關于樓市的兩個疑問解答

我們現在的疑慮不是2012年的中國樓市會不會跌下來，這一點己毫無懸念可言。我們現在的疑慮是，如果2012年的中國樓市跌下來，會重創中國經濟么?到底應該從怎樣的角度去理解房價必須下跌呢?

對于房地產的眾多數據，最后都將匯總到幾個關鍵問題上。這些問題直指地產迷局的核心。把他們搞清楚，也就意味著房地產的癥結將就此化解。

房地產庫存量激增告訴我們什么?

判斷中國房地產未來走勢最重要的數據，莫過于房地產庫存量了。道理很簡單：房價取決于市場的供需關系。

來自北京房地產交易管理網的數據顯示，9月以來，北京上市的商品房新房項目34個，住宅10276套，但截至10月10日累計簽約套數僅1068套，簽約率不過10.4％。國慶長假期間的10月1日～6日，北京住宅成交總量更是僅有866套，環比下跌62％。

量在價先。春江水暖鴨先知。

隨著成交的持續低迷，北京降價的項目數量明顯增加。作為領跌北京樓市的通州，“金九銀十”也未見起色。統計數據顯示，通州區成交均價在達到23595元／平方米的峰值之后，一路下跌，8～10月三個月，每平方米房價從1.7萬元到1.6萬元，再到1.5萬元。

類似情況也出現在上海、廣外I、深圳等一線城市。

在上海，據集團數據顯示，9月上海供應量激增至119萬平方米，環比上漲72％，但因降價幅度并不大，成交僅有53.8萬平方米，環比下降7％，同比更是猛降59％。為僅次于2008年9月的歷史同期最低水平。

而“銀十”開局的國慶長假，上海商品住宅成交量更是同比縮水近80％，為近六年最低，也創下來最近29周的新低。

在廣州，數據統計顯示，3季度新房住宅成交量環比下降11.75％，同比下降23.15％，成交均價也出現環比下跌。10月以來，陽光家緣網數據則顯示，廣州市區成交量大跌六成，價格亦有小幅松動。

而據深圳市規劃國土委數據顯示，10月1日～7日，深圳新建商品住宅僅成交289套，同比大跌近九成，較9月平均成交水平也跌了四成。

最新報告顯示，截至9月底，我國8個典型城市新建商品住宅庫存總量高達4045萬平方米，同比增長三成，增幅較大，且庫存量繼續增長的態勢明顯。

該報告指出，9月份，8個典型城市新建商品住宅成交量僅341萬平方米，同比大幅下降44％。與此同時，截至9月底，8個典型城市新建商品住宅存銷比為11.1，創下自2010年來的階段性新高點，庫存量偏大。

“預計四季度新建商品住宅存量將繼續增加，促銷壓力加大。”報告認為，在二三季度捂盤觀望后，受資金壓力的影響，部分開發商要加緊推盤，此外，四季度調控政策仍難以放松，樓市仍將延續前期的低迷狀態。

今年8月，國內房地產開發龍頭企業萬科月銷售金額出現年內首次同比下降。

10月10日，萬科發布公告顯示，其9月實現銷售面積108萬平方米，銷售金額125.1億元，環比分別上升12_5％和19.4％，同比則分別下降4.9％和12％。

10月11日，保利地產亦披露了9月份銷售情況，期內實現簽約面積58.75萬平方米，同比下降33.14％；實現簽約金額67.36億元，同比下降26.21％。

據中央電視臺經濟頻道的統計，中國—二三線大中城市庫存消化周期，長達10個月到26個月。也就是說，在未來的二到三年中，中國樓市即便一平米的新樓不建，中國樓市的供立量也綽綽有余。

這一切都再清楚不過地表明，中國樓市：本世紀最嚴寒的冬天來了。

降價是一場雙贏戰?

2012年的中國，沒有任何—個行業能像中國房地產業那樣，迫切地需要一場降價戰。

改革開放三十年的歷史己經證明，不經過一場殘酷的、腥風血雨般的降價大戰，沒有一場急風暴雨般、地毯式的降價戰的狂轟濫炸，將房地產市場打成一片斷壁殘垣，中國房地產市場不經過這場死去活來的血與火的洗禮，是不可能獲得如鳳凰涅槃般的浴火重生的。

中國的許多行業都有過這樣的經歷，比如中國彩電業、中國家電業、中國紡織業、中國制造業、中國汽車業、中國電腦業、中國手機業、中國航空業，中國的許多許多的行業，翻開這些年來，中國有哪個支柱產業，能逃脫這樣的殘酷的降價大戰?

惟獨中國房地產業幸運地逃脫了，中國房地產業的歷史上，不見這—課。于是，中國房地產業便成了百病纏身的中國頭號暴利行業。中國房地產業成了中國經濟的“暴利孤島”，中國唯一躲過了降價戰戰火的保稅特區。

這是由于中國獨特的生態環境昕造成的，形成這道獨特的風景線的地理條件，是它那我國獨有的喀斯特地貌和石灰巖結構：由于地價與房價聯系在一起，所以，地方政府的利益、銀行的利益和房地產商的利益是捆綁在—起的。

2012年，中國房地產業難逃此劫。在中國960萬平方公里的國土上，中國房地產業降價戰的大幕己經拉開。無論是上海、杭州、廣州、深圳，還是北京、天津、重慶，都不能幸免，所有的炒房團內無糧草、外無援兵，己成甕中之鱉。

主動性撤退比落荒而逃損失要小。一次勝利大逃亡與一次勝利大進攻的收益不相上下。

第一個打出降價戰牌的房地產商，將會成為死里逃生的幸存者。您千萬別猶豫，當大樓著火的時候，多寬的樓梯總是顯得太狹窄，并不是誰都能逃得出來，常常是一萬個人里只能逃出幾個，就像美國9.11事件中的著了火的世貿大廈一樣。

當心，哪天銀行著了忙，立馬要清你欠的那一屁股爛帳，逾期不付，要拍賣你的房子，你就慘了。弄不好，雞飛蛋打不說，你還得坐牢，比非洲獅還兇。

這絕不是危言聳聽，中國房地產業眼下并沒有走入絕境，只要千萬別再朝前走，那會粉身碎骨的。只要順著降價的樓梯朝雨走就成，就是那句話：“沒有賣不出的房子，只有賣不出的價格。”

有人給降價戰勾畫了這樣的—幅地獄的活景像：那是一場沒有贏家的戰爭，那是一場兩敗俱傷的戰爭，而最終受傷害的是消費者自己。

事實恰恰相反，這是一場多贏的戰爭。老百姓贏得了物美價廉的住房，國家盤活了沉淀多年的資金，銀行的呆壞賬大幅下降，老百姓成為最大的贏家，中國房地產業將重新洗睥。經歷了降價戰洗禮的中國房地產業會更加強大，百煉成鋼。就是那句話：鋼鐵是這樣煉成的。

我贊美降價戰，是因為它已被世界經濟的發展所證實，證明它是走出經濟陰霾的諾亞方舟。我贊美降價戰，是因為它是消滅雜草叢生的房地產市場最好的除草劑。我贊美降價戰，是因為它是房地產市場成熟最好的催產素，我贊美降價戰，是因為它使中國老百姓得了實實在在的實惠。我贊美降價戰，它使我們手里的人民幣的含金量變得越來越高。

中國房地產業，如果冬天來了，那么，春天還會遠嗎?冬天是大樹地下根系發展深入生長繁茂的季節。

中國房地產業只會更加強大，更加繁榮，這個結果確定無疑。

在未來的二到三年中。中國樓市即便一平米的新樓不建，中國樓市的供應量也綽綽有余。