房企該如何面對降價潮?

降價是技術、也是藝術，需要智慧。現在，許多開發商不是不想降價，而是找不到合適的管道與消費者溝通，缺乏切合實際的一攬子方案解決問題。

放眼當下國內樓市，在一年之內，便從極熱過渡到極冷。房產政策的轉變，使得房企降價大潮開始啟動，樓市進入整體下行階段。而且，這一波降價趨勢正從一線城市蔓延到二、三線城市。銷售萎縮、庫存積壓將是房企不得不面臨的實際問題。記者從業內人士處了解到，調控持續已成不可逃避的定局，并在進入降價環節。雖然“降價”正在成為開發商眼中的敏感詞，但有關專家認為，從長遠來看，這次的宏觀調控，或許是個激勵企業對自身經營模式、經營內容進行更深層次的思考，是調整市場發展戰略的—個良好時機。房企應認清大勢，找準定位

天源證券福州機構業務部總監童明軍接受本刊記者采訪時表示，從目前情況看，降價空間有限，一線大城市降價幅度會偏大些，二、三線城市幅度要偏小些。一線城市最多在30～40％，二、三線城市最多在20～30％。分析其中的原由，童明軍認為這和存量房房產稅的全面推開有著密切關系，將會產生大戶型面臨銷量下滑，中小戶型銷量增長。高檔別墅銷量不減的趨勢。

而談及在這—輪降價潮中房企該如何應對時，童明軍分析道，首先房企應該認清大形勢，找準自己的定位和目標群客戶，分析主要潛在客戶群體是投資性需求還是剛性需求還是改善性需求，并做好合理定價。除此以外，房企還要解決融資難的問題，積極主動應對，不要等待和觀望。房地產商還需轉變原來暴利暴富的觀念，積極主動地適應房地產調控的變化，踏踏實實地務好正業，樹立口碑，蓋好的房子，蓋性價比高的房子滿足市場需求。

福州天天向上地產顧問機構總經理劉偉群則對此番降價潮有自己獨特的見解，在他看來，這次降價潮其實還沒到冬天，現在僅僅是開始。而到了明年春天，調控的威力才會真正顯露出來。回顧2008年地產降價的前夕，也就是2007年的下半年，地產時局跟當下很像。因此，2012年的地產行業勢必要經受一番大考。

降價潮已經到來。只是在不同城市、不同房企、不同項目進度、不同產品形態中，表現的力度不同而已。地產界需要檢討和洗牌

2008年，世界性金融危機與中國地產調控雙管齊下，房地產量價齊跌，地產整體性近于崩盤，即便“招保萬金”這些航母也自身難保，此外，地產相關產業鏈也在這輪危機中深受影響，政府選擇了救市，撥款幾萬億提振中國經濟，自然可以讓樓市銀貸關系和緩，讓政策環境寬松，鼓勵買房刺激消費。結果，必然產生出所謂的樓市報復性反彈的惡性結果。這樣的后果一方面引發消費者對政策的信任危機；另一方面，縱容了開發商的嬌驕二氣。開發商或撒嬌或悲情，無非“綁架”銀行與地方政府，這與中國政府的本愿相距甚遠，與所謂的剛需相去更遠。

劉偉群對此認為，泡沫與神話一樣，地產界需要檢討，需要洗牌。房價越來越高，不是好事，就跟傳銷—樣，總有最后一棒，要出事的。建筑與地產應該有技術門檻、文化門檻。而實質上，該領域的門檻是資金與社會關系，百分之八十的開發商沒有專業素養與文化積淀。謝國忠分析說，中國的存量房與土地供應可供10億城市人口，因此房地產還不至于稀缺到這樣價格離譜。

為什么2012年是地產冬天，價格與成交更不樂觀，因為本屆政府肯定不會松動對房地產的調控，再松動，已經關乎民生的問題，已經關乎政策的公信力問題。同時下屆政府應該會在保障房、房產稅等房地產綜合治理方面用力。兩屆政府在地產的深度思考上一定會形成默契與政策延續力。也就是說，房地產亂象與利潤的黃金時期正在過去，房地產的成熟時期將漸次到來。

而針對此番降價潮中房企的應對策略，劉偉群表示，降價潮已經到來，只是在不同城市、不同房企、不同項目進度、不同產品形態中，表現的力度不同而已。

做好戰略到戰術的調整

做為房企，需要從戰略到戰術應對這次的地產維新運動。首先，這次地產調控最厲害的就是銀企關系，因此，企業的資金狀況——過冬的冬糧是關乎開發商的頭等大事，對此，根據企業的資金需求，開發商可自行調節價格的降價幅度。降價是技術、也是藝術，需要智慧。現在，許多開發商不是不想降價，而是找不到合適的管道與消費者溝通，缺乏切合實際的一攬子方案解決問題。當然，還有小部分開發商幼稚地寄希望于政府救市。

2008年地產江湖領頭大哥萬科首先降價，引起降價風暴。現在萬科又開始降了。萬科很誠實，也很明智，看到大勢所趨。難道萬科抵御風險的能力不如其他公司嗎?降價是戰略問題，怎么降是戰術問題。其次，另—個戰略問題是要不要退出地產，華麗轉身。因為這次地產維新是革命性的，將在制度安排上開啟新時代。地產過去是戰略金牛，以后可能不是了。沒有核心優勢不能做大做強的開發商可以選擇退出轉型。

“當前全國有兩萬家房企，三五年后要關停并轉一半以上。繼續生存與發展的房企，一定要培育自己的差異化競爭優勢，培育自己的商業模式。要么靠規模，靠性價比，要么靠獨特的產品定位，在細分市場上做到極致。住宅地產里面做細分是一種方式，或者由住宅地產突圍進入商業地產，產業地產。”劉偉群表示。