REITs基金撬動不動產投資

“你能想象美國人意欲將監獄的房子也做成基金來供投資者投資嗎？”

是的，充滿想象力的美國人，正在琢磨成立監獄REITs基金，在某些犯罪率高、監獄人滿為患的州，興建監獄并且得到來自政府的穩定租金，聽起來雖然不靠譜，但很有可能在未來成為一種穩健的投資方式。

所謂REITs，全名為房地產信托投資基金，和目前國內火熱的房地產信托有本質的不同。國內房地產信托現階段是一種變相的向房地產商提供項目貸款的渠道，融資期限較短，一般為幾年，且購買的資金門檻很高，經常以百萬元為起點售賣。而REITs則不同，其用募集來的錢投向某一地區的成熟物業，并長期持有。所謂成熟物業需擁有穩定的租金收入，可以長期拿穩定的租金回報REITs投資人，且REITs像普通基金一樣以幾百元每份的小份額向投資者兜售。

REITs在國外已經發展了50多年，類似于我國的開放式基金與封閉式基金，既可以上市交易，也可以封閉運行，大多數屬于公募。截止到2010年，全球REITs市場規模超過7千億美金，其中美國規模最大占全球44.9%，其次是中國香港、澳大利亞、法國和日本。美國REITs的發達程度遠遠超出了國內投資者的想象，已撬動了房地產細分領域的各個環節。

沒有REITs就沒有美國商業

1960年，為支持中小投資者投資商業地產，美國國會制定了REITs法案，規定REITs要將90%以上的利潤派息給股東，投資人可以免交收入稅。而半個世紀以來REITs的發展，早已偏離美國國會制定規則的初衷。它原想通過地產的證券化，讓投資人在更廣泛的領域享受到房地產增值帶來的收益，現在反而使房地產開發與住宅、寫字樓、商業、工業等各行業的地產需求結合起來，使他們得以擺脫物業投入的負擔，并避開了美國持有物業的巨額物業稅，從而快速發展，最直接的受益者就是美國商業。諸多美國商業連鎖巨頭，如沃爾瑪、麥當勞、萬豪酒店都擁有自己的REITs基金來合法避稅。

作為全球最大REITs市場的美國，大約有300 個REITs在運作之中，管理的資產總值超過3000億美元，而且其中有近三分之二上市交易，公募基金的REITs占據全美70%，成為大眾投資工具。由于REITs有穩定租金收益，良好現金流模式，可以利用物業抵押，融資能力較強。REITs所調動的資金以及專業程度的早已不是簡單的房地產開發。

2005年涉足研究美國REITs的盛世神州房地產投資基金的王戈宏認為，隨著REITs的發展，現在任何與不動產物業有著緊密關系的經營，都可以利用REITs來實現模式的創新，在美國電影院、停車場、高爾夫球場、學生宿舍、鐵路、滑雪場、甚至是監獄都可以由REITs來興建或持有，不斷創新的REITs模式在為普通民眾提供了生活便利的同時，也為REITs投資人帶來了豐厚的回報。

經濟不好依然有高收益的REITs

2008年以后，美國商業地產REITs受經濟危機影響較為慘烈，美國第二大商業REITs“通用成長”激進的擴張速度，負債率高達93%，最終宣告破產。

不過，并非所有的REITs都難逃一劫，一些REITs卻在次貸危機中收益奇高，逆勢狂歡。據 NAREIT全球房地產基準指數顯示，美國公寓REIRs在2010年表現最佳，平均收益高達 47％，遠高于其他酒店、寫字樓、工業和商業REITs。由于2008年開始的次貸危機讓大量的美國人失去房子，公寓成為他們的避難所。據《丹佛商業評論》報道，2010年全美公寓出租率達92%，租金同比增長2.5%。

與經濟危機和出租公寓REITS相伴隨的自助儲藏室REITS也異常火熱，美國有大量“自助儲藏室”，租金低，并有專人管理，并形成連鎖儲藏室，近年收益增長近20%。家中放不下或者用不上又舍不得丟棄的東西，一般都會放到那里。次貸危機之后，不僅讓美國人失去了房子，就連曾置辦的家當也無處可放，而租住的公寓空間有限，所以很多物品不得不存放在自助公共儲藏室里。全美的兩家大型連鎖儲藏室：“公共儲藏室”和“你存之儲藏室”都是由REITs基金建造并管理，在本次次貸危機發了大財。

根據哈佛大學和美聯社房地產聯合研究中心提供的資料，在200年開始的金融危機中，有超過300萬美國家庭成為了租房者，目前總共有3800萬美國家庭是租房居住，預計在2015年之前，至少會再有300萬美國家庭開始租房居住，比現在增加7.9%，公寓REITs和儲藏REITs收益增長的勢頭很可能有增無減。2005年涉足研究美國REITs的盛世神州房地產投資基金王戈宏介紹，近幾年美國在租金收入增加的同時，收購資產的價格卻在降低。因此公寓REITs投資者的收益無形被提高了。但可惜的是目前國內投資者還沒有直接投資美國公寓REITs的渠道。

