商業(yè)地產(chǎn)泡沫初現(xiàn)?

在整體樓市大環(huán)境不景氣的大背景下，雖然商鋪被排除在限購限貸之外，但中、外資企業(yè)的一擁而上或已經(jīng)讓不少地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)供過于求的不良狀態(tài)。

樓市資金正不斷溢向商業(yè)地產(chǎn)。在住宅類房地產(chǎn)被限貸、限購和限價(jià)之后，2011年前三季度，商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資額同比增長40％，超過同期住宅投資增速，增幅創(chuàng)近10年來最高紀(jì)錄；而辦公樓銷售面積與銷售額同比增長17％與35.1％，商業(yè)營業(yè)用房同比增長19.3％與33.8％，均超過了住宅的12％與21.2％。

業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，各種風(fēng)險(xiǎn)因素正在累加，商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)正在發(fā)酵。業(yè)內(nèi)之前有句名言一一“商業(yè)地產(chǎn)是埋沒英雄的地方。但現(xiàn)在好像卻成了創(chuàng)造英雄的地方。如果大家把這句話忘了，那泡沫就不遠(yuǎn)了。”

住宅轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)

住宅市場冰凍，商業(yè)地產(chǎn)火爆，2011年，國內(nèi)眾多一線住宅開發(fā)商紛紛轉(zhuǎn)移方向。

地產(chǎn)龍頭萬科集團(tuán)一貫以標(biāo)準(zhǔn)化住宅開發(fā)著稱，但萬科集團(tuán)高層數(shù)次公開表示，未來5年，萬科在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的投資比例將提高到整體業(yè)務(wù)的20％。今年7月，萬科旗下深圳公司推出“萬科廣場”購物中心品牌、“萬科大廈”寫字樓品牌和“萬科紅”社區(qū)商業(yè)品牌三大商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品線，正式宣告萬科進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)。

早在上世紀(jì)90年代，萬科曾因放棄多元化、力主標(biāo)準(zhǔn)化震撼業(yè)界。當(dāng)時(shí)的一項(xiàng)“革命性”創(chuàng)舉，便是賣掉旗下商業(yè)地產(chǎn)，回歸住宅產(chǎn)業(yè)化之路；20年后的今天，萬科卻“逆向行駛”。

在萬科之前，保利地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、金地集團(tuán)、招商地產(chǎn)等昔日傳統(tǒng)住宅開發(fā)商，也紛紛矚目商業(yè)地產(chǎn)，高調(diào)增持商業(yè)地產(chǎn)投資比重。保利地產(chǎn)計(jì)劃未來5年將商業(yè)地產(chǎn)的投資比例增大至30％；金地集團(tuán)則提出未來5年用商業(yè)地產(chǎn)“再造一個(gè)金地”。

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，各大住宅開發(fā)商轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)的動(dòng)機(jī)雖各不相同，但均與近年來住宅市場持續(xù)調(diào)控密切相關(guān)。另一方面，隨著城市的發(fā)展，居民對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的需求不斷上升，同時(shí)，在土地出讓中，要求配建的商業(yè)地產(chǎn)比例在不斷地曾加，這樣的市場就要求眾多住宅開發(fā)商必須在商業(yè)地產(chǎn)方面積累經(jīng)驗(yàn)。房客變身房東

除了住宅開發(fā)商轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)外，眾多商業(yè)運(yùn)營者也紛紛直接參與地產(chǎn)開發(fā)，“從房客變?yōu)榉繓|”。

目前商業(yè)領(lǐng)域的各種業(yè)態(tài)，如百貨、購物、超市、家居、家電、餐飲等經(jīng)營者，都有直接涉足商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的。超市連鎖商沃爾瑪、家具連鎖商宜家、特易購等全球零售巨頭甚至放棄了進(jìn)入中國大陸以來一直施行的租店策略，開始采取在中國買地開店的投資方式。

