降價狂潮來勢洶涌

2011年的秋天，不僅天氣反常，久熱不涼，房地產市場也一反往年常態。“金九銀十”不僅沒有如約而至，反而變成頑固的“金九銅十”；常理看來，動蕩中最易受到影響的是中小房企，但在這一輪調控中最先降價的是上市房企。二三線且在按兵不動，一線城市已拉響警報。涼意十足的秋季房地產，去路何方?

正如業界所預料，面對著業績的下滑、銷售的不力、金融環境的緊縮，房企在四季度將被逼降價。連日來，包括中海、綠地、龍湖等品牌房企開始在上海大規模打折，最低折扣7折、最大降價幅度1.2萬元/平方米，一時間，降價氛圍彌漫整個樓市。

降價潮從“北上廣”開始

由商品房降價集中引發的幾起業主集體“維權”事件，加強了人們對上海樓市下行的預期。一些業內人士認為，這波降價風潮會繼續蔓延和加深。深圳自5月就揭開了降價大戰的序幕，北京周邊地區也“寒風”勁吹，廣州則暫時穩定。

據報道，10月22日，數百名老業主在龍湖地產上海嘉定酈城售樓處聚集，表達對銷售方的不滿。在開發商的促銷策略中，嘉定新城龍湖酈城從1.8萬元/平方米直降到1.4萬元/平方米。

與此同時，浦東中海御景熙岸的促銷則是在進行團購活動之后價格可從2.2萬元/平方米降至1.7萬元/平方米，也引發了業主“維權”。

事實上，在上海多個樓盤集中降價之前，—向被視為國內樓市“風向標”的深圳早已開始了降價博弈，多個大型開發商率先降價出貨，引發中小房企跟進。

早在5月，中海地產便揭開了深圳房地產降價大戰的序幕，其低價推出的“康城國際”和“塞納時光”兩個項目合計1300多套房源，開盤當日被搶購一空。由于兩個項目售價低于預期，一度引發部分老業主集體維權事件。中海地產降價引發一輪樓市沖擊波，周邊多個在售樓盤則陷入被動境地，部分開發商被迫采取跟進措施。

更令開發商不寒而栗的是，對行業風向素來敏感的萬科啟動了“萬團大戰”行動，覆蓋區域之廣、供應貨量之大均為萬科史上僅見。而繼7月份推出的“萬團大戰”降價促銷行動之后，萬科在深圳9月份又一舉推出11個項目、1萬套房源入市，其總價優惠幅度更是從此前的5000元上升至10000元的級別。

雖然北京城區房價依舊堅挺，但通州、昌平、大興等周邊區域均感受到了樓市寒流。2011年7月份開始通州的房價開始大幅度下跌，從8月份的均價1.7萬元/平方米，直跌到了10月份的1.5萬元/平方米左右，每月跌幅在1000元/平方米左右。在領跌項目中以當年漲幅最快的幾個項目為主，如京貿國際城、珠江拉維小鎮等。

地產分析師楊少鋒分析稱，目前開發商分為三類，一是可降可不降。這類開發商之前積累了大量資金，又沒有拿地，所以沒有資金壓力；二是想降不敢降。開發商有些資金壓力，但又不是特別大，同時考慮到降價后由于限購，成交量不一定能上去，銷售達不到預期，反而賠償得更多；三是不得不降。這部分開發商資金鏈非常緊張，如果不加快銷售，會有資金鏈斷裂的風險。“目前北京市場上不得不降的開發商占全部開發商的兩成左右。”

“Hold”不住的大佬

“上周有人問我，房價會降嗎?我列出了四個可能先降價的城市，萬萬沒想到從上海先開始降價了。我列出了幾家可能先降價的公司，萬萬沒想到這幾家上半年銷售不錯的公司先降了。為什么?”這是10月下旬SOHO中國董事長潘石屹的一條微博。

