CBD招標新規之痛

“CBD核心區的地塊，我們跟蹤了好多年，但感覺還是個局外人。”說出這句話時，SOHO中國董事長潘石屹坐在朝外SOHO的露天陽臺上——這是當年CBD區域所拍出的第一幅地塊，當時競標者只有三家，SOHO中國以6400元的樓面單價輕松拿下。

今時不同往日。2011年7月6日，CBD最后9塊“黃金寶地”集體入市，2天后各歸其主，參與企業超過30家，樓面單價超過2萬元。當日招標，SOHO中國參與了其中三地塊的競標，雖分別報出最高價，但顆粒無收。

最大的變故來自Z11地塊。中信銀行與中信集團組成的聯合體為該地塊唯一買家，并“恰好”壓中底標價格，引發業內一片質疑之聲。

7月8日，北京市國土局公布招標結果稱，中信聯合體投標文件中的有關內容違反了《中華人民共和國商業銀行法》的規定，為無效投標。Z11地塊被確定流標，將于近期再次入市。

中信集團一位參與招標全程的人士對《財經國家周刊》記者抱怨，“到現在都沒收到國土部門的具體說法，說實話我也不知道流標原因”。而北京市國土局一位高層透露，具體原因與中信對該地塊的設計方案有關，“中信要建一個高端會所，不符合我們的規劃”。

接近中信集團的人士否認了此種說法，“在我看到的中信提供的Z11地塊標書中，均無酒店或會所的規劃。”

更多業內人士則推測，Z11地塊的最終流標與中信底價成交有關，國土部門此舉是為緩解各方質疑之聲。

從兩輪招標來看，北京正在試圖改變價格為王的游戲規則。為穩妥起見，此種嘗試始于商業地塊。但從招標的諸多風波來看，每一步變革仍需細致考量。

關鍵的20分

在此次CBD競標的第二階段，一舉拿下Z8、Z10、和Z12三塊地的中信，風頭最盛。

熟悉內情的人士對《財經國家周刊》記者透露，此結果在第一輪招標結束后就已經注定。

第一階段招標時，清華美院的3塊地尚未加入爭奪，在當時推出的12塊地中，中信一下子投了8塊地，最終拿到五個第一，一個第二，一個第三。

客觀而言，這份成績單是用錢砸出來的。接近中信集團的人士稱，中信在規劃設計上的投入不少于5000萬元，單幅地塊的設計投入不少于500萬元。

所有這些，都為了在第一階段方案設計的20分上做文章。按照北京市國土局的規定，第一階段的方案設計分數最高為20分，之后依次為15分、12分、8分和5分。

分析人士表示，在第二階段的80分中，價格占40分，因設置價格拐點，并不能拉開差距。“最多只能差2、3分?！倍Ｓ?0分如開發經營理念、過往業績等，雖更有彈性，但中信并不吃虧。“參與競爭的都是中國乃至世界最好的企業，除了價格之外，他們的實力都不相上下。”

“四兩撥千斤，就靠這20分，卻左右了整個結局。”上述人士說，“這是中信最后勝出的核心因素。”

關鍵在于，既然所有的規則都被放到臺面上，為何獨有中信在第一階段評標中大獲全勝？

接近評標小組的人士對《財經國家周刊》記者分析了詳情：在這20分的設置中，區域貢獻方案占30%，個體樓宇方案占70%，即分別占6分和14分?！爸行艆^域方案做得很優秀，比如交通如何設置、怎么做連廊等。CBD區域將來交通怎么安排，中信不僅請了國外的設計公司，甚至還有交通專家?！?/p>

上述人士稱，很多企業雖然個體方案很出色，但全部輸在了區域整體設計方案。“中信的交通方案做得尤其好，這是第一輪評標中所有專家的一致意見?！?/p>

不可忽略的一個大背景是，就在CBD地塊招標之際，北京市治堵方案也在緊鑼密鼓地進行之中，恰恰為中信的設計方案增添了砝碼。

底標之謎

“中信更關鍵的是吃透了這次招標的規則。”接近北京市政府的人士說。

唯一說不過去的只有26.32億元這個令中信難堪的數字。壓中底標，這個萬里挑一的“意外”沖淡了中信拿地大獲全勝的喜悅，也令“內定”之說風生水起。

全程參與招標的中信地產人士對《財經國家周刊》記者表示，這一數字是“經過專業分析，客觀判斷得出”。

“反過來說，我們知道底價為什么一定要冒險投底價？不現實！而且我們參加6塊地，為什么只有這一塊地很準？”上述人士頗為無奈。

而質疑者則認為，即使中信并未得知具體底標數字，也應該掌握了某種計算方式。此前出讓的六塊地的平均單價為14500元，而此次北京市國土局所設置的價格拐點系數為1.3。兩者之積恰好為Z11地塊的最終單價。

“關鍵就在這里，中信怎么就肯定要用這個系數？按照正常思維，這次的土地價格會在原來基礎上提高20%左右?！币晃粎⑴c地塊爭奪的上市公司高層表示。

另一位參與招標的人士對此種看法表示贊同，“從它拿到5個第一名，可以看出中信這次下了多深的功夫?！?/p>

北京市國土局一位高層在電話中對《財經國家周刊》記者表示，“提前透露底價是絕對不可能的”，但他對中信是否獲知價格計算公式未做回應。

Z11地塊的最終流標，成為CBD地塊收官階段最大的懸念。北京市國土局公開表示，流標原因是招標不符合《中華人民共和國商業銀行法》的相關規定，但不少業內人士認為，流標或與底價成交不無關聯。

