情況，外界并不甚了然。

但是在采訪中，無(wú)論是專家、第三方機(jī)構(gòu)，還是信托行業(yè)，對(duì)房地產(chǎn)信托的風(fēng)險(xiǎn)管控能力都比較有信心。

“信托風(fēng)險(xiǎn)沒(méi)有市場(chǎng)想象的那么大。”劉習(xí)勇說(shuō)。

據(jù)劉習(xí)勇介紹，對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)大的房地產(chǎn)項(xiàng)目，信托通常會(huì)選擇以股權(quán)形式介入，會(huì)選派董事、財(cái)務(wù)進(jìn)入房企，而銀行主要是債權(quán)融資。“銀行沒(méi)有我們介入的項(xiàng)目深。”劉習(xí)勇說(shuō)。

同時(shí)，無(wú)論是貸款融資還是股權(quán)融資，信托都會(huì)要求房企進(jìn)行實(shí)物資產(chǎn)抵押，樓盤通常以4~5折的水平抵押給信托公司。

“這能夠完全覆蓋給客戶的收益成本，在發(fā)生兌付風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，就不會(huì)產(chǎn)生損失。”石端義說(shuō)。

石端義認(rèn)為不能簡(jiǎn)單將銀行與信托的風(fēng)險(xiǎn)相提并論，因?yàn)樾磐惺倾y行的補(bǔ)充，有著不同的運(yùn)營(yíng)機(jī)制和方式。比如銀行發(fā)生開(kāi)發(fā)貸違約，可能會(huì)展期或直接補(bǔ)到壞賬；而信托則不然，房地產(chǎn)信托到期不能兌付，通常不會(huì)展期，因?yàn)檎蛊谛枰匍_(kāi)“收益人大會(huì)”，需要收益人同意才可，流程很繁雜，此外，也不可能直接剝離為壞賬處理掉，通常處理方式為信托找資金，或是先用自有資金墊付上，再慢慢自己處理抵押物，最近幾年信托與四大資產(chǎn)管理公司合作也比較多，有些不能兌付的項(xiàng)目就轉(zhuǎn)手給資產(chǎn)管理公司處理。

“信托公司是市場(chǎng)化的金融機(jī)構(gòu)，是一個(gè)要為股東負(fù)責(zé)、保持盈利的企業(yè)，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)不可能放松。”邢成認(rèn)為銀行在這方面反而還有漏洞，比如按揭貸款，不少銀行客戶經(jīng)理還為資質(zhì)達(dá)不到的客戶出主意如何開(kāi)證明等。

“在商言商，作為市場(chǎng)化的金融機(jī)構(gòu)，捕捉熱點(diǎn)、機(jī)會(huì)，抓住銀行被迫緊縮的有利時(shí)機(jī)，擴(kuò)大自己的地盤和市場(chǎng)份額，都很容易理解。同時(shí)房地產(chǎn)信托在信托產(chǎn)品中的占比也比較合理，并不會(huì)構(gòu)成大的風(fēng)險(xiǎn)。”邢成表示。

根據(jù)中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的信托公司主要業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)，三季度末，房地產(chǎn)信托余額為6798億元，在所有信托產(chǎn)品中占比為17.24%，在8類投向方式中排名第4。

“當(dāng)然，最好二者都別爆發(fā)（風(fēng)險(xiǎn)）。”郭田勇在微博中特別用括弧強(qiáng)調(diào)。