土地財政真是地方造成的?

一說到房價，人們馬上會想到一個詞：地方財政。在很多人看來，地方政府追求土地高收益，推高了房價。調(diào)控措施無用也是因為地方政府不肯放棄土地財政導(dǎo)致的。

土地財政似乎成了解釋房價困境的終極殺器。只要一祭出這四個字，人們就似乎洞察了中國房價的奧秘，連開發(fā)商都學(xué)會了罵土地財政。供求規(guī)律、競爭規(guī)律，似乎都得在土地財政這四個字面前讓步。

然而，土地財政推高房價只是個似是而非的說法。

的確，土地賣價越來越高，但這并不是地方政府追求土地財政的結(jié)果。

上世紀(jì)90年代，張維迎教授提出地方競爭推動市場進程的觀點：地方在財政壓力下將被迫向市場讓步。此后，錢穎一教授指出，中國的財政體系實際上是財政聯(lián)邦制。本世紀(jì)初，張五常教授大力宣揚地方競爭的好處，指出，很多地方政府低價甚至免費向企業(yè)提供土地，這不是做虧本生意，而是精明，因為企業(yè)投資會提供穩(wěn)定的稅源，吸引的投資越多稅源越廣。

根據(jù)他們的理論，地方競爭的結(jié)果，只應(yīng)該是土地、房屋更加便宜，而不應(yīng)該更貴。是理論錯了，還是現(xiàn)實變了？解釋土地財政現(xiàn)象要從2005年、2006年的房地產(chǎn)調(diào)控說起。

2004年底，中國外匯儲備增加2000億美元，達到6099億美元。與此相應(yīng)，央行至少應(yīng)放出4萬多億人民幣。當(dāng)時，全球初顯貨幣泛濫之苗頭。多發(fā)的貨幣，首先推動房產(chǎn)、能源等價格上升，地價自然也上升。那時就有指責(zé)土地財政的聲音，但不是很強烈，因為房價上升很慢。

2005年，出臺了“國八條”調(diào)控房價，其要點之一是緊縮土地供應(yīng)，以免給不良開發(fā)商賺錢的機會。此后，北京房產(chǎn)均價從每年上漲幾百元一躍變成每年上漲幾千元。2006年又出臺了“國六條”，土地供應(yīng)更加緊張。經(jīng)過幾番調(diào)控，地方的供地量的審批權(quán)被收到國土資源部。國土資源部不直接審批地塊，但進行量的控制，其機制大致類似于銀監(jiān)會對商業(yè)銀行的額度控制。

在2005年調(diào)控之前，地方政府根本就沒有抬高住宅地價的動機和行為。當(dāng)年地方官員中一個非常流行的詞叫“經(jīng)營城市”。他們需要引入大量的資金來進行城市改造，以創(chuàng)造更好的投資環(huán)境。如果他們緊縮供地，他們就會趕跑資金。

即使在宏觀調(diào)控之后，地方政府仍有加大供地的動機。在那時，如舊廠改造等騰出來的土地，是可以不計入土地計劃的，很多地方政府就利用這一點來加大供地。可以說，土地財政完全不是地方政府有意識追求的結(jié)果。正是對土地的總量調(diào)控造成了土地財政。

但是，地方競爭的威力仍時不時要冒出頭來。以北京為例，周邊河北境內(nèi)的市縣加大了土地供應(yīng)爭搶北京客源。2009年，廊坊市委書記在兩會上拍胸脯說，開發(fā)商如果在廊坊投資虧了錢，廊坊將白送土地作為補償。廊坊市委書記的這番話引起了媒體激烈討伐。討伐者并沒有意識到，廊坊的做法其實是加大土地供應(yīng)、降低房價的好事。

還有小產(chǎn)權(quán)房，如果讓地方競爭深入下去，地方政府應(yīng)該也會推動小產(chǎn)權(quán)房合法化。宏觀調(diào)控之前，廣州就一直力推宅基地入市。看當(dāng)時的形勢，馬上就要成功了，但宏觀調(diào)控來了，官員的行為模式馬上改變。到今天，在廣東的很多鄉(xiāng)鎮(zhèn)，其實都已經(jīng)沒有人在意小產(chǎn)權(quán)房了，反正每塊地都可以拿出來蓋工廠、蓋住房，只要能吸引到稅源就好。