房價不可能大降

中國樓市從根本上來說是一個政策市。政府旨在抑制房價而不是打壓房價，房價短期可能微跌，但中長期的“理想”狀態(tài)是，要么維持在高位，要么緩慢上漲。

經(jīng)濟增長還離不開房地產(chǎn)

現(xiàn)在（2002年）投資增長的60%靠房地產(chǎn)，房地產(chǎn)的推動能力很大，建筑材料工業(yè)、鋼鐵工業(yè)都上去了，但將來如果沒有這樣的拉動力怎么辦？難以為繼啊……我也不是說問題很大，我就是說，某些城市——我沒說全部城市，它的房地產(chǎn)有一點熱，不是“過熱”，是有一點熱，現(xiàn)在就應(yīng)引起注意……這個房地產(chǎn)，特別是高級房地產(chǎn)，尤其是在大城市的高檔房地產(chǎn)能不能保證賣掉呢？你不能把這個風(fēng)險都加在銀行身上，我只是提出一個預(yù)測，也不是警告，要小心一點。

——朱基

上面這段話是2002年時任總理朱镕基說的。當(dāng)時房地產(chǎn)改革剛剛起步，房價跟現(xiàn)在相比小巫見大巫，那時朱總理都這么擔(dān)心，因為他明白經(jīng)濟增長過度依賴投資是無法持續(xù)的，搞不好早晚是要崩盤的。如果未來房價下跌，房地產(chǎn)行業(yè)肯定大受打擊，中國的經(jīng)濟增長就會出現(xiàn)問題，嚴重者可能會經(jīng)濟衰退，政治層面是不允許的。從這一點上來說，“理想”狀態(tài)下的房價不會降，只是上漲速度會放慢。政府已開始尋找新的經(jīng)濟增長點，也就是七大新興產(chǎn)業(yè)，但是一個國家經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型是一個漫長的過程。

投機需求助推房價

對住房的需求有兩種：一是中國人結(jié)婚買房的剛性需求，二是市場的投資需求。住房剛性需求不得不提，雖然中國人均收入水平不高，但是一對年輕人結(jié)婚，父母拿出一輩子的積蓄，或者雙方父母共同出資為孩子購房，這對房價的影響力不及投資需求。

國內(nèi)民間投資資本進入樓市，根本原因是國內(nèi)的金融市場不發(fā)達，沒有太多的可以投資的產(chǎn)品，樓市、股市、期市、銀行理財產(chǎn)品、黃金、外匯僅此而已。目前的環(huán)境下股市大跌，相應(yīng)的引領(lǐng)銀行理財產(chǎn)品收益為負，同時期市、黃金、外匯投機風(fēng)險較大，大筆的資金便涌入了樓市。

土地壟斷是房價高的根源

有人說，在當(dāng)前的土地政策下，政府才是中國最大的開發(fā)商，房地產(chǎn)開發(fā)商只是政府的代理人。這些話較為偏激，卻也道出了部分實情。只要是家合格的建筑公司，在蓋房子的能力上就沒有問題，有問題的是否有蓋房子的權(quán)利，因為蓋房子需要審批，難就難在這里。所以說開發(fā)商的業(yè)務(wù)核心不是怎么蓋房子，而是怎么搞到蓋房子的專利。

房地產(chǎn)行業(yè)從土地到最終建房出手，整個流程都是控制在政府的手里。買地（政府招、牌、掛）——建設(shè)所需四證（《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》）——銀行融資（銀行給予信貸配額，需土地抵押以及以上四證）——預(yù)售（《商品房銷售（預(yù)售）許可證》），整個流程沒有政府的允許就甭想建房。有人說城中村有私自建房，但是那些房子沒有產(chǎn)權(quán)證，沒人敢買，即使用電都是1元/度。房地產(chǎn)市場看似是個競爭性市場，但由于土地壟斷的存在，本質(zhì)上與壟斷無異。從2000年房地產(chǎn)啟動住房消費至今11年的時間，房地產(chǎn)一直就是個官商、準官商壟斷定價權(quán)也壟斷信息權(quán)、話語權(quán)的領(lǐng)域。大家去菜市場買菜、買肉還能講個價，買房、買汽油就只能強迫接受，這是因為什么，這是因為國家壟斷，老百姓缺乏選擇的權(quán)利。

地方政府需要土地收入

非市場經(jīng)濟國家被稱為食租國家，簡單說這類國家及地區(qū)是靠山吃山，靠海吃海，靠資源吃資源。例如，山西財政，靠出賣當(dāng)?shù)孛禾抠Y源；麗江財政，靠旅游收入，部門區(qū)縣財政還靠景點門票收入、藥材等。正常來說，政府收入增加，就可以降低本國居民的稅負并提升社會福利；而國內(nèi)地方財政收入增加的同時，并未降稅減費，也未能大幅提升居民福利。中國13億人口，土地絕對是稀缺資源，自然而然地成為地方政府牟利的工具。

綜合以上理由，無論在經(jīng)濟發(fā)展層面，還是在政府層面及百姓層面，中國的房價中長期都不大可能降。如果真的大幅下降，不是意味著出現(xiàn)深度經(jīng)濟衰退，政府對經(jīng)濟形勢失去了掌控，就是國家經(jīng)濟結(jié)構(gòu)發(fā)生了巨大變革，真正奔向市場經(jīng)濟的那一天。