淺析影響房地產價格的主要因素

【摘要】本文以2001—2010年商品房價格為研究對象，運用多元線性回歸方法就地價、GDP和貸款利率對房價的影響進行了研究。研究表明：1.地價與GDP分別對房價有顯著影響，而貸款利率在顯著性水平0.05下對房價影響不顯著。2.地價與GDP存在高度線性相關性，因此不能建立它們對房價的二元線性回歸模型。

【關鍵詞】房地產價格 影響因素 多元線性回歸

一、引"言

伴隨我國國民經濟地飛速發展，住房消費占我國城鎮居民消費的比重越來越高。同時，隨著城鎮居民住房觀念發生的重大轉變、住房消費的有效啟動、住房商品化新體制的基本確立、房地產投資的持續快速增長，以商品住宅為主的房地產業成為國民經濟的重要支柱產業。但當前我國房地產市場發展還很不平衡，在房地產業快速發展的同時出現許多如房地產泡沫現象等問題需要進行調控。要進行有效調控就要判斷哪些因素對房價有顯著影響。在眾多影響因素中，土地成本、國民經濟發展水平及貸款利率無疑對房價影響顯著。

二、數據與方法

數據來源與處理：文中地價房價GDP和貸款基準利率均來源于中國國家統計局官方網站，其中考慮到貸款購房還款時間，人民幣貸款利率選取了5年以上數據，按年底時數據記錄（見下表）。

三、OLS估計

在EViews中分別將房價Y對X1，X2，X3做OLS估計得Y=1238.862+0.840582X1，Y=1134.491+0.010054X2，Y=417.5088+466.9725X3。

樣本容量為10，取顯著性水平a=0.05，則t(8)=2.3060。第一個方程t1=10.69622，第二個t2=17.21203，第三個t3=0.862640。t1，t2>>2.3060說明地價和GDP對房價均有顯著影響，t3<2.3060說明貸款利率調整在a=0.05的水平下對房價影響不顯著。除去X3后，Y對X1，X2做OLS估計得Y=1100.662-0.674238X1+0.017892X2。

可決系數和修正可決系數分別為0.983168和0.978358，F在a=0.05時的臨界值F（7，2）=39.36，F=204.4327>>39.36，由此可知地價與GDP對房價聯合影響顯著。但注意到X1的系數為負與經濟意義背離（正常情況下地價與房價應同方向變動），且X1的t=-1.983606<2.3060，X2的t=4.492075>2.3060，可知X1未通過統計檢驗。

為了檢驗地價與GDP是否有線性相關關系，對X1和X2進行OLS估計，得X1=-50.17286+0.011625X2，X2=7724.236+84.66608X1。t=22.37066>2.3060，R=0.984266說明地價與GDP線性相關性很高。Y對X1，X2的多元線性回歸出現上述結果正是X1，X2產生多重共線性所致。

四、四結果分析

由回歸方程和邊際理論可知，地價每變動1個單位房價約變動0.840582個單位；GDP每變動1個單位房價約變動0.010054個單位。因此地價對房價的影響更大，這種顯著影響根本上來源于土地的稀缺性。現實生活中居民常常選擇貸款購房，因此貸款利率應對房價影響顯著，但從上述估計可知并非如此，原因或許是居民在貸款時已充分考慮了自身還款能力，在購房欲望和實際水平間找到是自己獲得最大效益的平衡點，貸款利率因此沒有產生重要影響。綜上，地價是房價最主要的影響因素，制定調控政策應首先從控制地價入手，對具體地段的地價設定上限，若買賣價格超過上限就對開發商征高額稅，避免人為操縱地價。

參考文獻

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[4]馬靜怡.我國高房價的影響因素及對策分析.中國期刊全文數據庫.

作者簡介：姚桐（1991-），女，陜西咸陽人，湖南大學數學與計量經濟學院，研究方向：計量經濟。