接近中信高層的人士表示，中信集團對Z11的流標結果并無任何準備。他透露，在第二輪招標之前，中信已經從相關渠道得知只有自己一家競標。這或是中信報價偏低的重要原因。

他轉述中信高層的說法，“如果寫明不允許底價中標，我們也認了，現在給我們的說法都是幌子”。

也有消息人士透露，北京市政府對中信一下拿到4塊地并不滿意?！皬恼畬用婵?，當然希望能引進更多有實力的企業，被一家公司壟斷并不是理想結果。從中信來看，拿到的地足夠多，可能也沒有其他更好的業態了?！?/p>

該人士表示，第一階段6幅地塊招標完成后，北京市政府已經發現了招標規則的不足，即設計方案獲勝者，最終將成為贏家。政府方面也試圖做出一些改變，但遭遇相關企業的阻力，“最終博弈結果是，價格分數提高到50分，希望能有所彌補。”

上述人士分析，這也許可以解釋中信為何押中底價?！斑@塊地對中信而言不是必須拿到的，干脆報個偏低的價格?！?/p>

Z11地塊最終入市時間尚未確定，分析人士認為，結局可能有兩個：第一，招標規則不變，中信銀行退出，中信集團重新選擇一家合作伙伴；第二，推翻原有招標規則，重新競標，滿分重新定為100分。“但這需要幾個月的時間，讓有意向的企業重新準備方案?！?/p>

中信地產人士表示，是否繼續參與該地塊爭奪還無定論，因此事涉及到集團，“仍在和上面協調溝通”。

新規則顯得粗糙

今日招標的種種風波，在一年前就已經埋下諸多伏筆。

CBD核心區4塊地，過去被稱作中服地塊。在北京市國土局原來的規劃中，該地塊將整體出讓，總建筑面積為42萬平方米，其中地上面積為32萬平方米。

此前，中服地塊屢屢被北京市土地儲備中心列入“擬入市地塊”名單之中，但始終未能入市交易。

中服地塊的一級開發商為遠洋地產，按照土地市場一、二級聯動開發的慣例以及當時苛刻的競買人資格，遠洋最有可能拿到該地塊的二級開發權。

2010年1月，北京市土地整理儲備中心發布公示，中服地塊的競買人須為金融機構與房地產開發企業組成的聯合體。其中，金融機構的注冊資本不少于50億元人民幣，并在聯合體中絕對控股；房地產開發企業應具備房地產開發一級資質，且注冊資本不少于30億元人民幣。

1月13日，中國人壽入主遠洋地產，成為最大股東。兩周后，北京市土地整理儲備中心隨即宣布中服地塊即將入市的消息，并規定了競買人資格，從而陷入輿論漩渦中。SOHO中國聯席董事長潘石屹當時曾言辭激烈地表示，“設定的招拍掛條件只是為一家公司量身定做”。

3月19日，北京市土地儲備中心暫停了中服地塊的出讓，并在4月30日將中服地塊拆分為4塊，連同周邊8幅地塊打包出讓，這12塊地就是今日的CBD核心區地塊。

接近北京市政府的人士透露，最終實行的兩輪招標制，出自北京市主管領導的建議。一則可吸引更多名企共同開發，二則避免出現總價地王。這也成為北京土地出讓的一次創新嘗試。

潘石屹對這一決策過程記憶猶新。在招標方式確立之前，他曾與相關主管人士深談過一次，“主管領導的結論是，北京土地市場不確定因素太多，招拍掛唯一的標準就是要合法?！?/p>

對北京市而言，中服地塊化整為零出讓，已經是土地市場上一次大的突破。在此之前，一級開發商繼續做二級開發，理所應當。

知情人士稱，遠洋地產當時投資20億到30億元之間，用于此地一級開發，其合作公司為CBD國際商務中心開發有限公司，后者為朝陽區國資委的全資子公司，占股30%。

“如果按照原來的游戲規則，這塊地就是遠洋的?！鄙鲜鋈耸空f。但“8#8226;31”土地大限后，所有二級開發用地必須走招拍掛程序，中服地塊得以入市。

又逢北京市政府出臺新舉措，土地一級開發須由政府主導，遠洋地產在領到一筆補償款后撤出，與諸多開發企業站在了同一起跑線上，終成今日局面。

作為“CBD最后一塊蛋糕”，北京市政府對此地的期望不言自明，而其特殊性也使之成為土地出讓新模式的試點。

“這塊地，我們已經不考慮土地收益了，更多考慮CBD區域的整體規劃。”時任北京市土地儲備整理中心主任葉向忠曾對《財經國家周刊》記者表示。

站在城市規劃的角度，此種做法無可厚非。但CBD地塊招標風波背后換來的是企業的不信任。一位參與全程招標的人士表示，在第一階段北京市政府的目標很明確，“就是怕出地王”；但第二輪出讓階段，行政之手還是深度介入。

“政府目前的處理方式沒有錯，只是沒有經驗，顯得粗糙?！备卟叩禺a董事長李國平對《財經國家周刊》記者表示。在他看來，這是一次“陽謀”，不求價格，只求土地到合適的企業手中?！澳康氖前旬a業引進來，完成金融中心的定位?！?/p>

但在潘石屹看來，如果政府意在規劃，大可在前期征集最優秀的規劃設計方案，而后進行招標，中標者按確定的規劃來執行。接近北京市政府的人士則表示，“政府開始并沒有考慮這么多，兩輪招標已經是個大創新?！彼瑫r表示，此種方式既可做到統一規劃，又避免了地王出現，已經得到國土資源部的肯定。

“這種模式是好的，適合在城市中心區域復制?！币晃煌恋貙＜冶硎?，CBD地塊出讓并無普遍意義。對住宅用地而言，摒棄價高者得的慣例值得肯定，但土地出讓的變革之路無疑還很長。

（實習生于言對此文亦有貢獻）