縣域房地產發展狀況及未來走勢研究

【摘要】近年來，國家為解決房地產過熱問題出臺的一系列政策措施，對縣域房地產的發展帶來了諸多機遇。本文對河南省極具代表性的尉氏縣房地產發展階段和特征進行了深入分析，并在此基礎上對未來五至十年縣域房地產發展的走勢做出了預測和說明。

【關鍵詞】縣域房地產 發展階段 發展特征 未來走勢

一、引言

尉氏縣位于河南省中東部，隸屬于歷史文化名城開封市，總面積1298.74平方公里，轄17個鄉鎮，總人口91萬。 改革開放以來，該縣農業產業化鏈條日益完善，工業經濟形成體系，服務業快速發展，城鄉面貌日新月異，人民生活水平總體上達到小康，綜合經濟實力不斷增強，是全省極具代表性的縣城。

二、尉氏縣房地產發展階段性分析

2007年之前，尉氏縣還沒有所謂的房地產開發，大多數居民的住房是個人籌資購地，自建自居的獨門小院。但同時，一些開發商已經開始購置土地為開發樓盤做準備。自2007年開始，尉氏縣才有了真正意義上的房地產開發，“世紀第一城”這一最早開發的樓盤，占地面積超過230畝，其開發標志著尉氏現房地產業的啟動。2008－2009年期間該縣房地產開發項目逐漸增多，帝景名都、天泰歐洲豪園等10多個大型房地產項目陸續投資開工，呈規模化發展態勢。2010年至今尉氏縣房地產全線活躍，發展勢頭迅猛。1-7月，完成房地產開發投資27910萬元，其中，商品住宅完成投資22691萬元。房地產開發企業房屋施工面積505519平方米。商品住宅銷售面積22473平方米。總之，尉氏縣房地產起步較晚，但發展速度較快，目前還處于成長期。

三、尉氏縣房地產發展特征分析

（1）從供給來看。隨著舊城改造、新農村建設以及村村合并的推進，土地供應量持續增加；而外地中小開發商的逐年增多，帶來了樓市的巨額投資，也增大了樓盤的市場投放量。并且外地房企比本地房企超前的開發理念、開發模式縮小了尉氏縣房地產市場與城市的差距，帶來了新的房地產研發產品，也使縣城居民有了更多選擇。（2）從需求來看。85%的尉氏縣居民多為首次購房，屬自購自用性行為，同時一些收入較高的居民向房地產大膽投資，目前縣城的房屋空置率已達25%，另一方面，周邊的鄭州市和開封市市民在縣城房投資的人數也在增多。隨著縣城開放力度的加大，人民生活觀念的轉變，居民收入水平的提高，以及對住房升級換代的要求，多數居民獨門獨戶居住的習慣得到改變，開始傾向于購買小區式花園樓盤，并且開始追求復式套房。（3）在供給與需求的雙重作用下，商品房銷售價格節節攀高。總體來看，尉氏縣房價從06年以來呈穩步上升趨勢，目前均價已突破2500元/平方米。分類別來看，普通商品樓，獨門小院以及高檔樓盤均價均呈上升趨勢，其中，高檔樓盤均價最高，增幅最快，獨門小院次之，而普通商品樓價格較低，增幅比較緩慢。

四、尉氏縣房地產未來走勢預測分析

總的來看，尉氏縣房地產在未來五至十年仍會有進一步的發展，房價仍有上升空間，但漲幅不會太大。具體來說，以下幾方面因素起著關鍵性的作用。

（1）尉氏縣房地產開發有較堅實的產業基礎和經濟發展依托。首先，作為農業大縣，全縣農業產業化發展迅速，尤其是畜牧業形成了生豬飼養、肉牛育肥、蛋鴨飼養三大特色產業，不僅實現了產、加、銷一條龍而且配套服務齊全。其次，工業實力穩步增強，隨著棉紡、金屬材料、化工、機械制造等重點行業技術改造力度的不斷加大及產業鏈條的不斷延長，骨干企業主導作用也得到進一步加強。另一方面，招商引資成果豐碩，多次被評為“外商眼中的河南最佳投資城市”。這種良好的發展態勢必將給未來尉氏縣房地產的發展提供較強的購買力。（2）城鎮化的加速發展，刺激對住房的需求。隨著尉氏縣以城鎮化促進工業化和農業現代化的發展戰略的逐步推進，大量農村剩余勞動力開始進程務工，并選擇在縣城扎根，同時鄉鎮機關企事業單位也是縣城商品房購買的主力之一。加之在今后十到二十年過程當中，當河南迎來城鎮化快速發展階段的時候，尉氏縣房地產也必將進入到一個黃金的發展時期。此外，由于受2008年全球金融危機的影響，大量農民工回流，10年內對縣域住房需求的增長也有一定的推動作用。（3）投機投資需求日漸彰顯。對廣大消費者來說，由于土地資源的稀缺性，再考慮到目前通貨膨脹等因素，一些有長遠投資眼光之士開始著手投資地方房地產事業。但由于大多數人買房只是為了滿足自身居住，只有少數有實力、有眼光的消費者開始出現投資意向，對這種投資意識的培養從某種程度上來講也會促進今后尉氏縣房地產的發展。另外，由于尉氏縣周邊的鄭州市、開封市及許昌市等城市的房產投資價值的不確定性增加，越來越多的市民開始購買縣級房地產進行投資，這也會推動縣域地產的發展和房價的上升。（4）國家宏觀調控政策對縣城而言更多的是積極影響。目前來看，樓市調控政策多是針對北京、上海等一、二線城市，對縣域的波及幾乎為零。究其原因，是由于縣級城市的房地產市場仍處于起步階段，房價總體不高，加之縣域有良好的市場發展環境，如地價低，開發總量小，房價上升的空間較大，房地產開發的風險較低。這些都為縣域房地產的發展提供了良好的機遇。尉氏縣作為縣級城市，同樣具備這些優勢，而且尉氏縣周邊的鄭州市、開封市和許昌市等城市的住房供給矛盾日漸突出，而尉氏縣正處于城市和鄉村的結合處，其房地產市場的發展，會在一定程度上緩解此種矛盾。

綜上，今后尉氏縣的房價還存在一定的增長空間，但由于以上因素的影響，縣城房價漲幅不會太大。

參考文獻

[1]黃志祥，戴忠杰，梅麗.準確把握形勢積極穩妥支持縣域房地產業發展──關于貴州縣域房地產業務的調研報告.貴州農村金融，2010-6 ，總第271期.

[2]縣域房地產市場面臨的形勢及對策.

[3]金貫橋，劉華松，張波.中國新技術新產品.2009，7.

作者簡介：鄒媛（1989-），女，漢族，鄭州大學商學院，研究方向：縣域經濟。