淺析我國房地產(chǎn)稅制改革及其完善

【摘要】隨著我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的深入，房產(chǎn)稅改革勢在必行，2011年我國上海和重慶作為個人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，率先發(fā)布了房產(chǎn)稅征收方案，對部分個人非營業(yè)性住房在保有環(huán)節(jié)征稅。文章在研究我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅稅制體系及存在問題的基礎(chǔ)上，分析了房產(chǎn)稅改革的必要性，提出完善我國房地產(chǎn)稅制改革的幾點(diǎn)建議。

【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)稅 稅制改革 滬渝試點(diǎn) 非營業(yè)性房屋

一、我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅稅制體系及存在的問題

（一）我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅稅制體系

房產(chǎn)稅指的是以房屋作為征稅對象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有者征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。它主要針對保有的房產(chǎn)征收，是世界各國普遍征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅在我國并不是一項(xiàng)新稅種，早在1986年國務(wù)院就頒布了《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，但由于當(dāng)時我國尚未進(jìn)行住房制度改革，居民收入水平偏低，居民持有住房量非常少，因此對個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)實(shí)行免稅政策。根據(jù)我國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅暫行條例的規(guī)定，其確定的計(jì)稅依據(jù)可以分為兩種，如下表所示。

（二）我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅稅制存在的問題

由于房產(chǎn)稅暫行條例頒布至今，我國社會經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)生巨大變化，現(xiàn)行的房產(chǎn)稅稅制有許多問題亟待改進(jìn)。

（1）征稅范圍過窄而免稅范圍過寬。房產(chǎn)稅的征稅范圍是城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)，區(qū)域性較強(qiáng)，在稅收征取時有很大的不確定性。隨著我國房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，居民持有住房的比率不斷升高，但是現(xiàn)行房產(chǎn)稅稅制對個人非營業(yè)性房屋實(shí)行免稅政策，將會影響國家稅收收入。同時，部分事業(yè)單位的房屋也兼有營利性，同樣會導(dǎo)致國家財(cái)政收入的流失。（2）計(jì)稅依據(jù)缺乏合理性。我國當(dāng)前房地產(chǎn)的市場價值由于受到投機(jī)炒作的影響，房價日益上漲，直接導(dǎo)致了房屋租金收入的上升，而房屋原值指的是房屋的固定成本。同時，現(xiàn)行房產(chǎn)稅的兩種計(jì)稅方法即以計(jì)稅余值與以租金收取房產(chǎn)稅的稅率存在較大差距，這樣會使得同一種稅種計(jì)算出兩種不同結(jié)果。（3）重復(fù)課稅。從現(xiàn)行規(guī)定的稅制體系來看，對出租房屋收取的租金收入，要計(jì)算營業(yè)稅，如果同時征收房產(chǎn)稅，則會造成雙重課稅。另外，對擁有使用權(quán)的土地價值最終轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)開發(fā)制造成本，不僅從價征收房產(chǎn)稅，而且從量征收城鎮(zhèn)土地使用稅，違背了稅不重征的原則。

二、當(dāng)前房產(chǎn)稅改革及其作用

隨著經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展和房地產(chǎn)市場加速運(yùn)行，住房已經(jīng)成為居民生活的重要財(cái)富之一。2003年以來房價高居不下，住房市場的投機(jī)炒作行為也加劇了居民住房消費(fèi)的兩極分化。2011年隨著國務(wù)院同意在部分城市進(jìn)行房地產(chǎn)改革試點(diǎn)，上海和重慶兩市同時公布了對個人住房征收房產(chǎn)稅的改革試點(diǎn)方案，房地產(chǎn)改革也因此邁出關(guān)鍵的一步，引起了全國的廣泛關(guān)注。在我國社會市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和房地產(chǎn)市場發(fā)展中，房產(chǎn)稅發(fā)揮著重要的作用：

