土地市場也降溫

隨著樓市進(jìn)一步降溫，房地產(chǎn)開發(fā)商不得不放緩拿地步伐，保存現(xiàn)金以度過行業(yè)的“寒冬”，土地市場由此顯得愈加清冷。與此同時，政府也減少了住宅用地推地額度，推出較多工業(yè)、商業(yè)用地。

土地出讓市場低迷

在房地產(chǎn)調(diào)控大背景下，今年以來一線城市的住宅地塊出讓頻頻流拍及底價成交，各地土地市場流拍、中止出讓的消息也是不絕于耳。10月，上海土地市場有多幅土地因無人申請而提前終止出讓。11月，廣州一月之內(nèi)三度因市場過于冷淡而不得不中止20余幅地塊的出讓，唯一一幅按時出讓的地塊也因為無人應(yīng)價而流拍；此后，沈陽、合肥、昆明等城市也陸續(xù)傳出因競買人數(shù)達(dá)不到等原因而取消出讓或者流拍的消息。

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至今年11月20日，全國67個城市有公告可查的土地交易總成交金額為12535億元，比去年的17387億元減少28％。另一組數(shù)據(jù)也能證明土地市場的遇冷：中原地產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，全國13個主要城市1-10月累計成交居住用地4450公頃，同比大幅縮減28％。

福州的土地市場也同樣不景氣。

據(jù)統(tǒng)計，下半年至今，福州共出讓11幅地塊，其中流拍或是暫緩出讓的地塊高達(dá)4幅。然而，土地市場的低迷表現(xiàn)還不僅止于此。據(jù)統(tǒng)計，下半年7幅成功出讓的土地中，有四幅地塊竟是以底價成交。其實，不僅是下半年來土地出讓中底價成交頻繁，縱觀全年土地出讓市場，底價成交也是占了相當(dāng)大的比例。

另一方面，政府也減少了福州的出讓地塊和土地拍賣次數(shù)。據(jù)統(tǒng)計，2011年下半年至今，福州出讓地塊僅為9幅，而去年同期，土地出讓卻是高達(dá)20幅，環(huán)比下跌55％；而在土地拍賣次數(shù)方面，2011年下半年為2次，而在去年同期則有7次土地出讓拍賣。

不推市區(qū)推周邊

2011年，在樓市限購令下，福州市區(qū)內(nèi)的住宅成交量一落千丈；而在毗鄰福州市區(qū)的閩侯、連江等周邊不限購地區(qū)，樓盤銷售十分火爆，甚至出現(xiàn)了開盤當(dāng)日即售罄的情況。這一現(xiàn)象同樣影響到了與樓市銷售緊密相關(guān)的土地市場。

據(jù)了解，從8月份以來，福州市鼓樓、臺江、晉安、倉山四區(qū)未出讓過住宅用地。與此同時，閩侯、連江等福州周邊區(qū)域的土地市場卻比較活躍。據(jù)福建省國土資源局網(wǎng)站公布的土地拍賣相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，8月份以來，羅源地區(qū)公告出讓的商住用地(不包括純商服用地)達(dá)到567.81畝，長樂公告出讓商住用地529.6畝，閩侯和永泰則分別為386.37畝和172.49畝。

在業(yè)內(nèi)人士看來，需求推動市場供給，政府之所以減少推出市區(qū)內(nèi)住宅用地，轉(zhuǎn)而力推周邊區(qū)域的土地，與開發(fā)商日益謹(jǐn)慎的拿地策略有關(guān)。

中原地產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至9月底，房地產(chǎn)公司平均持有現(xiàn)金19億元，分別較6月底和年初減少4％和11％，現(xiàn)金儲備持續(xù)減少。而以“持有現(xiàn)金與年內(nèi)到期債務(wù)比率”來衡量房地產(chǎn)企業(yè)短期償債能力，截至9月底，房地產(chǎn)行業(yè)該指標(biāo)的平均值為1.10，已逼近警戒線，分別較6月底和年初水平下降10％和33％，表明行業(yè)的現(xiàn)金償債能力進(jìn)一步惡化。

隨著年關(guān)逼近，業(yè)界普遍認(rèn)為，開發(fā)商開始著眼回籠資金，而由于銷售回款速度放緩，開發(fā)商購地愈發(fā)謹(jǐn)慎。在資金有限的情況下，福州周邊區(qū)域的地價不僅相對市區(qū)較為便宜，未來增值空間較大；而且在限購令何時解除未可期的將來，這些地塊開發(fā)出的樓盤，因為不受限購令影響，也較為容易銷售。

住宅遇冷商服興起

“從目前情況來看，除了加強(qiáng)福州周邊區(qū)域的土地供給外，政府還減少了純住宅用地的推地額度，推出較多工業(yè)、商業(yè)用地。”一些房地產(chǎn)研究人員表示，受政策調(diào)控影響，自2010年底至今，福州房地產(chǎn)住宅市場一家獨大的局面逐漸開始改變，此前一直處于次要地位的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域開始成為市場多方關(guān)注的熱點，不少住宅類地產(chǎn)開發(fā)商紛紛開始轉(zhuǎn)舵商業(yè)地產(chǎn)，加大商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)比重。這種情況下，為了彌補(bǔ)因住宅市場陷入低迷而萎縮的土地出讓金收入，保障嚴(yán)重依賴土地出讓金和房地產(chǎn)稅收的地方財政，政府自然加大了商服地塊的推出。

實際上，福州市從今年2月10日開始首次土地公開出讓拍賣，到8月份第十二次土地公開出讓拍賣，共出讓了26幅地塊；其中就有10幅土地為商服用地，7幅地塊為商服、住宅混合用地，純住宅用地只有8幅地塊。由此可見，開發(fā)商對投資商業(yè)地產(chǎn)熱情已遠(yuǎn)超過純住宅類。

據(jù)中原地產(chǎn)福建分公司統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，從福州市前三季度經(jīng)營性用地的成交情況來看，純商服用地以1677.04畝居成交量首位，其次為商住結(jié)合的用地，成交量為1408.33畝，而住宅用地成交量僅為396.88畝，差距懸殊。按區(qū)域劃分來看，福州五區(qū)除鼓樓和馬尾外，其他三區(qū)的商服用地在成交土地中的占比均在90％以上，特別是臺江區(qū)，2011年前9月成交的土地均為兼有商服性質(zhì)的用地。由此，相關(guān)研究人員認(rèn)為，未來一到兩年，福州的商業(yè)地產(chǎn)項目的放量或?qū)⑦_(dá)到一個小高峰。