基于SWOT分析的長沙市中心商務區建設研究

【摘要】隨著金融危機對實體經濟的不斷影響，各個城市都面臨著極大的挑戰。如何及時轉身跳出已經不合時宜的經濟發展道路走出一條帶動經濟發展的新路成為了城市發展的關鍵之一，而CBD建設的提出為長沙的發展帶來了一個新的思路。本文運用SWOT分析框架，就長沙市當前建設CBD的優勢、劣勢、機遇與威脅進行了分析，并對長沙建設CBD提出了建議。

【關鍵詞】CBD 經濟發展 SWOT 長沙市

隨著金融危機后全球經濟不斷下滑，各國都在尋找刺激經濟恢復發展的新辦法，中國正在借助這次危機加快產業轉型與經濟發展的新方向，而中心商務區簡稱CBD（以下同）建設正成為大家越來越關注的熱點議題之一。CBD是一個城市的靈魂，是城市發展的催化劑，建設CBD為城市發展注入新的活力，也帶來了經濟新的增長點，是拉動疲軟經濟的有效途徑之一。

一、CBD的含義

CBD的全稱是Central Business District，即為：中心商務區、商務中心區或中央商業區。其概念最早產生于1923年的美國，當時定義為”商業會聚之處”。隨著經濟的發展，城市規模的擴大，CBD的內涵也不斷發展豐富，已經成為一個城市乃至一個國家的經濟發展中樞。

CBD應該具備以下特征：首先，它是城市的靈魂，是城市經濟、文化、商業、科技的聚集之所；它交通便利，交通方式多樣，人流、車流巨大，流動人口高，晝夜人口數量變化大；它地處城市中心地帶，高樓林立，建筑物眾多，人口密度大，土地使用率高；CBD一般占地3到5平方公里，有的甚至更大。

其次，CBD是展示城市經濟、科技和文化力量的地方，擁有金融、服務、貿易、娛樂、展覽、咨詢、旅游等多種核心功能。其職能要求CBD內的建筑應呈現出大氣、美觀，繁華，超前的氣勢和現代化的特征。因此，CBD中不僅匯集了眾多交通便捷、擁有現代化信息交換系統的超高層建筑，還有大量民族風格的商業、服務設施，其中寫字間要占到總建筑面積的50%，商業、餐飲業及商住建筑約占40%，其他服務設施以及必要的配套設施約占10%。

第三，CBD是市場經濟條件下城市發展過程中的必然產物。經濟的發展促進了城市的發展，也隨之改變了城市的產業結構和產業布局。城市由最初的第二產業集中之地逐漸轉變為第三產業占主導的地方，是經濟發展的必然趨勢。CBD一方面是一個國際大都會必不可少的標志，另一方面，有實力的大城市通過大規模地興建CBD將加快城市向現代化、國際化發展。

二、長沙市建設CBD 的SWOT分析

（一）優勢分析（Strength）

1. 產業結構優勢

經過改革開放三十年的發展，我國市場經濟體系的建立，極大地解放、發展了生產力，長沙市經濟與社會發展取得了較大的成就，已具備相當的實力。新型工業化速度加快，投資和工業兩大引擎夯實了經濟發展的物質基礎；以商貿流通業為主的第三產業逐年上升，產業布局一直保持三、二、一的合理結構，符合現代經濟的發展趨勢，預示著長沙有潛力也有能力完成更高水平的中心商務區建設。

2. 長沙市在省會城市國民經濟發展中的比較優勢

2000年以來，長沙經濟加速發展，在全國26個省會城市中的比較地位在持續擴大的競爭壓力中穩步提升。2007年長沙完成GDP產值2190.25億元，在26個省會城市中排第11位，經濟總量步入中等偏上城市行列。

就全國而言，長沙市的經濟發展水平與沿海和東部發達地區存在著較大的差距。但與所處中部地區其它省會城市相比，經濟水平處于中上水平，城市居民人均可支配收入、農村人均純收入均排名第一，表明長沙市居民人均可支配收入較高，人民較富裕。

3. 區位優勢

長沙位于華東經濟圈和華南經濟圈的結合部，地處沿京廣經濟帶、泛珠三角經濟區、長江經濟帶的交匯處，是內陸通向兩廣沿海和西南邊陲的必經地，在區域化大循環、集團化大合作、地域性大分工的經濟格局中占有先天優勢，發揮著承東啟西、連南接北的樞紐作用，它不僅受惠于上海、廣東、武漢、重慶全國四大經濟中心的信息、資金、技術的輻射，又得益于內陸地區產品、人才的流動；長沙已成為“泛珠三角（9＋2）”發展戰略、“中部崛起”發展戰略以及“長江黃金水道”發展戰略的重點區域，享有部分省級權限和沿江開放城市的優惠政策，在市場流通的引領下，促使省內外甚至國際性的資金、產品、技術、信息、人才等生產要素迅速往長沙地區聚集，使長沙得到優先發展，成為中部區域經濟發展的“領頭羊”。

