保障性住房建設是解決房地產民生問題的關鍵

【摘要】本文對于在房地產價格居高不下，住房民生問題變得緊迫的背景下，對保障性住房的政策進行了問題的分析與研究，并針對得出的結論給出了相應解決思路。結合一下目前的社會情況我們提出出臺符合中國國情的保障性住房政策時應該注意的一些要點并給出相應的政策方面建議。

【關鍵詞】流動性過剩 二元經濟體系

一、引言

上海，和北京一同作為中國房地產市場的前沿陣地，引領著中國房地產市場的走勢。上海的房價，可以說是長三角乃至中國南方房地產市場的天氣預報，研究上海房地產的走勢，就能夠洞悉全中國房地產市場的未來趨勢。目前上海的住房現狀其實還很嚴峻，很多中低收入家庭還沒有解決基本的住房問題。而房價從2002年起飛后經過幾年的爬升，已經到了一個普通大眾透支全家甚至幾家后30年的收入都無法接受的程度。但單純的出臺打壓房價的調控政策又可能會波及到實體經濟的資金，導致整體經濟向上的大環境的波動和居民收入的整體下降。所以對于政府來說，通過提高保障性住房供應量的間接措施，可能是解決當前高房價大環境之下民生問題的好辦法。

二、分析

其實在國外的保障性住房解決民生問題的例子很多。比如德國，在19世紀末的30年中，德國的城市化水平從30%上漲到60%多，城市人口增加了3000多萬，雖然為工業發展提供了大量的勞動力保障，但隨之而來的也就是住房極度緊缺和社會治安的問題。為了解決此問題，德國政府出面主導，動員各方面的社會力量，大量興建住房，為貧困人口提供福利保障性住房。經過幾十年的不懈努力，德國的大部分人都住上了基本能夠滿足生活需要的住房，加上社會保障、教育、醫療等措施，為德國工業快速發展成為世界強國奠定了堅實的基礎。為了加大保障性住房的受惠范圍，應該至少要解決三個問題：一是擴大享受經濟適用房和廉租房的家庭收入標準，擴大能夠享受保障性住房的比例；二是制定經濟適用房和廉租房的面積標準；三是建立廉租房和經濟適用房的退出機制。目前上海經濟適用房和廉租房的準入標準是人均住房建筑面積小于或等于15平方米，3人及以上申請家庭人均年可支配收入低于34800元（含）、人均財產低于90000元（含）；2人及以下申請家庭人均年可支配收入和人均財產標準，按前述標準上浮10%，即人均年可支配收入低于38280元（含）、人均財產低于99000元（含）。廉租家庭的收入準入標準為，申請家庭申請之月前連續6個月人均月可支配收入低于1100元(含1100元)。雖然相對于之前“試點期”經適房和廉租房的標準都已經有所放寬，但是對于很多來滬發展的人才和剛剛工作幾年畢業生的這些“夾心層”，既沒有足夠的收入和存款來支付首付，又不符合經適房合廉租房的準入標準。這類“夾心層”的人要么是處于適婚年齡，由于沒有合適的婚房而一拖再拖。要么是來上海發展的人才由于一直沒有固定的居所而沒有歸屬感。這直接導致了上海人才資源的流出和很多新婚夫妻去上海周邊城市購買婚房。所以，很多人大代表提出研究提高經適房和廉租房的準入標準，能夠一定程度上解決“夾心層”的問題，擴大經適房和廉租房的受惠范圍。雖然目前各地的地方政府已經紛紛加大保障性住房投入建設的力度，希望以此來遏制房價過快的上漲，從而可以緩解社會矛盾。但是與此同時，保障性住房分配的合理性卻正遭到越來越多的質疑。因為從深圳經適房小區車庫內驚現多輛豪華車，到山西某州縣一限價房小區房屋幾乎全部落入官員囊中，保障性住房儼然已經成了一部分權貴階層中飽私囊的又一沃土。對于保障性住房的準入資格，各地已經設立了較為嚴格的申請標準和核準制度，但由于審核部門把關不嚴加之社會誠信力普遍缺失，導致騙朱騙購現象的多次發生。可是在香港，大致有30%的人口租住在政府提供的廉租房里，20%的人從政府手里購買房屋。盡管香港公共住房的所占比例遠大于內地，但也并沒有因分配不公而成為社會的焦點問題，這主要得益于其科學而有效的事前審查制度和事后處罰制度。香港的公共住房審核機構是獨立存在的。香港對于公共住房申請造假的情況，給予十分嚴厲的處罰。當前，內地很多城市也開始加大了資格核查力度，整理整頓保障性住房市場，但處罰的力度似乎并不夠重。

三、結論與建議

所以我們目前不僅要擴大保障性住房的整體供應量、適當定義好申請保障性住房的各項標準和退出機制。同時還要對整個保障性住房資格審查與申購的過程制定相應的供給制度和監督保障制度以防止腐敗問題的出現。在供給層面，要加大保障性住房的供給力度，但是也需要政府加大對保障性住房項目的補貼，不能太損害合作開發商的利益。畢竟開發商也是需要獲取相應利潤才能有動力把項目做好，否則保障性住房項目只能工期不斷的延后，最后形成一個又一個的爛尾樓項目。對于保障性住房申購之后的跟蹤策略，國內政府也需要向新加坡等國學習。新加坡的經濟適用房叫“政府組屋”，超過84%的新加坡人都居住在組屋里，其人均住房面積達到了30平方米。最主要的是，新加坡供給制度體系很嚴格，政府會經常派人上門檢查，如果住戶經常不住，或給別人居住，政府就會收回“組屋”。所以，在國外，對于誠信機制的建立，政府和社會都很重視。對于有不良信用記錄的人員，社會信貸等各方面都會有限制措施。這就在制度上杜絕了民眾鉆政策空子和漏洞的想法。中國的人口眾多，信用體制政策的實施比較困難，整個社會的誠信機制的建立，也是需要時間一步步來完成的。但是在保障性住房領域，因為目前短時期的受眾相對有限，也就是針對的是小部分家庭條件很困難的民眾群體。所以我覺得在這部分小范圍小群體中，可以效仿新加坡等國的監督制度。對保障性住房能否讓真正有需要的民眾得到實惠起到監督作用，讓政府的稅收真正的可以取之于民用之于民。

參考文獻

[1]閆國平.上海市房地產市場價格影響因素研究（碩士學位論文）[D].同濟大學，2007(1).

[2]胡宏軍，袁凱.房地產泡沫成因與對策[D].荊門市房地產市場管理處，2007(12).

[3]丹尼斯J.麥肯澤，理查德M.貝茨.不動產經濟學(第五版)[M].中國人民大學出版社，2009(7).

作者簡介：張羨（1981-），男，上海惠普有限公司，研究方向：房地產價格及對策。