建設用地使用權不具有保險利益

【摘要】本文探討房產保險的實踐與保險理論之間的沖突問題。建設用地使用權不具有保險利益，因此不能包含在保險價值之中。建設用地使用權與上蓋建筑是完全可以分割的兩個事物，價值上也可以區分。現行的保險價值中應該將建設用地使用權價值部分去除。

【關鍵詞】房產保險 建設用地使用權 保險利益 保險價值

保險費是指被保險人參加保險時，根據其投保時所訂的保險費率，向保險人交付的費用。保險費用的高低與保險標的物的保險價值正相關。但是，在我國現行房產保險市場中，存在著與保險理論、《保險法》不相契合的情事。舉例來說，某君購入一套價值100萬元的房產，如果建設用地使用權的價值為50萬元，那么建筑營造成本也為50萬元。若某君對價值100萬元的房產進行投保，保險人將會根據程序，先對保險標的物進行評估，確定保險價值，其評估原則是按100萬元，而不是50萬元，即全部房地產價值作為保險價值，然后乘以一定費率向投保人收取保險費，保險關系成立。這樣就衍生出一個問題：建設用地使用權的價值應不應該包括在房產保險價值里？若不，則投保人可以少付一半的保險費；若是，則保險公司在承擔保險責任沒有任何增加的情況下增加了一倍的收益。因此，此問題很值得我們進行深入的探究。

一、建設用地使用權是一種獨立存在的權利

一些人可能以《擔保法》、《物權法》相關法律中某些條文，想當然、單方面的以“土地隨房產”原則顯示錯誤的認定建設用地使用權在存在上蓋建筑物的情況下喪失了它的主體性。這是錯誤的認知。“土地隨房產”原則只是從社會管理成本節約與程序簡便上產生的一種管理措施，并不能由此得出它的主體性喪失的結論。相反，兩部主要的法律《土地管理法》和《建筑法》都不存在這一設定，反而很清楚的界定，土地即土地，建筑即建筑，沒有延伸、交叉、重疊、擠壓在房產概念上。我們認為建設用地使用權是一種獨立的權利至少獲得以下六個方面的支持。

首先，權利管理部門不同。土地歸土管部門，房產歸房產部門。一個完整的房地產權利是由二個權利證明組成，即國有土地使用權證與房產證所構成。上蓋城市房產歸房產部門一頭管理，只是土地部門的授權而已，并不是取代其職能。

其次，二者的價值彼此有明顯的不同分野，很容易確定二者價值的邊界。在現行規章制度下，建設用地使用權價值的確立渠道只有一個，即政府，而且價值確定過程和結果都是公開的、透明的，它不受房產價值的影響，是獨立形成的，而且先于房產價值形成，形成的機理也不同。

第三，它們的形態不同。一個是無形資產（權利），一個是有形資產（財產）。建設用地使用權的價值并不因為房產存在而存在，房產滅失而滅失，它沒有從屬性，而是始終獨立存在的。也就是說，在房產滅失情況下，建設用地使用權價值仍然存在，明白這一點對理解此問題很關鍵。

第四，房產與房地產的概念在法律上是有明確區隔的。房地產包括房產和地產。房產保險，也只能僅指房產而已，不能延伸到地產上面。

第五，買賣、抵押等行為與保險是完全不同的交易行為，不能以此取彼，無限延伸、類比、套用。《擔保法》、《物權法》規范的是抵押行為，而非保險行為，保險行為由《保險法》管轄。

第六，房產可以空間位移，建設用地使用權則不能。假定當某房產空間位移成功（國內已有先例），原有建設用地使用權價值是不是一體轉移呢？顯然不是！

"其實，我們參考財政部的有關企業財務制度，在工業企業與商業企業財產里，房屋建筑被計入固定資產科目，而建設農用地使用權則被計入無形資產科目。這是有關房產價值與建設用地使用權價值是分離的最好的法理依據。

二、建設用地使用權與保險利益

這是一個關鍵性的問題。《保險法》第十二條規定：“保險利益是指投保人或者被保險人對保險標的具有的法律上承認的利益。”根據這一規定，建設用地使用權被作為保險標的似乎有法律上存在的依據。但是我們仔細研讀一下，運用專業立場與專業背景，就會發現這一條文規定是不完整、不全面、狹隘的，存在著明顯的專業上的瑕疵，因為它包含的保險利益概念僅僅停留在法律權利層面，而完全忽視不提保險學意義的保險利益。法律條文應有它一定的法理依據，法理依據就是它要規范的主題的學理基礎。從專業基礎出發，我們知道保險利益有二方面的內涵：一是法律上的權利主張，二是保險行為所能產生經濟上的利益。顯然此規定沒有顧及經濟利益而導致了歧見。