4. 交通優勢

長沙自古交通發達，目前已形成了以航空、鐵路、高速公路、水運為骨架的，向東南西北四面八方輻射的立體交通網絡，提高了長沙市場與國內外進行廣泛聯系的能力。長沙已列為全國45個公路主樞紐城市之一。京廣鐵路在長株潭地區形成了一個連接東西、貫穿南北的“大十字”；黃花機場為國際空港，與國內外有了密切的聯系；長沙港是全國內河主要港口之一，常年水位下千噸級船舶沿湘江上可溯衡陽、廣西，下可入洞庭、長江。便捷的交通網絡為長沙的第二、三產業發展提供了堅實的基礎。

5. 城市群支撐優勢

長株潭城市群由長沙、長沙、湘潭三市組成，三市成品字形分布，城區兩兩相距不足40公里，構成一個大型城市綜合體。長株潭城市群是湖南的政治、經濟、文化中心，也是經濟發展水平最高、投資效益最好的地區。長株潭三市產業各有特點，互補性強，已基本形成了各自的支柱產業。

6. 金融環境優勢

紐約的第五大道、北京的金融街，香港的中環、上海的陸家嘴，在國際化大都市，往往都有著名的金融街，它們是這座城市最為繁華、最具活力的中央商務區。長沙，也正積極打造自己的金融街，根據規劃，將引導金融機構向芙蓉中路集中，從而推動長沙區域性金融中心的建設。

（二）弱勢分析（Weakness）

1. 第三產業檔次較低

長沙的產業結構雖然較早前已實現三、二、一的排序，但這是在較低經濟水平條件下實現的。隨著近年來長沙新型工業化的發展，產業排序又向二、三、一排序轉變。究其原因主要是第三產業的檔次較低，金融、保險、證券、物流服務等生產性服務業水平較低，而這些產業是現代服務業的重要方面，也是BCD建設的必要條件。

2. 科技水平有待加強

長沙是湖南的省會，是湖南政治、經濟、文化、科技和商貿中心，但長沙是內陸城市，高等教育、科技水平和商貿條件起點低、底子薄，與東部沿海城市，特別是和北京、上海等大城市相比有相當的不足。因此，加大高等教育的投入，加快大中學校和科技院所的建設是當前的重要任務。

（三）機會分析(Opportunity)

1.“兩型社會”建設機會

長沙是首批獲得全國“資源節約型和環境友好型”社會綜合配套改革試驗區的城市，旨在通過改革創新，轉變生產方式，調整產業結構，盡快形成環境污染少、綜合效益高的“兩型”產業體系。而大力推進BCD建設，引進金融、證券、保險、物流等高端產業，大力打造“總部”經濟，提高長沙科技水平，發展多種商業模式，建設高檔精品街區，提高城市品味，這與“兩型社會”建設目標完全吻合。因此，長沙“兩型社會”建設將為長沙CBD的發展提供機會。

2.高鐵提速機會

武廣“高鐵”的開通運營大大縮短了“珠三角”經濟圈、“長株潭”城市群和武漢城市群的空間距離，也為“珠三角”與湘鄂兩省的經濟合作、商貿合作和旅游開發提供了機會。至此，長沙已成為武漢、廣州兩個中心城市3小時經濟圈中的重要一員，將毫無疑問地將受惠于三市經濟的緊密聯系和人流、物流、資金流和信息流的高速流動。長沙作為這三個中心城市中經濟實力、城市發展水平相對較弱者，在經濟要素均化擴散進程中，只要充分發揮其中間紐帶作用，積極開展三市的經濟交流與合作，揚長避短，主動承接“珠三角”的資金、技術和產業轉移，積極引進高端產業，調整與優化產業結構，長沙CBD建設將大有裨益。

（四）威脅分析(Threat)

1. 城市競爭威脅

近年來長沙市經濟發展形勢很好，2009年地區生產總值達3744.8億元，其經濟總量在全國省會城市中排名第七，但與前六名城市差距較大。與中部六省會城市比較，2009年長沙GDP首次超過鄭州，現位居第二，但與武漢仍較大差距 (4500億元)。從城市定位和城市建設來看，長沙與武漢、鄭州、南昌等中部省會城市有一定的相似性，這對于建設有影響力的國際大都市，存在著激烈的競爭。長沙只有在CBD建設中早先規劃、早先建設，才能凸顯優勢贏得城市建設發展先機。

