我國房地產(chǎn)負(fù)債情況及其發(fā)展對策的研究

摘 要：房地產(chǎn)企業(yè)是現(xiàn)今我國增長速度最快的行業(yè)，但突出的負(fù)債問題成了房地產(chǎn)業(yè)的硬傷。對于房地產(chǎn)而言，增長既是企業(yè)自身成長的內(nèi)在要求，同時又是企業(yè)內(nèi)部資源和外部環(huán)境推動的結(jié)果，企業(yè)增長的路徑及其機(jī)理是復(fù)雜的。本文運(yùn)用文獻(xiàn)資料法、專家訪談法和數(shù)理統(tǒng)計等方法，從分析我國房地產(chǎn)業(yè)的負(fù)債情況入手，尋找出現(xiàn)這一現(xiàn)象的原因及其影響因素，考察上市公司增長路徑呈現(xiàn)出的特點(diǎn)，以期為未來我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供理論支持。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)公司；增長；負(fù)債

中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1006-4117（2011）09-0171-01

引言：從1998年開始，我國的新一輪房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資開始增長，這種增長在一定的程度上拉動了國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長，在很大程度上改善了國民的居住水平。作為一個資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展離不開金融業(yè)的支持。隨著改革開放的不斷深入，近些年，我國的房地產(chǎn)市場不斷地擴(kuò)張，房地產(chǎn)商品供銷情況極為旺盛，但是在這種繁榮情況的背后則是銀行信貸對房地產(chǎn)不同環(huán)節(jié)的全面和深層次的介入。因此，我國國內(nèi)房地產(chǎn)信貸的快速擴(kuò)張在這樣的背景情況下也再一次成為我們所關(guān)注的熱點(diǎn)問題。

特別是我國現(xiàn)今房地產(chǎn)的高負(fù)債率，由于很多地產(chǎn)企業(yè)將大部分資金用于囤積土地，擴(kuò)大企業(yè)的規(guī)模，造成企業(yè)要向銀行借貸來滿足正常的企業(yè)運(yùn)營。而負(fù)債只能夠靠樓盤的出售來一步步收回。在我國幾乎所有的房地產(chǎn)企業(yè)其負(fù)債率都高達(dá)70%以上，面對這一刺眼的數(shù)字提醒我們應(yīng)該思考房地產(chǎn)企業(yè)的未來發(fā)展之路。

根據(jù)最新房地產(chǎn)上市公司報道，像金地集團(tuán)、保利地產(chǎn)這些大型的房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債水平都已經(jīng)超過了50%，這也從一個層面上反映出了房地產(chǎn)業(yè)承受著巨大的財務(wù)風(fēng)險。從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度分析，企業(yè)的負(fù)債經(jīng)意是其謀求經(jīng)濟(jì)最大化的一個經(jīng)營方式，適度的負(fù)債能夠使企業(yè)得到最大的利潤。但是，在整個的市場經(jīng)濟(jì)變動的過程中，如果企業(yè)的經(jīng)營情況一旦出現(xiàn)變化，不但無法保障企業(yè)的償債能力，甚至?xí)?dǎo)致財務(wù)狀況的進(jìn)一步惡化。所以，房地產(chǎn)企業(yè)必須有一個合理的資產(chǎn)負(fù)債率。

一、我國房地產(chǎn)公司出現(xiàn)負(fù)債的主要原因

現(xiàn)階段，我國的上市公司為了擴(kuò)大將地產(chǎn)盤子做大盲目擴(kuò)張，超出自己的實(shí)際承受能力，購買高額地皮，大量開發(fā)樓盤。然而現(xiàn)階段由于樓價不斷走高，很多的居民買不起樓壓制了樓盤的預(yù)售。導(dǎo)致了大量樓盤積壓，公司拿不出預(yù)付款造成了負(fù)債的惡性循環(huán)。上市公司高管層缺乏對投資者的保護(hù)意識，一個公司的管理層最高的目的就是追求利益的最大化，所以在其投資和回報的時候更多的是注重自身的資本回收，忽視了投資者，特別是小投資者的利益，投資者得不到應(yīng)有的回報，就會減少對該公司的利益加注，公司的社會資本減少，只能靠從銀行借貸，因此其負(fù)債量越來越大。銀行缺乏對企業(yè)貸款的硬性追償機(jī)制企業(yè)的財政赤字就會照成銀行依賴。而大量的銀行貸款，讓企業(yè)沒有喘息的余地，特別是貸款后的追償性加息。讓本來的漏洞逐漸加大，企業(yè)的負(fù)債越來越大將不堪重負(fù)。