（1）合理調(diào)節(jié)收入分配，縮小貧富差距。自從改革開放以來，我國社會的貧富差距問題越來越嚴(yán)重。據(jù)世界銀行測算，中國2010年的基尼系數(shù)為0.48，已超過0.4的國際警戒標(biāo)準(zhǔn)。收入分配不均將導(dǎo)致嚴(yán)重的社會問題，難以保證社會公平性，使得國民經(jīng)濟(jì)無法持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展。在房產(chǎn)市場中，貧富差距問題表現(xiàn)的尤為明顯。許多國家都將征收房產(chǎn)稅作為調(diào)節(jié)收入和財(cái)富分配的重要手段。對擁有的高檔住房和多套住房的人群征收房產(chǎn)稅，有利于調(diào)節(jié)收入分配、縮小貧富差距。征稅獲取的收入可以用于保障性住房特別是廉租房和公共租房建設(shè)，從而緩解低收入人群住房困難的問題。（2）調(diào)整房地產(chǎn)供求結(jié)構(gòu)。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和收入水平的提高，人們對于住房投資和投機(jī)性需求越來越強(qiáng)，房價持續(xù)高位嚴(yán)重影響到中低收入居民的住房問題。對房產(chǎn)征稅，會導(dǎo)致房地產(chǎn)的持有成本大大增加，以限制房地產(chǎn)的投資和投機(jī)行為，降低投資性需求，從而調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供求結(jié)構(gòu)，保持房價穩(wěn)定，維護(hù)房地產(chǎn)市場有序發(fā)展。（3）增加地方政府稅收收入，完善我國稅收體系。在我國，中央政府的轉(zhuǎn)移支付在難以彌補(bǔ)地方政府支出缺口時，地方政府只能靠其他方式擴(kuò)大收入，特別是依靠土地出讓獲得的收入，但這樣直接影響了正常的國民收入分配，進(jìn)一步推高了土地成本。對個人非營利性住房征收房產(chǎn)稅是財(cái)稅改革的趨勢，不僅可以增加地方政府的稅收收入，而且可以完善我國稅收體系，對于探索和改善房地產(chǎn)稅制體系起著決定性作用。

三、完善我國房地產(chǎn)稅制的建議

（1）擴(kuò)大征收范圍。上海和重慶兩個改革試點(diǎn)均采用在原房產(chǎn)稅基礎(chǔ)上擴(kuò)大征收范圍的措施，其征稅范圍均限制在多套住房和高檔住房，而這部分收入的汲取能力較為有限，應(yīng)該進(jìn)一步擴(kuò)大征稅范圍。對于房產(chǎn)稅免稅政策中規(guī)定的事業(yè)單位用房兼有營利性的房屋，也可納入房產(chǎn)稅征稅范圍，實(shí)現(xiàn)稅收調(diào)節(jié)收入分配的目的。（2）統(tǒng)一計(jì)稅依據(jù)。將現(xiàn)行的以房屋余值或房屋租金為計(jì)稅依據(jù)改為以房產(chǎn)現(xiàn)值為計(jì)稅依據(jù)，房屋現(xiàn)值是對房屋進(jìn)行評估的市場價值。根據(jù)國際上通行做法，評估可指定專門的合法財(cái)產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)按照市場規(guī)則評估，評估周期一般為3-5年，具體的年數(shù)由各國根據(jù)經(jīng)濟(jì)周期狀況確定。對于出租取得的收入，可以通過其他流轉(zhuǎn)稅來調(diào)整。（3）調(diào)整現(xiàn)行征收稅率體系。此輪房產(chǎn)稅改革中滬渝采用稅率不統(tǒng)一，而一個完整的稅種應(yīng)該實(shí)行一種統(tǒng)一的稅率，在房產(chǎn)稅改革向全國各個地區(qū)推行的進(jìn)程中，應(yīng)該對稅率進(jìn)行修訂。為了居民基本居住保障和抑制房地產(chǎn)投機(jī)行為，建議采取累進(jìn)制稅率。在保證人均最低正常居住面積免稅的基礎(chǔ)上，依個人持有居住面積增加的部分繳納更多的稅款。如住房每增加50M2，稅率就累進(jìn)增加0.5%-1%。通過有效的稅率體系抑制房地產(chǎn)投機(jī)行為，從而達(dá)到利用稅收手段進(jìn)行房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的目的。

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作者簡介：曾廣利（1976-），漢族，四川成都人，四川志和會計(jì)師事務(wù)所審計(jì)項(xiàng)目經(jīng)理，研究方向：審計(jì)學(xué)。