跌字主旋律

9月，全國樓市成交大減，“金九”泡湯。據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，9月，其檢測的30個(gè)城市中，逾七成城市成交面積環(huán)比下降，6城市跌幅超過或接近30%，其中瀘州跌幅最大，達(dá)69.03%，其次是汕頭，跌幅為56.56%。成交量環(huán)比上漲的城市中，三亞居漲幅榜首，達(dá)198.46%。成交價(jià)格方面，9月多數(shù)城市波動不明顯，蚌埠商品房均價(jià)跌幅最大，達(dá)8.49%；汕頭均價(jià)漲幅最大，達(dá)8.45%。

隨著各地樓市成交量的不斷萎靡，降價(jià)促銷、維權(quán)退房等市場狀況頻出，各方對樓市“拐點(diǎn)”的爭論正逐漸走向統(tǒng)一。多地樓市成交量的同比下跌已成定局，而成交價(jià)格也開始顯露出下探趨勢。

不過也有專家提醒，雖然全國房價(jià)下降的拐點(diǎn)正在形成，但最終確立仍有賴于政策的持續(xù)和深入，不能僅依據(jù)部分城市房價(jià)一時(shí)的 “停漲”或“微降”，就認(rèn)為調(diào)控效果已經(jīng)達(dá)到。否則，一旦相關(guān)措施不能延續(xù)和擴(kuò)展，房價(jià)或?qū)?qiáng)力反彈。

3年來最萎靡的金九

9月北京樓市進(jìn)入開盤放量潮，但多數(shù)項(xiàng)目卻黯然收場。中原地產(chǎn)根據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，全月，北京商品房住宅成交量為5236套，二手房住宅成交量為8750套，成交量依然維持8月的低迷狀態(tài)，總套數(shù)環(huán)比微漲了2.4%，其中二手房上漲了7.3%，商品房住宅則下調(diào)了4.9%。

對比三年來的“金九”可以發(fā)現(xiàn)，今年的“金九”成交量屬于最低迷狀態(tài)，總成交量不足1.4萬套，比2009年9月成交量下滑了65.6%，比2010年的9月下調(diào)幅度達(dá)到了51.4%。

從北京樓市9月的成交情況來看，大戶型住宅的集中入市，偏離了市場購買需求。北京9月120平以上的住宅新增供應(yīng)3208套，占比41%，但至28日僅有23套簽約，簽約率不足1%，而120平以下項(xiàng)目簽約率約為11%。

北京中原地產(chǎn)市場研究總監(jiān)張大偉認(rèn)為，在今年的“金九銀十”，市場出現(xiàn)成交量明顯萎縮，這很可能影響即將上市的純新盤定價(jià)。目前，開發(fā)商能夠利用的融資渠道幾乎都已被政策堵死，在最后一個(gè)銷售高峰期，必定會有大量開發(fā)商選擇降價(jià)沖量。而二手房市場也能出現(xiàn)明顯的價(jià)格下調(diào)。降價(jià)的范圍將逐漸從遠(yuǎn)郊區(qū)向核心區(qū)蔓延，從大戶型向中小戶型蔓延。

新房成交量出現(xiàn)“腰斬”

傳統(tǒng)銷售旺季“金九”的成色顯然不足，據(jù)佑威及樓市專評網(wǎng)聯(lián)合提供的數(shù)據(jù)顯示，截至9月28日，上海新房住宅市場在9月的成交量為50．88萬平方米，與8月同期的50．01萬平方米基本相當(dāng)，僅略微高出1．74％。然而，若是與去年9月前28天高達(dá)115．48萬平方米的成交量相比，今年9月全市新房住宅成交面積已經(jīng)“腰斬”，跌幅達(dá)到了55．94％。

縱觀樓市運(yùn)行軌跡，通常是“金九不再，銀十難現(xiàn)”。中國房產(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄認(rèn)為，進(jìn)入9、10月份，開發(fā)商的推盤意愿明顯提高，但是目前的市場給開發(fā)商的定價(jià)帶來不小的難題。由于市場上的項(xiàng)目已經(jīng)普遍給出了優(yōu)惠政策，因此小幅的調(diào)價(jià)已經(jīng)不足以吸引購房者，加大優(yōu)惠力度是開發(fā)商不敢也不愿嘗試的。預(yù)計(jì)今年10月份的供應(yīng)將繼續(xù)增加，實(shí)際開盤數(shù)量較多，但是這種大面積大幅度的降價(jià)不會在10月份出現(xiàn)，因此，成交量也不會出現(xiàn)明顯回升。

上海復(fù)旦大學(xué)住房政策研究中心執(zhí)行主任陳杰也表示，近期一些輿論鼓吹“降價(jià)潮”“抄底”等，實(shí)際上有意無意夸大了市場的實(shí)際情況。一些地區(qū)配套商品房等中低價(jià)位住房成交比重加大，也會拉低統(tǒng)計(jì)上的“均價(jià)”，對此應(yīng)有辨別。

渝北逆勢而上

在剛剛過去的9月份，重慶樓市成交雖小幅上漲，但已沒有以往金九銀十的光彩。根據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心最新統(tǒng)計(jì)整理：2011年9月重慶主城成交房源13652套，總成交建筑面積為1194382平米，成交量套數(shù)環(huán)比上漲22.05%，成交建筑面積環(huán)比上漲16.21%。但與去年同期相比，本月成交下跌幅度也是十分明顯的：成交套數(shù)下跌51.82%，總成交建筑面積下跌53.93%，下跌幅度超過五成。

重慶二手房市場成交量大幅下挫，但是渝北區(qū)二手房逆市而上、不跌反漲。數(shù)據(jù)顯示，渝北區(qū)二手房成交環(huán)比增長16%，其中加州、新牌坊地區(qū)成交均價(jià)為8182元/平米，漲幅達(dá)18.99%；兩路空港以及冉家壩片區(qū)漲幅相當(dāng)，成交均價(jià)分別6420元/平米與6934元/平米。業(yè)內(nèi)人士分析稱，主要是受剛開通的輕軌3號線影響。

另外，從10月1日起重慶市將對主城區(qū)內(nèi)符合要求存量獨(dú)棟商品住宅征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅。面對“來勢洶洶”的房產(chǎn)稅，業(yè)界評價(jià)兩極分化。悲觀派稱，無疑是“雪上加霜”，這種“算舊賬”的方式將對重慶高端物業(yè)市場“出重拳”，不至于“一拳打死”，至少會造成很大“心理壓力”。而樂觀派稱，高端物業(yè)不受影響，別墅升值價(jià)值遠(yuǎn)超稅額。