的確，在限購、限貸政策面前，“理論上”最早撐不住的應該是中小房企，但出乎市場意料的是，此輪降價風暴由大型地產商引領。

在做銷售、賣項目和讓利這三個選擇中，綠城最終還是走上了讓利這條路。

11月的第一個周末，阿里巴巴近百名員工來到綠城旗下三個項目看房，買房可享受綠城員工待遇。同時，綠城官方博客發出，綠城的老業主，若于11月30日前實行團購，同樣享受綠城員工待遇。而所謂的員工待遇，即9.2折，和綠城集團執行總經理傅林江所說的9個點的利潤，僅高出一個點。

從“被收購”，到“被調查”、“被破產”，今年綠城頻頻遭遇各種質疑，這和其資金鏈脫不了關系。根據綠城中報，今年上半年，綠城的凈資產負債率從去年底的132％飆升到了163.2％。據上證資訊的統計，截至今年6月，綠城短期銀行貸款的總額分別相當于現金及現金等價物的200％，和上半年營收的120％。

記者在綠城官網上看到，其11月公司簡訊顯示：截至2011年10月31日止的10個月，綠城集團累計取得銷售金額約人民幣285億元，才剛過了全年550億元的一半多一點。如果按照其上半年的凈利潤率8％進行粗略估算的話，其前三季度的凈利約為22.8億元。對于前兩年高歌猛進的綠城來說，這一點點利潤還不夠其支付土地款。

除了綠城，在此次降價風潮中的地產大佬還有龍湖地產(00960.HK)、中國海外(00688.HK)、綠地集團、星河灣等。

“金九銀十”變“金九銅十”

根據以往的市場規律，三季度一般為房企銷售旺季，特別是九十月份，開發商選擇放量推盤，在供需兩旺的情況下，基本能夠推動成交量的上漲，從而增加銷售收入。但是今年卻是寒風早凜冽。

曾寄予厚望的“金九銀十”在今年淪為了“銅九鐵十”，開發商被慘淡的成交擊碎了幻想。“目前上海降價的樓盤大多處于原南匯區、嘉定區、松江區等郊區，部分樓盤降價甚至超過30％～40％。”市場人士稱，開發商是迫于地區公司銷售任務的壓力，希望在年底之前再快速回籠—筆資金。

截止到今年10月23日，共計有29家房企發布了三季報，總營業收入為156.4億元，環比下降了19.5％。其中15家出現經營性現金流量凈額下滑的情況，7家房企沒有完成全年銷售目標的75％。鏈家地產首席分析師張月認為，成交量下滑、庫存攀升甚至價格下降，都是冷市下市場所表現出來的常態，而真正對房地產行業受創的深度表現是房企資金問題。如果市場持續低迷，壓垮房企的最后一根稻草是資金鏈的斷裂。降價促銷、去存量已經成為了房企的不二選擇。據中原地產研究中心監測，近期大幅降價促銷的大型開發商業績情況均較為理想，其降價促銷行為更多的是應對低迷市場的主動戰略調整。如龍湖地產在上海和杭州兩地推出的3個新盤在5天里售出1000套房源，認購約20億元人民幣，去化率近九成。

10月，國內數個重量級的地產商不約而同地將旗下在售項目大幅降價。據分析，之所以選擇在這個時候降價，一是因為政策調控毫無松動跡象，近日相關部門表態強化了這一預期。在這種態勢下，早降價、早主動；二是年關將至，所有地產商都面臨工程款、材料款、工人工資等大量支出，加之現在銀行存款銳減信貸比大幅度攀升，信貸規模普遍收縮，地產商開發貸款難以展期。降價出貨、回籠資金，有點類似股市中的投資邏輯，在弱市之中，現金為王。

事實上，在住房保障體系還未完善之前，扼制房價過快上漲是政府政策的必然選項。中國有句老話：有居則安，有產則寧。“使房價回歸到合理的價格”已不單純是經濟領域問題。因而，房價下行是必然的，對此不要有任任何懷疑。

全面下跌抑或僅是個案?

