商業地產自持漸成氣候

筆者在住交會走訪中了解到，各開發商在加大商業地產項目推出比例的同時，也都增加了自持物業的比例。例如，貴安海西新天地、世歐·王莊商業廣場、中國灣·香山國際游艇會等項目中，自持物業均占到了一個極大的比例。

商業地產迎來持有時代?

一直以來，在商業地產的運營模式上，存在著銷售和自持或者兩者結合的方式。以前，開發商在商業地產上幾乎都選擇銷售模式，賣完走人，輕松離場。自持物業一直處于不太重要的地位。但如今，自持物業成為當下商業運營的最流行方式。越來越多的開發商，開始嘗試持有自己開發的物業。

世歐·王莊商業廣場，宣布規劃自持體量達20萬平方米的商業物業；貴安海西新天地項目總占地7000畝，據悉，其中有4000多畝屬于物業自持部分；萬達宣稱，金融街萬達廣場、倉山萬達廣場持有物業的比例將高達70％；恒力城寫字樓僅有9層出售，而黃金樓層25層一39層則是只租不賣。

“目前，國內商業地產正迎來物業自持的時代。”業內人士鄭先生表示，在福州乃至全國范圍的商業項目中，已有越來越多的開發商都把出租放在首位而相應地降低出售的比例。

開發商自持意識覺醒

世歐地產副總經理李劉偉表示：“商業地產并不像住宅一樣在交付時價值就成型了，它的價值主要體現在運營過程中的不斷保值增值。從長遠看，商鋪、寫字樓、服務式公寓等商業物業出租及物業增值獲取的收益，遠遠高于一次性分割銷售，開發商持有商業物業，是一種理l生的選擇。而且，新興商圈需要很長的培育期，市場上也不乏因前期規劃不到位導致后期步履維艱的事例。如果開發商急功近利，全面采取分割銷售的商業物業模式，極有可能使整個商業項目夭折。”

而一些地產專家則分析認為，在土地有限的情況下，土地價值會越來越大。尤其是商業用地，對于地理位置的要求更是遠高于住宅用地。因此，未來的商服用地供應會越來越吃緊，拿地的成本也就越來越高。任何一個開發商賣掉一個項目也就等于失去了一個項目，其位置是不可復制的。這在一定程度上“迫使”開發商選擇自持物業。

物業持有是發展趨勢

“隨著宏觀調控的進行，商業地產存在的巨大開發機遇，開發商進軍商業地產領域并逐步加大自持物業的比例，肯定是大勢所趨。”上述業內人士鄭先生表示：“去年，招商地產通過商業物業自持，獲得3億元的租金收益。日漸升溫的租賃市場，讓開發商對未來預期充滿信心。”

地產專家認為，從商業地產市場發展來講，美國、中國香港等國家和地區真正的大型商業項目都是以租賃為主，出售就面臨著業主構成復雜、客戶群體難把握、投資判斷差異過大、很難再做高品質的后期維護等問題。但整體持有，就可以在物業管理以及客戶資源整合上進行完整規劃。因此，開發商持有物業必然是中國商業地產發展的必然趨勢，福州自然也不例外。另一方面，現在進軍商業地產的開發商或者企業，它們各方面實力都較為強，資本雄厚，不存在短期的資金回籠壓力，但通帳給企業帶來的壓力卻很大。這也使得開發商愿意將金錢轉換為商業物業，這樣也有里于資產的保值、增值。這種情況下，開發商已經從開發主體向經營主體轉變，也就使得越來越多的商業項目必然由出售模式向租售結合乃至完全持有的模式過渡。