地方試探“曲線救市”

11月份，中國(guó)樓市延續(xù)了10月份的慘淡。中國(guó)指數(shù)研究院的最新數(shù)據(jù)顯示，本月，其監(jiān)測(cè)的30個(gè)城市中，逾六成城市成交面積環(huán)比下跌，7個(gè)城市跌幅超過30%，其中廈門環(huán)比跌幅最大，達(dá)59.95%；其次是惠州，跌幅為42.46%。重點(diǎn)城市中，天津、深圳、廣州、杭州、南京均環(huán)比下跌，其中天津跌幅最大，達(dá)40.09%，深圳跌幅亦超過兩成。

盡管多數(shù)城市成交價(jià)格波動(dòng)不明顯，但30個(gè)城市中有四成城市均價(jià)環(huán)比下跌，均價(jià)環(huán)比下跌的城市較10月份有所增加，逾四成城市均價(jià)環(huán)比上升。重點(diǎn)城市中，4個(gè)城市出現(xiàn)下跌，其中上海降幅最大，環(huán)比降幅達(dá)9.16%；5個(gè)城市均價(jià)環(huán)比上漲，其中重慶漲幅最大，達(dá)5.1%。

住宅市場(chǎng)持續(xù)低迷導(dǎo)致土地市場(chǎng)流拍、底價(jià)成交成常態(tài)，地方政府自行“救市”一觸即發(fā)。實(shí)際上，一些地方政府已經(jīng)在通過對(duì)土地出讓、房源解禁、資格放寬等具體環(huán)節(jié)進(jìn)行局部放松，試探政策底線。武漢放寬該市享受契稅優(yōu)惠的普通住房標(biāo)準(zhǔn)，北京放寬普通住宅認(rèn)定的房?jī)r(jià)標(biāo)準(zhǔn)，杭州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)出臺(tái)員工首次購(gòu)房享受20萬元補(bǔ)貼政策，等等，皆是如此。

不過，日前，住建部已經(jīng)知會(huì)地方政府樓市限購(gòu)令到期需延續(xù)，在可以預(yù)見的未來，樓市調(diào)控在中央層面仍看不到放松的可能。

北京 “超低價(jià)”是王道

北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)近日公布該市11月網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，北京全市一手住宅網(wǎng)簽總量為6683套，環(huán)比上月漲17.73%，住宅成交均價(jià)為19615元/平米，環(huán)比上月下跌5.52%。這是今年來成交均價(jià)第二次跌破2萬元，相比2月的峰值已下跌21.29%。

數(shù)據(jù)還顯示，11月北京全市二手住宅網(wǎng)簽總量為7428套，同比大幅下跌55.8%，成交均價(jià)為每平方米22018元人民幣，環(huán)比續(xù)跌0.4%，創(chuàng)15個(gè)月新低。

而從目前市場(chǎng)情況來看，幾乎每一個(gè)區(qū)域都有一個(gè)或幾個(gè)“超低價(jià)”項(xiàng)目處于銷售狀態(tài)，將本區(qū)域內(nèi)的資格購(gòu)房客群集中，實(shí)現(xiàn)了一定量的成交。

鏈家地產(chǎn)首席地產(chǎn)分析師張?jiān)抡J(rèn)為，在成交量持續(xù)走低的情形下，業(yè)主“扛價(jià)”的心理開始逐漸瓦解。在購(gòu)房者降價(jià)預(yù)期持續(xù)增強(qiáng)的情形下，未來房?jī)r(jià)將繼續(xù)走低。同時(shí)，在最低計(jì)價(jià)稅正式調(diào)整之后，伴隨著成交成本的走高，或?qū)⒊霈F(xiàn)業(yè)主降價(jià)變相承擔(dān)部分費(fèi)用的可能。若如此，未來二手房房?jī)r(jià)將進(jìn)一步回落。不過，年底之前房?jī)r(jià)回落幅度亦不會(huì)太大，或維持在22000元/平米左右。

