將調(diào)控進行到底

2011年，也被稱為“史上最嚴厲的房產(chǎn)調(diào)控年”，大大小小的樓市調(diào)控政策層出不窮，讓人眼花繚亂。從年初的“新國八條”、房產(chǎn)稅出臺，至年終，“限購令”還將延期，一年將近，縱觀一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，可以從中窺見房產(chǎn)政策調(diào)控的過程及對市場的影響。

政策頻出撩人眼

2011年新年伊始，1月26日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議確定八項政策措施，其中強調(diào)的重點是二套房首付款比例提至60％及暫停省會城市居民購第三套房。

會議同時要求各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內(nèi)，要從嚴制定和執(zhí)行住房限購措施。此后，包括北京、上海、天津、福州、廈門在內(nèi)的多個城市相繼出臺實施細則。

此前一天，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門聯(lián)合出臺的《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》落實國務(wù)院關(guān)于加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的重要舉措，整頓房地產(chǎn)市場秩序，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀行為，保護房地產(chǎn)交易及經(jīng)紀活動當事人的合法權(quán)益。

此后一天，滬渝版房產(chǎn)稅落地。重慶房產(chǎn)稅征收方案五大要點：其中征稅對象是獨棟別墅和高檔公寓，以及在渝的三無人員(無工作無戶口無投資)購買的第二套房。個人新購高檔住房征稅稅率為0.5％起。

3月2日，福州市發(fā)布《福州市人民政府辦公廳貫徹國務(wù)院辦公廳關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的實施意見》，出臺了福州房地產(chǎn)調(diào)控十一條意見(下簡稱“榕十一條”)，繼2010年10月福州出臺政策限購一手房后，又將二手房納入限購范圍。

3月，應(yīng)“新國八條”第一條要求，各地相繼出臺2011年房價調(diào)控目標，除北京以外，大多數(shù)城市房價控制目標均未提到“降”字。福州峨?yún)^(qū)2011年度新建住房價格控制目標確定為：新建住房價格增幅低于2011年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長水平，且新出讓的商品住房用地樓面地價保持在2010年的水平。

5月17日，福建省物價局出臺《福建省商品房明碼標價實施細則》，《細則》明確要求，商品房經(jīng)營者應(yīng)在商品房交易場所明確標示房源的價格、銷售情況、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和收費標準等。

5月后，住建部加大對保障房建設(shè)的督查。依據(jù)“十二五”規(guī)劃，住建部計劃在2011年建造1000萬套經(jīng)濟適用房，并在2016年將這—數(shù)字提高到3650萬套，這將顯著降低對普通商品房的需求。

8月底，福建通報保障房質(zhì)量安全督察情況時，福州市公布保障旁建設(shè)清單：今年年初福州計劃建設(shè)各類保障房30151套房，已啟動建設(shè)34604套，比原計劃超出4453套。

12月初，在央行下調(diào)存款準備金率之前，住建部已知會地方政府，對于“限購令”即將到期的城市，如果沒有極其特殊情況，須出臺政策對限購令有效期進行延續(xù)。據(jù)悉，執(zhí)行限購的46個城市中，政策有截止時間的城市為：福州、廈門、?？?、濟南、青島、石家莊、長春、貴陽、南寧、合肥、蘇州。11城市中，除南寧截止時間為明年2月底外，其它截止時間都為今年12月31日。

政策疊加效應(yīng)漸現(xiàn)

“細數(shù)上述政策，其實際作用主要是，抬高入市門檻，限制購買資格，加強對房地產(chǎn)交易市場的管理，增加保障房供給，保障基本居住需求，擺明調(diào)控姿態(tài)，改變房價預(yù)期?！备Ｖ荽髮W房地產(chǎn)研究所負責人王阿忠教授認為。

被從一手房市場擠出的購房需求，扎堆進入二手房市場，造成年初福州市二手房市場的火爆。不過，該來的還是會來?！靶聡藯l”、“榕十一條”相繼發(fā)布，福州市二手房市場也立即被冰凍，此后二手住宅房價和交易量連續(xù)走低。

“從近一年來的實際效果上看，限制需求的政策盡管頗受市場人士的詬病，卻使得房價步入穩(wěn)定甚至略微下行，將大量蠢蠢欲動的游資排除在住旁市場之外?！蓖醢⒅艺J為。

“目前，房地產(chǎn)市場調(diào)控制良化思路已經(jīng)明晰。”本土地產(chǎn)專家林祥認為，確立新的住房發(fā)展模式和思路，其中很突出的亮點會是強調(diào)保障房，增加保障房的供應(yīng)，將改變過去過多依賴于商品房的單軌制的模式。因此，房地產(chǎn)市場的限購令不僅近期不會退出，而目這一政策還有走向常態(tài)化、制度化的可能。“在限購的同時，系列政策的組合拳頻出，給住宅房價下行壓力層層加碼?！绷窒檎f。

一方面，房地產(chǎn)交易亂象正在整治，例如《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》、《福建省商品房明碼標價實施細則》等的出臺實施，對開發(fā)商和經(jīng)紀人提出了更高更嚴格的要求。不過實際效果上看，這些管理辦法在實際過程中仍然難以執(zhí)行到位，尤其是商品房必須明碼標價，由于監(jiān)管缺失嚴重，在大多數(shù)售樓處不過是表面功夫，購房者仍然難以直觀明了地掌握新售商品房的價格。另一方面，中央政府也要求地方政府加大保障性住房建設(shè)、保障低收入人群的居住。不過，由于保障性住房的覆蓋面有限，且欠賬太大，一時間難以涉及普通商品住宅購買者。因此，該政策目前對房價影響十分有限。

盡管部分政策對房價的影響短期內(nèi)有限，例如滬渝深的房產(chǎn)稅試點，盡管目前只針對小部分高端住宅，卻在潛移默化中傳遞出這樣一則信號：地方的土地財政有可能向房產(chǎn)財政轉(zhuǎn)變!一旦這種轉(zhuǎn)變落實，這便是壓死駱駝的最后一根稻草。