隨著上海樓市降價的“第一炮”響起，不少開發商爭相打出了降價牌，開始在上海、北京、深圳等一線城市降價促銷，并開始出現向二三線城市蔓延的跡象，不少二線城市的新開樓盤的成交價格已經開始出現下跌。據悉，杭州部分新開樓盤成交均價已經較周邊樓盤低了10％～20％，成都部分樓盤降價幅度也在5％～10％之間，南京新開樓盤降幅也在10％左右。

“年關將近，開發商的資金鏈開始緊張，在銷售上要把握出貨時機，開始有比較大的降價幅度，未來還會有更多的樓盤降價，樓市開始進入全面下降的階段。”雙安房產董事長鄭愛新表示，近幾年，一線城市旁價漲幅比較快，存在不少泡沫，同時也是國家樓市調控政策重點調控的對象，調控時間長，也更加嚴厲。因此，一線城市降價幅度相對較大，預計未來房價將會有20％～30％的降幅，到明年年底才有回暖的可能。

雖然上海房價下跌的影響正在擴大，帶動了不少地區樓盤的跌勢，不過也有一些業內人士認為此次降價現象只是個案，從全國來看，房價并沒有出現全面下跌的趨勢。

“目前全國房價整體下降的趨勢不是很明顯。”中原地產福建分公司事業部總經理翁閩偉表示，部分開發商在新樓盤開盤時降低了價格，屬于價格策略的變化，不能代表全部的房企。

福州麥田房產營運總監吳祖懷也認為全國房價還未全面下降。“在政策持續調控的大環境下，開發商營銷方式出現轉變，目前房企降價只是個案，整體上看還未進入全面降價階段。

中原地產福建分公司研究部高級研究主任易春蕾表示，“降價現象在上海率先出現，并未形成大規模降價潮，調查顯示，目前北京、上海等一線城市出現降價的項目中，降價幅度較大的主要集中在外環及郊區，市中心依然保持堅挺。”

開發商已不堪重負

嚴厲的樓市調控政策持續發力，限購、限貸等政策令樓市銷售日益低迷，成交量的下跌以及新樓盤的上市導致了市場庫存壓力不斷增大。wind數據統計顯示，按照申萬一級行業分類的A股144家上市房企，截至今年三季報數據，存貨總量已經達到了1.22萬億，較去年同期的O.86萬億大幅上漲41.86％，較年中的1.1萬億則上漲了一成以上。其中，庫存同比增長的公司達到112家，庫存環比增長的有109家。

“調控政策已經發生作用，隨著住宅市場的投資回報率越來越低，加上樓市本身供大于求，而剛性需求者又無力支付高房價，由于缺少市場需求的支撐，房價就會開始下跌。”鄭愛新分析指出，樓市調控政策的持續高壓不放松，累積效應不斷加強，對樓市的影響在經過一定時間的積壓后，房價就會出現逆轉，加上銀根緊張，開發商的資金鏈壓力也在增大，開發商就會選擇降價促銷。他表示“市場規律正在引導價格回歸，沒有只漲不跌的市場。”

翁閩偉表示，雖然下半年全國樓市尚算穩定，但開發商的資金鏈已經開始緊張，加上銀行貸款難、房企負債率升高，開發商可能會大體量變相降階來實現資金回籠。不過，上市房企會謹慎降價。

面對上萬億的庫存，許多房企已經感到了緊迫的壓力，不斷攀高的負債率和日趨緊張的資金面不斷壓迫著房企的神經。業內人士認為，在銀行利率提高和貸款收緊的情況下，房企更加依賴于成本較高的信托資金，而近期房地產信托的收緊以及標普降級則使得房企融資成本與難度進一步加大。

據統計，當前131家上市房企經營性現金流為負的632.5億元。其中，80家房企前三季度經營性現金流為負值，65家房企同比出現下降。同時，上市房企手中所持的貨幣資金規模罕見地出現降低，為1806.9億元。按此計算，每家上市房企平均約持有現金13.79億元，而有80家現金流為負值，依靠高利貸等融資手段維持經營的房企高達超過半數。

近日，國務院總理溫家寶再次就房價問題明確表示，中國下調房價是國家堅定的政策，對房地產一系列的調控措施決不可有絲毫動搖。國家對樓市調控的決心打消了開發商對政府“救市”的希望，對部分房源實行降價促銷，回收“過冬”的資金已經成為開發商必然的選擇。