商業(yè)地產(chǎn)泡沫初現(xiàn)?

在整體樓市大環(huán)境不景氣的大背景下，雖然商鋪被排除在限購限貸之外，但中、外資企業(yè)的一擁而上或已經(jīng)讓不少地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)供過于求的不良狀態(tài)。

樓市資金正不斷溢向商業(yè)地產(chǎn)。在住宅類房地產(chǎn)被限貸、限購和限價之后，2011年前三季度，商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資額同比增長40％，超過同期住宅投資增速，增幅創(chuàng)近10年來最高紀(jì)錄；而辦公樓銷售面積與銷售額同比增長17％與35.1％，商業(yè)營業(yè)用房同比增長19.3％與33.8％，均超過了住宅的12％與21.2％。

業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，各種風(fēng)險因素正在累加，商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險正在發(fā)酵。業(yè)內(nèi)之前有句名言一一“商業(yè)地產(chǎn)是埋沒英雄的地方。但現(xiàn)在好像卻成了創(chuàng)造英雄的地方。如果大家把這句話忘了，那泡沫就不遠了。”

住宅轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)

住宅市場冰凍，商業(yè)地產(chǎn)火爆，2011年，國內(nèi)眾多一線住宅開發(fā)商紛紛轉(zhuǎn)移方向。

地產(chǎn)龍頭萬科集團一貫以標(biāo)準(zhǔn)化住宅開發(fā)著稱，但萬科集團高層數(shù)次公開表示，未來5年，萬科在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的投資比例將提高到整體業(yè)務(wù)的20％。今年7月，萬科旗下深圳公司推出“萬科廣場”購物中心品牌、“萬科大廈”寫字樓品牌和“萬科紅”社區(qū)商業(yè)品牌三大商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品線，正式宣告萬科進軍商業(yè)地產(chǎn)。

早在上世紀(jì)90年代，萬科曾因放棄多元化、力主標(biāo)準(zhǔn)化震撼業(yè)界。當(dāng)時的一項“革命性”創(chuàng)舉，便是賣掉旗下商業(yè)地產(chǎn)，回歸住宅產(chǎn)業(yè)化之路；20年后的今天，萬科卻“逆向行駛”。

在萬科之前，保利地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、金地集團、招商地產(chǎn)等昔日傳統(tǒng)住宅開發(fā)商，也紛紛矚目商業(yè)地產(chǎn)，高調(diào)增持商業(yè)地產(chǎn)投資比重。保利地產(chǎn)計劃未來5年將商業(yè)地產(chǎn)的投資比例增大至30％；金地集團則提出未來5年用商業(yè)地產(chǎn)“再造一個金地”。

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，各大住宅開發(fā)商轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)的動機雖各不相同，但均與近年來住宅市場持續(xù)調(diào)控密切相關(guān)。另一方面，隨著城市的發(fā)展，居民對于商業(yè)地產(chǎn)的需求不斷上升，同時，在土地出讓中，要求配建的商業(yè)地產(chǎn)比例在不斷地曾加，這樣的市場就要求眾多住宅開發(fā)商必須在商業(yè)地產(chǎn)方面積累經(jīng)驗。房客變身房東

除了住宅開發(fā)商轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)外，眾多商業(yè)運營者也紛紛直接參與地產(chǎn)開發(fā)，“從房客變?yōu)榉繓|”。

目前商業(yè)領(lǐng)域的各種業(yè)態(tài)，如百貨、購物、超市、家居、家電、餐飲等經(jīng)營者，都有直接涉足商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的。超市連鎖商沃爾瑪、家具連鎖商宜家、特易購等全球零售巨頭甚至放棄了進入中國大陸以來一直施行的租店策略，開始采取在中國買地開店的投資方式。

自2008年推出4萬億元的經(jīng)濟刺激計劃以來，中國的門面租金價格便不斷攀升。隨著中國的出租者變得越來越有經(jīng)驗，外資零售商越來越難以獲得有利的租金價格。這也迫使外資零售商通過購置物業(yè)的方式來控制成本。

不僅是外資零售巨頭，福建本土各零售商也在強調(diào)自有物業(yè)的拓展。在2010年年報中，永輝超市表示，公司將加強和有實力的房地產(chǎn)商的戰(zhàn)略合作，并通過政府“農(nóng)超對接”的扶持政策獲取優(yōu)質(zhì)的土地使用權(quán)，進行少量的自建項目、定制項目、參股項目，以擴大獲取優(yōu)質(zhì)物業(yè)的渠道，并表示為獲取優(yōu)質(zhì)的商業(yè)物業(yè)預(yù)留10億元投資額度。

據(jù)不完全統(tǒng)計，福州未來將建成至少15座城市綜合體，除了兩個萬達廣場、世貿(mào)百貨外，其它多不是傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，例如紅星美凱龍家具城、特易購大型賣場、蘇寧廣場、大學(xué)城永嘉天地等。

市場雖大，非專業(yè)者慎入

2011年8月底，多家銀行收到監(jiān)管部門風(fēng)險提示，要求對近期炒作升溫的商業(yè)地產(chǎn)保持高度警覺，要密切關(guān)注投資投機活躍并且未采取限購等措施的二三線城市房地產(chǎn)市場風(fēng)險。

對此，中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心主任郭增利認(rèn)為，當(dāng)前大多數(shù)開發(fā)商不具備開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)基礎(chǔ)，因而運作商業(yè)地產(chǎn)成功少、失敗多，因此才會給輿論留下“泡沫”等不良印象。

“但如果從供求關(guān)系上來看，目前說泡沫還為時過早。”郭增利表示，目前總體上還不存在大量商業(yè)地產(chǎn)供過于求的情況。國內(nèi)一些好的購物中心，在拉動消費方面所占比重還很大，“所以現(xiàn)在不是泡沫，而是結(jié)構(gòu)有問題”。

應(yīng)該看到，二三線城市中大多商業(yè)地產(chǎn)項目多是招商引資項目，有的甚至是政策扶持項目。究其原因，近十年中國城鎮(zhèn)化速度驚人，城市面積爆炸式增長，但由于建設(shè)缺乏前瞻性、規(guī)劃缺失，城市新區(qū)往往缺乏完善的商業(yè)中心一一以福州金山為例，從最初的密集住宅開發(fā)形成“睡城”，而人氣逐漸集聚漸漸擁有商業(yè)配套的需求。

商業(yè)項目的開發(fā)建設(shè)在未來聚集人氣、經(jīng)濟效益、提升區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟等方面作用巨大，這也是不少二三線城市甚至不惜底價出讓土地，招商引資商業(yè)地產(chǎn)項目入駐的原因所在。

但正如業(yè)內(nèi)人士所指出，商業(yè)地產(chǎn)是專業(yè)性極強的房地產(chǎn)業(yè)態(tài)，其運營成敗與規(guī)劃、管理、定位和服務(wù)等諸多軟性實力密切相關(guān)，“寶龍萬象城商圈最初的3年經(jīng)營慘淡，期間經(jīng)歷了若干業(yè)主維權(quán)風(fēng)波，得益于金山崛起與東街口拆遷方才豎立商業(yè)龍頭地位；福州北江濱某大型社區(qū)2萬平方米的商業(yè)配套，五六年中近乎空白，最近方才興旺。商業(yè)地產(chǎn)的培育需要時間。因而商業(yè)地產(chǎn)決不能像住宅一樣大干快上。大干快上就會出現(xiàn)問題。”

商業(yè)地產(chǎn)從自由野生時代.逐漸步入有限監(jiān)控時代，下一步走向值得關(guān)注。