自2008年推出4萬億元的經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃以來，中國的門面租金價(jià)格便不斷攀升。隨著中國的出租者變得越來越有經(jīng)驗(yàn)，外資零售商越來越難以獲得有利的租金價(jià)格。這也迫使外資零售商通過購置物業(yè)的方式來控制成本。

不僅是外資零售巨頭，福建本土各零售商也在強(qiáng)調(diào)自有物業(yè)的拓展。在2010年年報(bào)中，永輝超市表示，公司將加強(qiáng)和有實(shí)力的房地產(chǎn)商的戰(zhàn)略合作，并通過政府“農(nóng)超對(duì)接”的扶持政策獲取優(yōu)質(zhì)的土地使用權(quán)，進(jìn)行少量的自建項(xiàng)目、定制項(xiàng)目、參股項(xiàng)目，以擴(kuò)大獲取優(yōu)質(zhì)物業(yè)的渠道，并表示為獲取優(yōu)質(zhì)的商業(yè)物業(yè)預(yù)留10億元投資額度。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，福州未來將建成至少15座城市綜合體，除了兩個(gè)萬達(dá)廣場、世貿(mào)百貨外，其它多不是傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，例如紅星美凱龍家具城、特易購大型賣場、蘇寧廣場、大學(xué)城永嘉天地等。

市場雖大，非專業(yè)者慎入

2011年8月底，多家銀行收到監(jiān)管部門風(fēng)險(xiǎn)提示，要求對(duì)近期炒作升溫的商業(yè)地產(chǎn)保持高度警覺，要密切關(guān)注投資投機(jī)活躍并且未采取限購等措施的二三線城市房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)此，中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心主任郭增利認(rèn)為，當(dāng)前大多數(shù)開發(fā)商不具備開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)基礎(chǔ)，因而運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)成功少、失敗多，因此才會(huì)給輿論留下“泡沫”等不良印象。

“但如果從供求關(guān)系上來看，目前說泡沫還為時(shí)過早。”郭增利表示，目前總體上還不存在大量商業(yè)地產(chǎn)供過于求的情況。國內(nèi)一些好的購物中心，在拉動(dòng)消費(fèi)方面所占比重還很大，“所以現(xiàn)在不是泡沫，而是結(jié)構(gòu)有問題”。

應(yīng)該看到，二三線城市中大多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目多是招商引資項(xiàng)目，有的甚至是政策扶持項(xiàng)目。究其原因，近十年中國城鎮(zhèn)化速度驚人，城市面積爆炸式增長，但由于建設(shè)缺乏前瞻性、規(guī)劃缺失，城市新區(qū)往往缺乏完善的商業(yè)中心一一以福州金山為例，從最初的密集住宅開發(fā)形成“睡城”，而人氣逐漸集聚漸漸擁有商業(yè)配套的需求。

商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)在未來聚集人氣、經(jīng)濟(jì)效益、提升區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟(jì)等方面作用巨大，這也是不少二三線城市甚至不惜底價(jià)出讓土地，招商引資商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目入駐的原因所在。

但正如業(yè)內(nèi)人士所指出，商業(yè)地產(chǎn)是專業(yè)性極強(qiáng)的房地產(chǎn)業(yè)態(tài)，其運(yùn)營成敗與規(guī)劃、管理、定位和服務(wù)等諸多軟性實(shí)力密切相關(guān)，“寶龍萬象城商圈最初的3年經(jīng)營慘淡，期間經(jīng)歷了若干業(yè)主維權(quán)風(fēng)波，得益于金山崛起與東街口拆遷方才豎立商業(yè)龍頭地位；福州北江濱某大型社區(qū)2萬平方米的商業(yè)配套，五六年中近乎空白，最近方才興旺。商業(yè)地產(chǎn)的培育需要時(shí)間。因而商業(yè)地產(chǎn)決不能像住宅一樣大干快上。大干快上就會(huì)出現(xiàn)問題。”

商業(yè)地產(chǎn)從自由野生時(shí)代.逐漸步入有限監(jiān)控時(shí)代，下一步走向值得關(guān)注。