三、長沙建設CBD現狀及目標分析

1. CBD建設現狀

目前長沙已經形成了以芙蓉路為城市主軸，以芙蓉廣場為坐標原點的CBD雛形，它的核心區東起韶山路，西至黃興路，南臨人民路，北接八一路、中山路，東西軸線為五一大道，南北軸線為芙蓉路，兩者形成CBD的“金十字”區域，面積約2.7平方公里，并以此為基礎向周邊輻射，形成了約7平方公里的協調區。

該CBD定位為湖南商務中心，以輻射中部，面向全國為目標，致力打造經濟規模大、產業能級高、商務氛圍濃、人文環境優的現代化區域性中央商務區，逐步形成為中部地區的金融中心、商務中心、商貿中心和信息中心。

金融中心是以芙蓉路為骨架，沿線密集分布著大量的銀行、證券、保險等金融公司，俗稱“金融街”。在“金十字”交叉區域，正規劃建設一座超高層雙星子樓，多家銀行區域性總部已經達成入駐意向，將成為金融街上最大的亮點。

商務中心主要位于芙蓉路以東區域，該區域現為商務辦公密集區，亞大時代、維一星城、文化大廈等高檔樓宇星羅棋布。這里具有便捷的公共交通，地鐵、快速公交交相輝映。

商貿中心主要位于芙蓉路以西，傳統上是商業零售為主。目前將以東牌樓地塊為核心，發展多種商業模式，整合完善解放東路商業中心，規劃步行街由點向面擴展，將解放路建設為特色街區，黃興北路建設為高檔精品街區，五一商圈與芙蓉廣場商圈將會更加繁榮與強大。

2. 長沙CBD未來規劃及目標

一座城市有它自己的記憶。芙蓉路作為長沙市一條重要的縱向交通干道，是進入CBD區的南北門戶，它將借助道路兩側的具有保留價值的歷史遺跡，將芙蓉路及其周邊區域打造為城市的記憶之帶。規劃將保留有價值的歷史古跡，整合現有綠地，形成北至烈士公園、南接天心閣的帶形綠化空間，打造一條縱向城市記憶帶。同時保留現狀質量較好的建筑，它以五一大道為中軸，將岳麓山、湘江景觀導入城市核心，架構“山水洲城”有機融合的中心綠化軸線，向周邊綠地發展綠帶，將功能組團分割開來的同時，提供了大量的綠地空間，結合綠地空間，布置旅游線路。并經過規劃錯落有致、層次豐富的建筑界面，提升門戶形象，成為CBD區形象的代表。

四、建設CBD的建議

綜上所述，長沙市CBD規劃應該立足長遠，面向中部，輻射全國，爭取把長沙金融街建設成為服務全國、中部的具備某個方面集中優勢的區域性金融中心。從區域地理位置以及經濟總量方面來看，長沙在CBD的招商方面，并不具備與北京、上海、天津等大城市同等優勢，但同時必須看到大城市金融街發展所面臨的困境：發展空間小、拆遷成本高、交通堵塞、生活經營成本高等。這些恰好就是長沙CBD發展所擁有的優勢，長沙完全可以通過經營環境的改善、軟件管理的提高以及較低的生活經營成本來吸引一些中小型、民營金融機構的進入。

正是如此，長沙在規劃CBD時，一定要給未來的發展留足空間。對于CBD的建設必須按照市場運作的方式來完成，市場需要什么、金融企業需要什么，投資方就規劃什么，建設什么。其次，做規劃時，要有一定的超前意識，不能局限于現有的機構和狀況，金融業的發展向來就比較超前、速猛。應該考慮到國內外資本市場去引資、融資。真正的CBD，不僅僅是一個規劃的問題，也不僅僅是一個建筑的問題，更重要的是一個商業環節和核心競爭能力的問題。而無論是北京金融街還是上海陸家嘴金融區的建設，最大特點就是金融類企業聚集，而且都是由政策支持、規劃并且享受政府優惠政策。因此長沙更應該為相關產業提供優惠的政策支持，引導市場更好的為長沙建設CBD而服務。

建設區域金融中心，其實是地方政府促進地方經濟發展的一個口號，最終的目的都是要運用好金融機構來促進當地經濟發展。怎樣把握并有效運用CBD這一契機吸引更多商機拉動經濟為長沙城市發展提供更大動力，加強產業升級并提升城市品味與影響力正是長沙發展中應該思考與注意的地方。期待著長沙CBD的建成為長沙發展注入新的活力！

作者簡介：吳語絲（1989-）女，湖南長沙人，湖南大學金融與統計學院金融學專業畢業，湖南長沙銀行高建支行，客戶經理；研究方向：金融工程。吳迎學（1959-），男，湖南湘鄉人，博士，教授，中南林業科技大學物流學院物流工程教研室主任，研究方向：區域物流規劃、物流工程與管理。