穩健的REITs投資

REITs涵蓋住宅地產和商業地產的各個領域，即不動產業態類型。一般而言，REITs的75%的資產應該投資在房地產的股權投資、房地產抵押貸款、其他REITs的股票或者政府債券和現金。一般75%以上的收入必須來源于房地產租金收入、抵押貸款利息或者房地產轉售時的增值收入，REITs規定投資房地產開發的比例不會超過30%。

REITs運作方式決定其收益也來自于兩個方面，房地產本身的增值和租金上漲，而作為投資者的收益為分紅（占據65%左右）和基金本身的升值，根據法律規定，REITs通常需要將90%以上的當期凈收益分紅給投資者，這一規定確保投資者可以較為穩定的回報。

諾安收益不動產基金擬任基金經理朱福林介紹，REITs投資的房地產項目，有強周期和弱周期，一般寫字樓、購物中心等商業地產為強周期，美國、加拿大、英國等國的商業地產租金收益率在10%以上，也受經濟景氣影響較大；養老院和醫院通常的合同簽約為15-20年，租金價格相對其他商業地產表現較弱，合同中也規定租金價格最通脹增長而上升，配比弱周期項目能有效控制風險，保證穩定的收益。

美國REITs協會統計數據顯示，REITs收益在過往30年平均年收益率可達10%-15%，顯著高于其他各類理財產品。1988-2007年，權益型REITS 單位風險的回報率達到0.86，僅次于高收益債券，高于標普500 和納斯達克指數；此外，REITS 與其他幾種資產之間的相關系數也較低，一般不到0.5。

各國REITs法律都有規定，REITs不可能偏離物業投資業務或分散投資至非物業投資業務，穩定的投資策略給投資者帶來肯定及可預期的收益。因此，盡管REITs的波動性在短期甚至高于股票，但是計算期超過5年以上的波動性來看，REITs的波動性卻低于股指。

投資REITs也有風險

“REITs的風險也是有的，其證券型特征，短期內波動較大。”針對REITs的投資風險，中金公司新財富分析師白宏煒指出，從REITs歷史的波動數據顯示，REITs長期價格取決于其基本面情況，而短期內，作為上市證券化的REITS具有股票特征，則受到市場供求、投資者情緒波動和經濟景氣的影響，在最近的1到3年內REITs的價格波動較大，投資者應該充分認識到風險。

投資者必須留意基金的投資目標、范圍、費用結構和投資所涉及的風險等。與此同時，如樓市走好，基金旗下的物業價值也水漲船高。相反，樓市不理想的話，物業價值也會相應下滑，而且息率回報并非有百分百的保證。

好買基金研究中心分析師陸慧天介紹，美國經濟復蘇緩慢，商業地產受到較大影響，我們看研究看到，從2008年以來REITS分紅比以往降低了5%-8%（REITs的收益來自于凈值上漲和分紅兩個方面），投資者需要注意REITs風險所在，美國的投資者一般將REITs資產配置控制在20%-25%之間。

而在歐美債務危機持續爆發導致未來經濟走勢不確定的當下，歐美房屋市場數據持續低于預期，失業率指數已經數月時間維持在高位，短期內如果經濟狀況繼續惡化的話，剛剛從2008年金融危機中的低點有所好轉的歐美房屋市場面臨掉頭向下的風險，且人民幣的持續升值，美元、歐元持續的貶值的情況依然看不到終點，都是對海外REITs投資的不利影響，目前來看投資海外不動產基金需謹慎，可等待本波危機過去之后，逢低入手。

國內REITs投資剛剛起步

今年8月鵬華美國房地產和諾安全球收益不動產兩只QDII獲批，隨后的9月國投瑞銀獲批業內首個REITs專戶，它們的投資標的均為海外的REITs基金。國內REITs發行正式開閘，內地投資者真正擁有了通過REITs投資海外樓市的渠道。

王戈宏認為，雖然目前國內基金公司都組建了自己的專業REITs投研團隊，不過要從專業度上要比美國REITs專業團隊差很多。美國REITS發展越趨專業化，逐步延伸細分領域，由專業團隊在管理，一般做租賃公寓REITS是不會做其他房地產項目，對于投資研發團隊要求較高。國內REITs如果投資美國的REITs，應該和美國REITS進行合作學習，才能夠降低風險，國內的投資者現階段需謹慎對待這一新投資品種。

談及國內房地產企業未來的發展，王戈宏認為，國內萬達集團擁有全國性的萬達廣場，并嘗試引進沃爾瑪、萬達影院、酒店等，這種模式可以迅速復制并形成規模，一旦國內REITs上市開放，萬達以REITs的形式打包上市，其資產價值無法估量。