淺談房屋按揭貸款中的最優化還款方式

【摘要】我國的房價持續走高或居高不下，對于急需購房成家的一批80后的年輕人來說，普遍較低的收入遠遠未達到靠自己購買理想住房的水平，于是借錢買房已逐步成為一種生活理念.銀行界也正是看到這種急劇增長的社會需求，在個人貸款評估風險較低的情況下逐步開展了個人住房貸款（簡稱：房貸）業務，為銀行資金找到了一條好出路.由于銀行結息慣例的要求，一般采用按月還款的方式，俗稱“月供”或“按揭”.由于選擇不同的還款方式產生的利息差別很大，很多消費者就很疑惑：“月供（按揭）到底是怎么算出來的？”本文給出了主要還款公式的推導過程，并提供了各還款方式的建議，使消費者充分了解以選擇適合自己的方式.

【關鍵詞】房貸；月利率；貸款方式；其他貸款方式

現今個人住房已逐步走向商業化、市場化，面對著越來越高的房價，“購房”對于急需成家的一批80后來說，簡直是無法躲避的時代的挑戰.近日，有一個房地產廣告——“結婚不買房，就是耍流氓！”確實，房子作為最基本的生活必需品，無論大小，是需要婚前確定下來的.有無婚前買房的打算，在一定程度上，被認為能反映出一個男人的眼界、能力與責任心.在這樣的背景下，越來越多的人變成了“房奴”，每日為千余元的月供精打細算，而選擇不同的還款方式，可以給自己省下一筆錢.

國內銀行最早推出的貸款方式是等額本息貸款.但在2003年6月份的時候，突然有媒體揭秘，說銀行還有一種等額本金的貸款方式沒有告訴消費者，并算了一筆賬，買一套房子貸款40萬元30年，前者比后者要多出利息10萬元之巨.

同樣一筆貸款業務，對于“吃利息飯”的銀行來說，當然希望購房人全都選擇利息高的還貸方法，所以一般推薦等額本息還款法.其實，目前銀行還有等額本金還款法（也可稱為：等本不等息遞減還款法）.貸款年限長的話，兩種還款方式的差額會很大.不少民眾由此認為銀行在隱瞞信息，賺消費者的錢，迫切希望了解月供（按揭）到底是怎么算出來的.

其實，目前銀行界主要使用兩種貸款方式——等額本息貸款和等額本金貸款，二者區別在于計算利息的方式不同.前者采用的是復合方式計算利息(即本金和利息都要產生利息)，后者采用簡單方式計算利息(即只有本金產生利息).這樣，在其他貸款條件相同的情況下，等額本息貸款很明顯地要比等額本金貸款多出很多利息.除此之外，還存在商業貸款與公積金的組合型還款方式、“按雙周供”還款方式.下面分別予以分析比較.其中涉及的符號約定如下：

r：貸款月利率（年利率/12）；

y0：貸款數目，單位（元）；

x：每月還款金額；

yn：第n個月所欠金額；

n：貸款期限；

xi：第i月還款數額.

1.商業貸款中的等額本息還款法

據業內人士介紹，銀行目前辦理得最多的還款方式就是等額本息還款方式.這種還款方式是將貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分攤到還款期限的每個月中，即每月以相等的額度平均償還貸款本息，直至期滿還清.

建立模型：y0

y1=y0(1+r)-x，

y2=y1(1+r)-x=y0(1+r)2-x［(1+r)+1］，

y3=y2(1+r)-x=y0(1+r)3-x［(1+r)2+(1+r)+1］，



yn=yn-1(1+r)-x=y0(1+r)n-x［(1+r)n-1+…+(1+r)+1］=y0(1+r)n-x(1+r)n-1r.

當還清貸款時，yn=0，得月供：

x=y0r(1+r)n(1+r)n-1.

2.商業貸款中的等額本金還款法

該方式1999年1月推出，正被各銀行逐漸采用，是一種計算非常簡便，實用性很強的還款方式.算法原理是在還款期內按期等額歸還貸款本金，并同時還清當期未歸還的本金所產生的利息，直至期滿還清.

建立模型：

x1=y0n+y0r，

x2=y0n+y0-y0nr，

x3=y0n+y0-2y0nr，

xn=y0n+y0-(n-1)y0nr.

故月供計算公式如下：

xi=y0n+y0-(i-1)y0nr.

3.商業貸款與公積金的組合型還款方式

對于有公積金的消費者，可以選擇商業貸款來購房，也可以選擇公積金貸款來購房.住房公積金貸款的計算方法也有等額本息法和等額本金法，具體算法同上述.“目前，住房公積金貸款低利率的優勢，商業貸款仍無法與之比擬.”所以，業內專家建議“購房一族”盡量用足公積金貸款，但是公積金貸款受額度限制，并不能解決所有問題，所以還必須按需選擇商業貸款，這時可從個人需求角度選擇組合型還款方式.

4.“按雙周供”還款方式

“按雙周供”還款方式也有等額本息法和等額本金法兩種算法，不同的是還款周期是兩周一次，而不是每月一次，具體算法同上述.“雙周供”作為一種個性化的還貸方式，在國外非常普遍，這與國外實行的周薪制度有關.目前，工行推出有“按雙周供”房貸產品.選擇“按雙周供”，則每次還貸支出大致是原來按月還款支出的一半，每月負擔大致不變，而還款周期卻可被大大縮短，以達到節省總利息支出的效果.