根據保險學原理，保險利益指可保利益，不僅僅指法定的權利，還包括投保行為使得投保人與保險標的物之間因投保行為產生一種經濟上的利益聯系，即投保人因保險標的物的風險而遭受損失，及因保險標的物沒有遭受風險而獲益。也就是說，人們之所以購買保險，是因為保險標的物可能遭受風險而使得標的物價值減少或消失時獲得一定的經濟補償。當投保人知道標的物發生風險時，保險人無論如何不必、不會理賠時，他也無論如何不會投保的。

建設用地使用權滅失有三種正常情形：年期屆滿和政府征收、自主轉讓。這是可以提前預知的，不存在任何意外風險。保險的意義是意外風險，沒有意外風險，也就失去了保險的意義，當然的應該把它排除在保險標的之外。另外有一種情況可以使建設用地使用權價值減少，即房地產市場的調整產生商業上價格跌落，而這卻不在保險責任范圍之內。

對土地所有權來講，建設用地使用權是土地所有權的衍生物，是從屬權利。《保險法》規定土地、礦山因沒有保險利益而不能是保險標的物，因此，依附于其所有權之上的權利也當然的不具有保險利益。

總的來說，無論從保險利益的角度還是建設用地使用權滅失和遭受風險情形的角度來看，建設用地使用權都不具有保險學意義上的保險利益。建設用地使用權權利不會發生意外，其權利價值減少不在保險責任之內，將一個沒有意外風險發生的事物捆綁在保險價值中違背了保險理論。

三、保險價值與理賠

《保險法》第五十五條規定：“投保人和保險人約定保險標的的保險價值并在合同中載明的，保險標的發生損失時，以約定的保險價值為賠償計算標準。投保人和保險人未約定保險標的的保險價值的，保險標的發生損失時，以保險事故發生時保險標的的實際價值為賠償計算標準。保險金額不得超過保險價值。超過保險價值的，超過部分無效，保險人應當退還相應的保險費。保險金額低于保險價值的，除合同另有約定外，保險人按照保險金額與保險價值的比例承擔賠償保險金的責任。”以上例100萬元房地產為例，投保人若認為建設用地使用權不會發生意外而不必投保，選擇50萬元作為保險金額，也即最大可能風險損失范圍投保，保險公司就獲得一種有利于己的優勢解釋，認定保險金額低于保險價值，發生風險時只要賠付一半，承擔50%的責任。如果以100萬元作為保險標的，發生事故時，又可援引法條以超過保險價值為由拒賠部分。永遠處于優勢地位。

根據保險實踐，房產保險的賠付是按重置價值進行的。保險金額超過重置價值的，超過部分不賠付，保險金額小于重置價值的以保險金額賠付，這是保險行業特性所決定的。現在假定發生全損事件，保險公司便要以重置價值賠償。再假定類似地段房地產價格也是100萬元，保險公司賠付100萬元，使投保人得以重置房地產，看似合理，但千萬不要忘記《保險法》第五十九條規定：“保險事故發生后，保險人已經支付了全部保險金額，并且保險金額相等于保險價值的，受損保險標的的全部權利歸于保險人”，投保人名義上得到100萬元，但是并未滅失的建設用地使用權因之歸了保險公司，保險公司的實際賠付仍只有50萬元。由此觀之，以50萬元的最大賠付責任，卻向投保人以100萬為保險價值收取保險費不能不說是一種商業上的欺詐。

四、國外的房屋保險

雖然土地制度不一樣，但是在國外的房產保險中，也是不存在將土地捆綁在房產上投保的。理由也很簡單，房主不愿意多支付一筆保險費給保險公司而用來投保不可能出現意外的意外事件發生。

我們以美國最有影響的住家保險為例。住家保險(Homeowners Insurance)起源于本世紀50年代，為美國首創。這種保單為家主們設計成在一張保單內提供財產保險和責任保險，目前住家保單有HO-1，HO-2，HO-3，……HO-8八種格式，以滿足不同對象的需要。其中HO-3 保單的第一部分——財產保險指出，投保A和B( Dwelling and other structures)，承保財產范圍：A是投保居住用房屋和附屬建筑物，也包括為新建、改建或維修居住用房的建筑材料。但A不包括土地、也不包括居住房屋的土地。B是投保與居住房屋分離的其他建筑。保單中明確指明附房與其他建筑的不同點，附房指與居住用戶相連的建筑物，僅與居住房屋管道相通的建筑物則被看作是其他建筑，B也不包括土地。

很顯然，我國目前把建設用地使用權價值包含在保險價值里面的做法是很值得檢討的。從維護保險市場，保護投保人利益的角度出發，應該對房產保險進行分解，并在此基礎上精算、確定合理的費率。

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作者簡介：張靜（1988-），寧波大學商學院；陳銓亞（1964-），漢族，浙江寧波人，寧波大學商學院講師，研究方向：金融學方面的教學與研究。