二、房地產(chǎn)增長有效性的相關(guān)分析

有效的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長是符合當(dāng)今社會需要的一種生產(chǎn)的增長。房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)增長不僅需要保證經(jīng)濟(jì)總量上的增長而且要在產(chǎn)業(yè)構(gòu)成上形成一種平衡狀態(tài)下的增上趨勢。通過大量的數(shù)據(jù)分析，經(jīng)濟(jì)學(xué)家已經(jīng)達(dá)成共識，他們普遍認(rèn)為，總量和確認(rèn)結(jié)構(gòu)之間是不可分割的，因此，現(xiàn)代社會之下的房地產(chǎn)增長不僅是一個總量的增長，而且也是一個結(jié)構(gòu)的成長過程，無論是結(jié)構(gòu)變動還是總量增長都會對經(jīng)濟(jì)的增長產(chǎn)生巨大的影響。因此，在整個房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展過程中，如何去尋求多元化的全方位的增加才是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增加的有效對策。

三、房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的相應(yīng)對策

（一）戰(zhàn)略方向要明確

對于房地產(chǎn)投資資金的使用必須要合理，確定清晰的戰(zhàn)略對于企業(yè)的經(jīng)營是極為重要和關(guān)鍵的。只有通過專業(yè)化和跨區(qū)域化的發(fā)展模式才能達(dá)到構(gòu)建一個強(qiáng)大的房地產(chǎn)企業(yè)的目的

（二）謹(jǐn)慎經(jīng)營、合理投資

在房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營過程中，首先要有謹(jǐn)慎經(jīng)營的理念和風(fēng)格，并通過多元化的經(jīng)營模式來降低企業(yè)的投資風(fēng)險；另外，要將有限的資金用到關(guān)鍵點(diǎn)上，以此來提高資金的有效性。

（三）提高企業(yè)的競爭優(yōu)勢，加大資金的保障力度

房地產(chǎn)業(yè)要通過銀行和其他的一系列合理的融資渠道來提高自己企業(yè)的競爭力。只有在最大程度上加大企業(yè)的融資優(yōu)勢，才能保障企業(yè)有充足的資金來源，才能保障本企業(yè)的長期發(fā)展。

（四）明確企業(yè)的負(fù)債能力

任何一個房地產(chǎn)企業(yè)必須要根據(jù)自己的自身負(fù)債能力、經(jīng)營狀況根據(jù)自身所處的經(jīng)營環(huán)境為自己定下一個適合自己發(fā)展的負(fù)債率。以便以此來應(yīng)對企業(yè)有可能所面臨的突發(fā)狀況，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展。

結(jié)束語：通過對我國現(xiàn)今房地產(chǎn)全行業(yè)的上市規(guī)模逐漸增大，增長波動性較激烈，資金負(fù)債率迅速增加，股票超額收益率逐漸減少，自由現(xiàn)金流流通緩慢，上市的房地產(chǎn)公司整體還處于一個高負(fù)債的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。并且其行業(yè)的增長效果不明顯，很多公司更多的出現(xiàn)毀損性增長，政府的政策調(diào)控和高房價背后所帶來的低購買力有關(guān)。同時也說明我國房地產(chǎn)行業(yè)的公司結(jié)構(gòu)和運(yùn)營手段上還存在一定問題，需要進(jìn)一步的調(diào)整。在下一戰(zhàn)略發(fā)展階段里，應(yīng)該從調(diào)整公司的發(fā)展結(jié)構(gòu)入手，在增加房屋出售率的同時擴(kuò)大公司的經(jīng)營項目，增加社會資本的資金投入，減少負(fù)債率，提高公司增長效率，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)健康、快速、有效的發(fā)展。

作者單位：中國海洋大學(xué)

參考文獻(xiàn)：

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