基于AHP方法的酒店選址研究

［摘 要］店面地址的選擇是一項(xiàng)長(zhǎng)期性的投資，直接關(guān)系企業(yè)經(jīng)營(yíng)的戰(zhàn)略決策，進(jìn)而對(duì)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生重要影響。本文運(yùn)用商圈理論的相關(guān)知識(shí)，通過(guò)對(duì)店面選址的因素分析、總結(jié)，構(gòu)建了酒店選址評(píng)價(jià)體系，運(yùn)用層次分析法，確立各因素權(quán)重系數(shù)，最終構(gòu)建了酒店選址的綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。本文的研究對(duì)酒店選址定量化評(píng)價(jià)具有一定的參考意義。

［關(guān)鍵詞］酒店 選址 綜合評(píng)價(jià) 層次分析

一、引言

商業(yè)地產(chǎn)業(yè)有一句名言：“商業(yè)成功的第一條件是選址，第二條件也是選址。”商業(yè)設(shè)施選址的意義在于它是一項(xiàng)長(zhǎng)期性的投資，直接關(guān)系企業(yè)經(jīng)營(yíng)的戰(zhàn)略決策，是商業(yè)企業(yè)貫徹以消費(fèi)者為中心觀點(diǎn)的重要體現(xiàn)，是影響企業(yè)效益的一個(gè)決定性因素，同時(shí)也是制定企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和經(jīng)營(yíng)策略的重要依據(jù)。

受專業(yè)及經(jīng)驗(yàn)限制，國(guó)內(nèi)的中小型企業(yè)在選址的成功率上一直不高，對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，如何進(jìn)行嚴(yán)謹(jǐn)而系統(tǒng)的科學(xué)選址顯得尤為重要。而現(xiàn)今，關(guān)于此類問(wèn)題并未做出一個(gè)規(guī)范的標(biāo)準(zhǔn)化的研究。本文將系統(tǒng)工程的重要思想和科學(xué)方法運(yùn)用于店址選擇中，首先建立了酒店選址的初步評(píng)價(jià)體系，然后運(yùn)用層次分析法對(duì)其影響因素進(jìn)行分析，最終確定了酒店選址的評(píng)價(jià)體系及相關(guān)權(quán)值，從而確定了影響關(guān)鍵點(diǎn)，最大限度地減少選址過(guò)程中人為因素對(duì)選址結(jié)果的影響。

二、影響因素分析

通過(guò)對(duì)實(shí)體門(mén)店開(kāi)展的實(shí)地調(diào)研及經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，影響門(mén)店選址的最大因素主要是居民情況、行人情況、交通情況、街道情況、地域狀況、門(mén)店結(jié)構(gòu)、餐飲業(yè)結(jié)構(gòu)七大因素。

1.居民情況：主要受人口規(guī)模、人口年齡性別構(gòu)成、消費(fèi)情況的影響。人口規(guī)模對(duì)門(mén)店創(chuàng)造效益的影響是顯而易見(jiàn)的，一個(gè)較大的人口規(guī)模，其市場(chǎng)的消費(fèi)需求自然也較高。不同年齡結(jié)構(gòu)類型的人口，存在收入水平、消費(fèi)心理的差異，往往會(huì)在考慮消費(fèi)品類型和質(zhì)量后做出不同的選擇，同時(shí)區(qū)域的富裕程度既影響著門(mén)店的消費(fèi)主體和居民長(zhǎng)期形成的消費(fèi)習(xí)慣，折射出經(jīng)營(yíng)者評(píng)估潛在市場(chǎng)大小的可能性。

2.店面結(jié)構(gòu)：其主要因素有門(mén)面大小、店面容量。它們反映顧客對(duì)于門(mén)店的第一印象以及門(mén)店吸引顧客和服務(wù)顧客的能力。

3.行人情況：主要有人流量、人流方向、人流類型的影響因素。在店面所在街道，人流量、人流方向和人流類型會(huì)直接影響到該店開(kāi)設(shè)成功與否，充分的人流量一定程度上將保證門(mén)店的銷售額，同時(shí)行人為商品、服務(wù)質(zhì)量的宣傳提供了有力的流動(dòng)媒介。

4.餐飲業(yè)結(jié)構(gòu)：其主要因素有競(jìng)爭(zhēng)者數(shù)量、競(jìng)爭(zhēng)者規(guī)模、競(jìng)爭(zhēng)者距離、相鄰商店的互補(bǔ)性。這些為預(yù)測(cè)門(mén)店未來(lái)銷售額和該區(qū)域市場(chǎng)份額提供可靠依據(jù)。

5.交通情況：主要是車流量、.站點(diǎn)位置、站點(diǎn)數(shù)量、車輛類型為主要因素。門(mén)店選擇的原則之一為交通便利性和交通流量。一般門(mén)店會(huì)設(shè)在道路交匯處，以交通路線多、貫通東西南北為宜。來(lái)往公交線路多，則易連通更大范圍的人群，增加他們來(lái)往兩地的概率和流量，從而擴(kuò)大商圈的范圍，并有效地防止客源流失。

6.街道情況：主要有街道寬度、街道擁擠程度、可視性等因素。道路的寬度、擁擠程度為門(mén)店建立良好的消費(fèi)和服務(wù)環(huán)境，可視性用來(lái)衡量門(mén)店被往來(lái)行人或乘車者所能看到的程度，該店的可視性越高，就越容易引起客流的重視，他們進(jìn)入店內(nèi)消費(fèi)的可能性也就越大。

7.地域狀況：主要影響因素有所處商圈、停車場(chǎng)距離、停車場(chǎng)數(shù)量。商圈決定了顧客的購(gòu)買力和消費(fèi)目的，而停車場(chǎng)數(shù)量和距離決定了可容納的顧客到達(dá)數(shù)和容量。

