二手房市場蕩入低谷

從總體上看，業(yè)界一致認(rèn)為，2011年房地產(chǎn)市場是“政策年”，在二手房市場中亦是如此，政策使房東和購房者的心態(tài)都發(fā)生巨大變化。

“二手房成交量連續(xù)數(shù)月下降”，“業(yè)主降價(jià)10％賣房”，“中介代理公司陸續(xù)關(guān)門”……今年以來，整體二手房市場始終籠罩著一股“寒氣”，福州也不例外，多數(shù)中介門店房源縮水，生意冷清，甚至出現(xiàn)員工頻繁打電話，詢問是否有房源出售或有意購房的情況。不言而喻，2011年福州二手房市場是大“熊市”。

量價(jià)齊跌

根據(jù)福州市房產(chǎn)交易中心最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月，二手房成交量僅有600-700套，環(huán)比再次下滑2-3成，同去年平均月成交量3000套相比，行情相當(dāng)慘淡。

福州雙安房產(chǎn)總經(jīng)理鄭愛新在接受記者采訪時(shí)表示，由于房價(jià)持續(xù)高企，不少首次購房者選擇持幣觀望，從年初開始，福州二手房市場就逐漸失去部分剛性需求，到了6月，低迷態(tài)勢蔓延，下半年以來，幾乎每個(gè)月成交量都環(huán)比下滑30％。

在走訪一些大眾熟悉的中介公司時(shí)，一位門店負(fù)責(zé)人告訴記者，現(xiàn)階段看房的人很少，每天能接待兩三撥就不錯(cuò)了，真正成交的幾乎沒有，而去年每天卻是門庭若市。市民正處于深度觀望期，認(rèn)定房價(jià)會(huì)大幅下降。

各大中介的情況都不相上下，從房地產(chǎn)交易大廳就能明顯感到今年二手房市場的冷清，由于成交量明顯下挫，來辦理業(yè)務(wù)的人少了很多，再也看不到排成長龍的景象。甚至部分中介公司已經(jīng)在減少門店數(shù)量，依靠降低成本來促全收益。上述負(fù)責(zé)人說

事實(shí)上，不僅是數(shù)量在下降，近期成交的房源主要都在于房價(jià)有降到讓購房者滿意的程度。有媒體調(diào)查顯示，從整體市場上看，在被選中的21個(gè)樓盤中，目前的掛牌價(jià)相比半年前全部出現(xiàn)下降，5月，這21個(gè)樓盤的平均掛牌價(jià)為11789元／平方米，11月的均價(jià)則降到11085元／平方米，降幅大約6％。

鄭愛新表示，福州東區(qū)、金山等較偏僻區(qū)域的二手房價(jià)格跌幅明顯，覆蓋范圍正在逐漸擴(kuò)大，其中，金山板塊當(dāng)前二手房價(jià)格相比半年前下降了5.6％，甚至出現(xiàn)了6000-7000元／平方米的低價(jià)房源?！熬瓦B價(jià)格堅(jiān)挺的市中心二手房價(jià)格也有所松動(dòng)，有的樓盤最大跌幅達(dá)到100％以上。”他說。

受政策調(diào)控影響最大

福州版“限購令”細(xì)則盡管在今年3月就已經(jīng)出臺(tái)，在限制一手房的同時(shí)也限制了二手房交易，但由于政策調(diào)控顯現(xiàn)效果需要一段消化期，真正影響2011年第一季度二手房市場的主要因素不是政策，而是來自市場本身。

有業(yè)內(nèi)人士分析，順應(yīng)去年房價(jià)持續(xù)走高的態(tài)勢，今年年初的房價(jià)仍然在高位徘徊，對于部分首次購房者和改善型購房者而言，他們會(huì)等待出手的最佳時(shí)機(jī)，因此，二手房市場在短期內(nèi)喪失的客戶主要就是對房價(jià)敏感的置業(yè)群體。

大約到6月，一手房市場的成交量也明顯萎縮，加上進(jìn)入傳統(tǒng)淡季，開發(fā)商加大推盤力度，各種打折促銷信息撲面而來。由于二手房房價(jià)在一定程度上被一手房房價(jià)牽制，一手房房價(jià)的優(yōu)惠大大沖擊了二手房市場，二手房的價(jià)格優(yōu)勢逐漸淡化。“不過，這只是部分客觀原因，二手房市場主要還是受政策影響最大?！编崘坌抡f。

從總體上看，業(yè)界一致認(rèn)為，2011年房地產(chǎn)市場是“政策年”，二手房市場亦是如此。進(jìn)入第三季度以來，“限購令”的威力全然釋放，福州五城區(qū)二手房市場陷入低迷，成交量的大幅度下挫顛覆了傳統(tǒng)意義上的“金九銀十”。

如果說購房者只能對“限購令”表示無奈，緊縮的信貸政策更加拉扯著他們敏感的神經(jīng)。自今年年初，國家就一再強(qiáng)調(diào)對調(diào)控政策不松動(dòng)，尤其在信貸方面，堅(jiān)決執(zhí)行一套房首付3成、二套房首付不低于50％且利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍。在部分房價(jià)過高的一線城市，銀行還取消首套房利率優(yōu)惠，有的還表示會(huì)考慮上揚(yáng)10-15％。

福建地產(chǎn)專家劉福泉認(rèn)為，主要是政策使房東和購房者的心態(tài)發(fā)生巨大變化，購房者寄希望于二手房房價(jià)更大范圍的下降，或有更多的房東也會(huì)因此降低心理預(yù)期，從而在出價(jià)上做出調(diào)整。

議價(jià)空間創(chuàng)新高

面對無人問津的待售房源和未來不知去向的房價(jià)，敏銳的二手房房東們一改往日高調(diào)的作風(fēng)，除了不著急脫手的業(yè)主選擇惜售之外，市場蕭條的確讓部分投資者擔(dān)心一旦未來價(jià)格繼續(xù)走低，會(huì)虧得更多，因此，他們不再死咬價(jià)格，普遍有5-10％的議價(jià)空間，急于套現(xiàn)的甚至出現(xiàn)10％以上的降價(jià)行為。

一位萬科業(yè)主告訴記者，自從聽聞降價(jià)潮來臨之后，每隔一段時(shí)間，她就會(huì)到附近的中介詢問周邊二手房價(jià)的變化情況，關(guān)注新盤定價(jià)是否有所下降?！笆袌鎏幱诓▌?dòng)期，中小投資者比較脆弱，謹(jǐn)慎求穩(wěn)應(yīng)該是大眾心態(tài)吧?！鄙鲜鰳I(yè)主說。

有調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，在11月份二手房成交中，議價(jià)空間已經(jīng)創(chuàng)下新高。總價(jià)越高的二手住宅，其議價(jià)空間也越大。

對此，劉福泉表示，目前二手樓市剩下的買家基本上以剛性需求為主，他們對價(jià)格敏感，特別是二手房中偏高價(jià)的物業(yè)，與一手房的價(jià)格相差不多，如果購房者等不到滿意的價(jià)格就很有可能流向一手房市場，這使得二手房降價(jià)的緊迫性更高。