上海 樓市成交止跌回升

11月的上海樓市，暫時(shí)擺脫連續(xù)5個(gè)月的成交陰跌之勢(shì)。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)中心最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月，上海新建商品住宅成交4320套，成交面積49.1萬平方米，其環(huán)比提升分別為13%、7.42%；成交均價(jià)為2.11萬元/平方米，環(huán)比小幅回落1.09%，同比下降了6.29%。

業(yè)內(nèi)人士分析，11月上海樓市成交量能弱勢(shì)反彈，部分開發(fā)商對(duì)在售樓盤果斷降價(jià)功不可沒。

對(duì)于12月上海樓市走向，業(yè)內(nèi)判斷各異。中房信分析師薛建雄認(rèn)為，本輪降價(jià)之后，滬上多數(shù)降價(jià)盤都獲得熱銷，可見房?jī)r(jià)底部已見。隨著更多樓盤加入到降價(jià)行列，預(yù)計(jì)12月的成交量仍會(huì)在11月基礎(chǔ)上有所回升。

上海盤谷房地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理宋海則提到，12月是否會(huì)有新盤加入，他持保守看法，“因?yàn)槿曛皇Ｏ?個(gè)月，這時(shí)跟進(jìn)降價(jià)在客戶蓄水上較為困難，對(duì)年內(nèi)的資金回籠也幫助不大，而且目前降價(jià)的樓盤大多是品牌開發(fā)商，在售的樓盤不止一個(gè)，由于前期廣告效應(yīng)已擴(kuò)大，客戶會(huì)優(yōu)先選擇這些開發(fā)商?！?/p>

鄂爾多斯 “崩盤”迷局

11月底，鄂爾多斯這個(gè)頗具爭(zhēng)議的城市，再次因一則“樓市崩盤，3折賣房”的傳言引起全國(guó)廣泛關(guān)注。如今調(diào)控下的樓市“冬天”里，高供應(yīng)量、高空置率、銷售停滯，再加上一觸即發(fā)的民間借貸危機(jī)都在困擾著鄂爾多斯，在外界看來，這座迅速崛起的新城即將面臨一場(chǎng)房地產(chǎn)危機(jī)。但鄂爾多斯市委宣傳部在其官方微博上對(duì)此回應(yīng)“純屬無稽之談”。

現(xiàn)在，雖然有個(gè)別樓盤開始降價(jià)銷售，但一些有資金實(shí)力的開發(fā)商大多選擇撐下去。整體而言，鄂爾多斯樓市銷售遇冷，價(jià)格堅(jiān)挺。

對(duì)此，搜房網(wǎng)鄂爾多斯站負(fù)責(zé)人王雁偉認(rèn)為分3種情況：第一種是樓盤沒特點(diǎn)的中小開發(fā)商，降價(jià)也很難促進(jìn)銷量，干脆維持價(jià)格等待來年；第二種是實(shí)力雄厚的本地企業(yè)，如伊泰集團(tuán)、鄂爾多斯集團(tuán)等，煤炭產(chǎn)業(yè)帶來大量資金，樓盤暫時(shí)賣不出去不著急；第三種是外來房企，如綠城、星河灣，是對(duì)自己的產(chǎn)品有信心，希望通過品質(zhì)而不是降價(jià)打開市場(chǎng)。

雖然市場(chǎng)表面價(jià)穩(wěn)，但是實(shí)際接盤者已大幅減少。高和投資預(yù)計(jì)，由于存量嚴(yán)重過剩，假如信貸政策持續(xù)吃緊，一年左右，鄂爾多斯市場(chǎng)可能出現(xiàn)大量樓盤爛尾的窘境。但同時(shí)也預(yù)計(jì)，作風(fēng)較為強(qiáng)勢(shì)的當(dāng)?shù)卣粫?huì)坐視不理，將會(huì)像溫州出臺(tái)一系列救市政策，并鼓勵(lì)大型能源企業(yè)對(duì)目前可能出現(xiàn)危機(jī)的項(xiàng)目進(jìn)行并購(gòu)。