5.上述還款方式的分析與比較

例如貸款20萬元，貸款期限20年，按2008年12月23日利率基準（年利率5.94%）.

（1）用等額本息還款法計算結果如下：

月供：1425.95元，還款總額：342227.49元，其中支付利息142227.49元。

（2）用等額本金還款法計算結果如下：

1月，1823.33(元)

2月，1819.21(元)

3月，1815.08(元)

4月，1810.96(元)

5月，1806.83(元)

6月，1802.71(元)

235月，858.08(元)

236月，853.96(元)

237月，849.83(元)

238月，845.71(元)

239月，841.58(元)

240月，837.46(元)

月供逐月減少，還款總額：319295元，其中支付利息11929元.

（3）用組合型還款方式（商業貸款10萬元，公積金貸款10萬元，商業貸款年利率5.94%，公積金貸款年利率3.87%）計算結果如下：

采用等額本息還款法時：

月供：1312.13元，還款總額：314910.26元，其中支付利息11491.03元.

采用等額本金還款法時：

月供：逐月減少，還款總額：298508.75元，其中支付利息9850.88元.

1月，165.08(元)

2月，164.74(元)

3月，164.4(元)

4月，164.06(元)

5月，163.72(元)

6月，163.38(元)

235月，85.38(元)

236月，85.04(元)

237月，84.7(元)

238月，84.36(元)

239月，84.01(元)

240月，83.67(元)

（4）用“按雙周供”還款方式計算結果如下：

雙周供還款總額292227.49元，雙周還712.97元，17.26年還清.

6.其他還款方式

事實上，還有其他多種還款方式.等額遞增（減）：靈活性強.等額遞增方式適合目前還款能力較弱，但是已經預期到未來會逐步增加的人群.相反，如果預計到收入將減少，或者目前經濟很寬裕，可以選擇等額遞減.按期付息還本：適合房產投資客.據悉，目前采取按期付息還本的還款方式的銀行是招商銀行.據銀行理財專家介紹，按期付息還本方式適用于收入不穩定人群，以及個體經營工商業者.

7.各還款方式特點分析

無論是商業貸款，還是公積金貸款，或者是二者的組合型貸款，或者是“按雙周供”，最基本的算法仍是等額本息法和等額本金法.

（1）等額本息法，月供相同，比較好記，便于合理安排每月的生活和進行理財（如以租養房等），也便于根據自己的收入情況確定還貸能力，但要支付較多的利息，適合于收入處于穩定狀態以及買房自住，經濟條件不允許前期投入過大的人群.一般年輕人大多采取此辦法.

實際上，在貸款初期每月的還款中，剔除按月結清的利息后，所還的貸款本金就較少；而在貸款后期因貸款本金不斷減少、每月的還款額中貸款利息也不斷減少，每月所還的貸款本金就較多.這種還款方式實際占用銀行貸款的數量更多、占用的時間更長，對于精通投資、擅長于“以錢生錢”的人來說無疑是最好的選擇.

（2）等額本金法，每月償還貸款本金相同，而利息隨本金的減少逐月遞減，月供呈遞減方式，總的利息支出較低，借款人可隨還貸年份增加逐漸減輕負擔；但借款人在開始還貸時，每月負擔比等額本息要重.適合于準備提前還款及目前收入較高或有一定的積蓄，但預期收入可能逐漸減少的借款人，如中老年職工家庭，其現有一定的積蓄，但今后生活負擔會越來越重（養老、看病、孩子讀書等）.

實際上，由于提前歸還了部分貸款本金，較前者實際上是減少占用和縮短占用了銀行的錢，當然貸款利息總的計算下來就少一些，而并不是借款人得到了什么額外實惠.如房貸利率進入到加息周期后，借款人打算提前還款，等額本金還款法也不失為一個不錯的選擇.

（3）公積金貸款利率較低，但貸款受額度限制.

（4）選擇雙周還款能比按月還款提前近3年還清貸款本息，總利息支出也節省27724.86元，近19%.這是因為從利息計算方式看，由于“雙周供”縮短了還款周期，提高了還款頻率，使得每期還款中本金所占比例更多，利息所占比例相應減少，本金減少速度加快，因此，還款的周期被縮短，同時也節省了借款人的利息總支出.

8.綜 述

可見，房貸可操作點主要包括：還款方式和利率品種的選擇.目前，購房貸款因為風險低、利潤大成為銀行的最優質項目，但普通百姓卻要付出沉重的經濟代價.因為購買新房時，一般只能選擇與開發商所銷售的項目有貸款合作的銀行，也就是說，貸款銀行已經確定不能更改.所以，我們要學會理智消費，根據自己的經濟實力，量體裁衣、量入為出，靈活理財，盡量少貸款、貸短款，才是唯一可行的方法.

總之，這些還款方式優劣各異，適用人群不同，購房者可以根據自身實際情況選擇應用.在收入固定的前提下，應選擇月供、雙周供.收入固定且未來預期較好，可選擇月供，其中，等額本息月還款額固定，便于理財；等額本金初期還款較多，但可減少利息及后期壓力，各銀行都可選擇；對于收入固定且收入較高的購房者，在選定了貸款期限的情況下，采用雙周供還款與按月還款法相比，好處很明顯，既大大減少利息負擔又有效縮短了還款期限.

【參考文獻】

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