到底是房價有泡沫還是貨幣有泡沫

最近，第六次人口普查的數據出來了，我國居住在城鎮的人口為66557萬人，占總人口49.68％，2000年來城鎮人口比重上升13.46個百分點。也就是說城市化率已經達到50％左右，這個數據對于中國房地產市場上升背景性因素支撐，起到關鍵的作用。

然而，對于中國房地產市場泡沫的猜測，也達到了驚人的改變，一向鼓吹中國房地產市場有巨大的泡沫的境外專家，終于承認中國房價是高，但是還沒有形成泡沫的論斷。

還有惠譽發布中國住宅市場的報告，他們不敢預測中國的住宅市場了，但是，還是發布了假設，即中國房地產市場的滑坡情境，以及滑坡對惠譽授予評級的中國地產開發商產生的影響。他們預測了房地產市場的兩種滑坡情境，并且認為“房價降低、銷量增加”這一情境發生的可能性更大，而在這種情況下，房產開發商面臨的下行風險是可控的。我們無意于預測開發商能否躲過這次政策調控帶來的所謂的市場低迷，我們這次不談其他的因素，而主要著力于現在全球所謂的資產泡沫，到底是紙幣泡沫還是資產泡沫?

實際上，在全球大宗商品市場迎來紙幣泡沫時代，導致物價暴漲的同時，中國房地產市場依然成為全球最偏好的投資場所，特別是商業地產，已經逐步替代住宅市場，正在成為資金避險的重要工具。資金避險最根本的原因在于，大量供應的貨幣，迫使他們去投機和投資，才不至于被瘋狂的貨幣貶值給吞沒。

美聯儲這樣資金實施第三輪定量寬松的貨幣政策，我們在指責資產泡沫和資源泡沫的同時，難道看不出來，這到底是資產泡沫還是紙幣泡沫嗎?相信大部分人都不是傻瓜，全球物價暴漲的基礎不是資產和資源的泡沫，而是紙幣貶值的泡沫，這些紙幣泡沫，迫使資金在全球去尋找價格劇變的良機，從而獲得超額的利潤，或者是為了保值，避免被濫印鈔票的各國央行一點點地吞噬。

特別是美國，背了一身債，就想著靠印鈔票來轉嫁危機，稀釋債務。經濟學家陳志武稱，如果未來兩年美國國債評級遭下調，美國可能采取美元貶值的辦法來應對。實際上，在我們看來，美國已經這樣做了，國債信用下調與否，美國賴賬已經成為既定的實事。當前全球的借債人，都在期盼著貨幣超量發行，來掏空債權人的財富，從而達到賴賬的目的。這就給全球資產價格帶來了危機，特別是新興經濟體，更是成為金融核彈頭肆意摧毀的戰斗場。這給中國房地產市場從外部帶來了貨幣的壓力。特別是中國基礎貨幣發行，往往被外匯占款所累。

數據研究表明，從總量上來看，我國的外匯資產之和(外匯占款+黃金占款+其他國外資產占款)為222399.56億元，而基礎貨幣和央票之和為226133.51億元，兩者非常接近，意味著外匯資產完全支配了基礎貨幣的發行，多余的貨幣被央行發行央票所對沖?；A貨幣發行太多，確實在某種程度上受制于現行的外匯儲備模式和貿易模式。這種外部的巨大力量，導致中國房地產面臨著巨大的資金里外合圍的壓力。一方面，海外資本云集，正在抄底中國樓市，另一方面，中國各種游離于實體產業之外的巨額貨幣，也在房地產市場中如魚得水。

在我國，房地產市場價格本身的變化，并不比貨幣供應量的增長率高，中國房價20年也沒有上漲10倍，但是，中國物價20年上漲可能超過了20倍。在這種情況下，我們只看到相對物的變化，沒有看到量度的變化，這就很不客觀。雖然我們承認貨幣供給過多，是導致房價上漲的重要因素，但是，我們并不否認，中國市場化過程中貨幣化的貢獻。貨幣之于經濟，如同石油之于工業。然而，其意義僅止于此，在我國各種各樣的物價泡沫中，還是能夠看到來自于貨幣供應過多，帶來的水漲船高式的暗影。