三、酒店選址評(píng)價(jià)體系建立

通過(guò)以上分析，我們將選址因素運(yùn)用于酒店選址，通過(guò)對(duì)酒店選址進(jìn)行分析，建立選址模型。

1.建立評(píng)價(jià)體系

根據(jù)餐飲企業(yè)的選址影響因素的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。我們定義：

O層——影響餐飲企業(yè)選址的因素，即目標(biāo)層。

A層——目標(biāo)層的第一分解層，A1，A2，A3，A4，A5，A6，A7為相對(duì)應(yīng)O層的權(quán)重系數(shù)。

B層——第一分解層的繼續(xù)分解層，稱為最終指標(biāo)層，B1，B2 ，B3，B4，B5，B6，B7，B8，B9，B10，B11，B12，B13，B14，B15，B16，B17，B18，B19，B20，B21，B22對(duì)應(yīng)的A層的權(quán)重系數(shù)。

2.權(quán)重的確定

根據(jù)圖1中的餐飲企業(yè)的系統(tǒng)評(píng)價(jià)體系，逐一構(gòu)造判斷矩陣，求出權(quán)重系數(shù)。首先確定A層對(duì)于O層的權(quán)重系數(shù)。

從而得出因素A1，A2，A3，A4，A5，A6，A7相對(duì)于O層的權(quán)重為0.09，0.05，0.05，0.08，0.08，0.17，0.54。

為了避免在兩兩對(duì)比中出現(xiàn)邏輯循環(huán)矛盾的出現(xiàn)，如：甲因素比乙因素重要，乙因素比丙因素重要，而丙因素又比甲因素重要，因此需要進(jìn)行一致性檢驗(yàn)。計(jì)算一致性指標(biāo)CI和平均隨機(jī)一致性指標(biāo)CR。

其中：

同理，依次判斷B層各因素相對(duì)于A層因素的權(quán)重系數(shù)。

最終，根據(jù)計(jì)算，我們得到B1，B2，B3，B4，B5，B6，B7，B8，B9，B10，B11，B12，B13，B14，B15，B16，B17，B18，B19，B20，B21，B22相對(duì)于A層各因素的權(quán)重分別為b1，b2，b3，b4，b5，b6，b7，b8，b9，b10，b11，b12，b13，b14，b15，b16，b17，b18，b19，b20，b21，b22。

3.組合權(quán)重的確定：

組合權(quán)重系數(shù)的描述是綜合考慮上下兩層各個(gè)因素的權(quán)重系數(shù)后，得出相對(duì)于更上一層相應(yīng)因素的權(quán)重系數(shù)，即最佳系數(shù)。已知A層因素相對(duì)于O層的權(quán)重系數(shù)a1~a7及B層各因素相對(duì)于對(duì)應(yīng)的A層因素的權(quán)重系數(shù)b1~b22，則以此我們可以知道B層相對(duì)于O層的各個(gè)權(quán)重系數(shù)為：B={a1b1，a1b2，a1b3，a2b4，a2b5，a3b6，a3b7，a3b8，a4b9，a4b10，a4b11，a4b12，a5b13，a5b14，a5b15，a5b16，a6b17，a6b18，a6b19，a7b20，a7b21，a7b22}。

4.各B層影響因素的確定

根據(jù)上述分析，我們已經(jīng)得出了B層各個(gè)因素對(duì)于目標(biāo)層O層的相應(yīng)權(quán)重系數(shù)。為了評(píng)價(jià)N個(gè)待選址地點(diǎn)的合理性，同時(shí)為了避免各指標(biāo)值相差過(guò)大（由度量單位不統(tǒng)一引起）使得最終目標(biāo)值過(guò)于片面性。我們擬采用專家打分法來(lái)確定各個(gè)B層指標(biāo)的值。我們?cè)O(shè)定評(píng)價(jià)等級(jí)為優(yōu)、良、中、差四個(gè)等級(jí)，鑒于評(píng)價(jià)的專家看待問(wèn)題的角度不同，因而為了使得評(píng)價(jià)結(jié)果更加符合客觀事實(shí)，我們綜合考慮全部專家對(duì)于指標(biāo)的評(píng)價(jià)，按下式計(jì)算各個(gè)影響因素的最終得分：

在對(duì)于N各地區(qū)進(jìn)行評(píng)價(jià)時(shí)，其綜合評(píng)價(jià)值S越高，則該地區(qū)越適合開(kāi)店。

四、結(jié)論

店面選址相對(duì)于廣告、價(jià)格、顧客服務(wù)、產(chǎn)品及服務(wù)種類，是服務(wù)業(yè)經(jīng)營(yíng)商戰(zhàn)略組合中靈活性最差的要素。地址的選定，直接關(guān)系企業(yè)經(jīng)營(yíng)的戰(zhàn)略決策，進(jìn)而對(duì)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生重要影響，同時(shí)，選址本身資金投資大，所以應(yīng)將店址選擇作為店鋪開(kāi)發(fā)過(guò)程中首要的和最需重視的因素。本文基于商圈理論基本知識(shí)，系統(tǒng)的考慮選址各種影響因素，構(gòu)造了酒店選址的評(píng)價(jià)體系，并運(yùn)用層次分析法對(duì)各相關(guān)因素權(quán)值進(jìn)行了確定，最后運(yùn)用加權(quán)綜合評(píng)價(jià)獲得最佳地址。本文的方法將選址過(guò)程中諸多定性因素定量化，對(duì)建立一個(gè)科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)、集實(shí)用性和可操作性于一體的選址之道和評(píng)估模型，避免選址的盲目性，提高選址的質(zhì)量與效率進(jìn)行了有益的探討。

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